凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)804%。為滿足資金需求，泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來進(jìn)行融資。
1月19日，備受關(guān)注的昔日地王項目—泰禾北京院子，因“限高令”拖延數(shù)月后終于拿到住宅項目預(yù)售許可證，而該項目此次獲批的住宅預(yù)售均價為7.6萬元/平方米，這一價格明顯低于此前市場盛傳的10萬元/平方米。
“這和泰禾集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“泰禾”，000732.SZ）的資金鏈緊張有關(guān)，為了盡快拿到預(yù)售證，因此在價格上做了讓步�！币晃唤咏┖谈邔拥臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗資高達(dá)195.3億元人民幣，按照地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本計算，其僅為拿地支付的財務(wù)成本就高達(dá)30億元，但是泰禾年報顯示，公司2012年度實現(xiàn)營業(yè)收入26.02億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤只有3.44億元。
換言之，泰禾2012年全年的營業(yè)收入還不夠支付2013年的拿地利息。與泰禾急速擴(kuò)張相伴的則是其多處財務(wù)指標(biāo)告急—2013年三季報顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)81.9%，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)804.5%。
另一方面，就在半個月前，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告，其下屬公司福州中夏擬與金融機(jī)構(gòu)合作。泰禾同意為其提供擔(dān)保，最高擔(dān)保額度達(dá)到了39億人民幣，時間為5年，截至目前，泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)�？傤~高達(dá)171.77億元人民幣，占據(jù)泰禾最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的764.27%；泰禾股權(quán)更是已接近完全抵押。
當(dāng)記者想就此采訪泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男時，對方以“不接受不熟悉的記者的采訪”為由婉拒了記者的采訪要求。
超高負(fù)債率危局
2013年，泰禾的身影頻頻出現(xiàn)在北京市國土局交易大廳，1月份泰禾集團(tuán)首先在北京朝陽區(qū)斥資18.5億元拿下孫河地王，樓面價達(dá)到2.84萬元/平方米，在上半年全國住宅用地成交樓面地價排名中位居前列；4月份，泰禾集團(tuán)以19.3億元競得北京通州臺湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價率高達(dá)112%；之后在5月20日又以11.25億元拿下臺湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價更是高達(dá)1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。
事實上，泰禾集團(tuán)在全國范圍幾乎以每月一宗的頻率刷新著拿地紀(jì)錄，“黃總有點瘋！”連地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)都忍不住在微博上如此評價泰禾在土地市場上的表現(xiàn)。
力壓萬科、融創(chuàng)等一線房企拿下地王固然令人矚目，但是泰禾的“底氣”卻不如土地市場那般耀眼，記者查閱泰禾歷年年報發(fā)現(xiàn)，泰禾的業(yè)績并不樂觀，2010年泰禾集團(tuán)銷售額為27.12億元，2011年為26.41億元，2012年為26.02億元。
據(jù)泰禾2013年前三季度的財報顯示，泰禾的凈資產(chǎn)僅為30.4億元，業(yè)務(wù)收入為27.93億元，凈利潤5.21億元，而泰禾一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為19.33億元，短期借款為50.7億元、應(yīng)付其他款項為24.70億元，長期借款為86.14億元，凈負(fù)債率更是達(dá)到了804.5%，負(fù)債率超過了80%，達(dá)到了81.9%。
“泰禾是典型的激進(jìn)派，尤其在北京、上海等地，拿地動作大，且價格也高。如果從目前的營業(yè)收入看，可以看出，不高的收入，卻試圖支撐驚悚的擴(kuò)張態(tài)勢。其瘋狂程度在2013年的房企中相對凸顯�！鄙虾Ｒ拙友芯克芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。
盡管1月10日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布2013年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售情況簡報顯示，2013年1-12月公司累計實現(xiàn)銷售合同金額124.44億元，與2012年度相比增長約100%，但是時間差還是讓泰禾的資金鏈壓力重重。
為了滿足資金的需求，從2012年開始，泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來進(jìn)行融資，先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作，為下屬企業(yè)做對外擔(dān)保，獲取大量的資金來滿足其瘋狂擴(kuò)張的需要，截至目前這個金額已經(jīng)達(dá)到了171.77億元人民幣，而2012年這個數(shù)字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)為6.8億股，占公司總股本的66.9%。
