記者又對蘇州市區范圍(除吳江)的商業廣場展開盤點，發現五大區域目前類似商業廣場的物業形態已超過160家，但存在著分布不均勻、同質化情況嚴重等問題。

事實上，已經有開發商意識到問題的存在，并將目光投向了蘇州周邊下轄的區、市，經濟發達的張家港、昆山自然是房企的首選之地。

張家港：核心商圈日租金高達35元

根據張家港當地的一家研究機構的調查報告，2013年，張家港五大核心商圈中的租金額最高能達到30-35元/平方米/日，平均的租金在7.88元/平方米/日左右。

據記者的實際了解，目前張家港市區共有五大商圈，分別是以沙洲路步行街為中心的主城區商圈、以香港城為中心的城東商圈、以購物公園為核心的城西新區商圈、以人民路東西延伸的政府及商務辦公商業圈以及以南二環路紅星美凱龍為代表的家具建材專業市場商業圈。

五大商圈中，租金最高的步行街主城區商圈，底層商業單日的租金額高達30-35元/平方米。

如此高昂的租金能否與實際的消費力相匹配？據了解，步行街經過幾次大的改造和提升，形成了如今全長680米、寬24米、擁有400余家店鋪。

2011年進駐張家港的海瀾集團此前曾對步行街區域做過評估和調研，發現地區的年銷售額高達28.5億元、客流量540萬人次，其中75%為本土消費群，這個數據已經可以媲美某些一線城市的商業板塊。

此外，張家港2012年的GDP是2050億元，按戶籍人口計算，人均GDP已經達到3.4萬美元，與中國香港、西班牙的水平相當。

鑒于此，有業內人士判斷，張家港商業地產目前仍處于供小于求的階段。

昆山：五年成交了200萬平方米

昆山的商業地產市場一直處于火熱的狀態。據當地的一家商業網站的數據統計，2013年昆山商業地產共成交了14803套，主流產品為小面積商鋪。

按照戶均面積40平方米計算，僅2013年即成交了近60萬平方米，2012年成交了近50萬平方米，按照每年10萬平方米的遞增面積算，近5年內昆山商業地產最少成交了200萬平方米。

但即便如此，當地的同類產品庫存量依然居高不下。

據記者了解，目前昆山在建的商業項目多集中在城北和城東一帶，其中城北以大體量的城市綜合體居多，包括中航九方城、五豐廣場、中楠都匯廣場、港龍喜臨門家居生活廣場等。

城東東部新城則偏向于寫字樓等辦公物業的開發，其中包括隆祺麗景國際、東創科技中心、金泰財富廣場等。

當地資深的研究人士指出，昆山區域性同質化商業項目有泛濫之勢，“不僅商業體的定位趨于同質化，就連所引入的商家、業態也存在一定程度的同質化情況。”

這種同質化競爭的局面直接導致了商家因營利不足或虧損而直接退市。去年年底關閉的沃爾瑪昆山店就是最好的案例，據了解，沃爾瑪昆山店是沃爾瑪集團在中國的首家縣級城市門店，開業之初銷售尚可，但在家樂福及歐尚陸續進駐后，業績一路下滑，最終不得不退出市場。

（來源：《對外傳播》雜志）