“泰禾確實存在較大的財務(wù)風(fēng)險，對外擔(dān)保總額占近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的紅線為50%，而泰禾已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此比例，而泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率也已超過80%。泰禾的資金鏈抗風(fēng)險能力較弱，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)危機(jī)，公司的整體運(yùn)營將受到巨大沖擊。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受記者采訪時說道。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也對記者表示：對于一個企業(yè)來說，如果沒有一定的資金來源，而只是依靠大量的融資來解決資金的話，不僅成本會提高，而且資金壓力也會變得很大。
真的高周轉(zhuǎn)嗎？
對于某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，“高杠桿”、“高負(fù)債”并不是陌生而可怕的事情，只要周轉(zhuǎn)夠快，似乎一切都不是問題。
泰禾集團(tuán)董事長黃其森亦曾表示：“90%的項目都要走高周轉(zhuǎn)路線，保證項目在7-8個月開盤，這是我們跟每一個團(tuán)隊鐵定的任務(wù)�！�
但是事實真的如此嗎？2013年4月10日，泰禾以19.3億元的價格拍得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地塊(F3其他類多功能用地)、4-1-022地塊的使用權(quán)(F2公建混合住宅用地)，溢價率112%。
10個月過去了，記者來到該地塊時，卻發(fā)現(xiàn)這里依舊是雜草叢生，一片荒蕪，絲毫沒有要動工的跡象。然而就在該地塊北面500米外的東亞-印象臺湖卻是建設(shè)得熱火朝天（該項目2011年以不到5000元/平方米的樓面價格拿地，2012年開始銷售），工程完成了十之八九。
事實上，泰禾拿下該地塊的樓面地價為每平方米1.18萬元，僅僅兩天后，萬科首開聯(lián)合體就以約9722 元/平方米樓面地價競得容積率2.0的相鄰地塊；8月14日，萬科二次發(fā)力，以9810元/平方米的樓面地價拿下附近的高容積率商業(yè)用地。
雖然泰禾出手時的樓面地價并不算最高，但也絕對不便宜，而已經(jīng)開盤的東亞-印象臺湖，其住宅部分銷售均價只有每平方米15900元人民幣，辦公部分更是每套75萬元起，都給泰禾帶來了不小的壓力。事實上，即使這樣的定價，東亞-印象臺湖的銷售也并不理想，以至于住宅二期遲遲沒有開盤。
如果比照東亞-印象臺湖的定價，加上融資成本、宣傳成本等，泰禾肯定賠錢，泰禾當(dāng)然希望等待土地溢價，但是等下去其資金壓力又將變大，這是一個兩難的選擇。”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
另外一個備受關(guān)注的地王項目是位處朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村的北京院子，該項目在2013年11月份已經(jīng)做好入市準(zhǔn)備，但是年前停批4萬元/平方米以上的高價房預(yù)售許可的“限高令”，打亂了泰禾的整個計劃，不僅耗費了泰禾高昂的前期宣傳費用，也讓泰禾借此項目回籠資金的計劃成空。
事實上，泰禾實在不算一個“高周轉(zhuǎn)”的典型，泰禾于2004年便已經(jīng)開賣的“運(yùn)河岸上的院子”，銷售至今已經(jīng)有近10年了，卻仍然有很大一部分房子沒有售出。而造成這樣的原因除了價格因素外，該項目所處的地段和與其價位不符的配套設(shè)施也占了極大的因素。
泰禾之所以瘋狂拿地，是源于泰禾集團(tuán)董事長黃其森布局全國的夢想。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，泰禾確實表現(xiàn)了過于樂觀的預(yù)期，管理層從某種程度上也需要反思。
瘋狂擴(kuò)張后前途堪憂
1月8日，泰禾公告稱擬在2014年度增加土地儲備，授權(quán)公司經(jīng)營班子在2014年度在總額不超過100億元額度內(nèi)決定并全權(quán)處理購買土地。而在2013年初該公司授予經(jīng)營班子買地金額的數(shù)字為50億元。
不止在住宅市場布局全國，在商業(yè)地產(chǎn)方面泰禾也可謂狂飆突進(jìn)。泰禾集團(tuán)2012年年報顯示，泰禾將“持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，未來3-5年內(nèi)開發(fā)10-20個地標(biāo)級超大綜合體”，泰禾董事長黃其森則對外宣稱，要在三到五年做20-30個泰禾廣場，甚至定下了“學(xué)習(xí)萬達(dá)，趕超萬達(dá)”的宏偉計劃。
黃其森曾經(jīng)公開表達(dá)：萬達(dá)在廣東準(zhǔn)備做30個萬達(dá)廣場，我想泰禾在那邊做10個也一點不為過。
殷旭飛告記者：受到政策的嚴(yán)格管制，以及房地產(chǎn)供給量的迅速擴(kuò)張，2014年樓市整體增速將趨緩。三四線城市房價甚至有下跌風(fēng)險，而一線城市由于人口吸引力較強(qiáng)，樓市的抗跌能力相對較高，但是增速同比將有所降低。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受記者采訪時也表示，目前正在建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)是已經(jīng)建成的4倍，而處在規(guī)劃立項中的商業(yè)地產(chǎn)項目又是在建的商業(yè)地產(chǎn)的4倍，所以我們要警惕商業(yè)地產(chǎn)過度的同質(zhì)化和泡沫化。
記者采訪的業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，在未來樓市走勢十分不明確的情況下，泰禾以如此高昂的成本來拿地，是具備很大風(fēng)險的。一旦樓市發(fā)生動蕩，房價上漲速度趨緩，都會導(dǎo)致泰禾銷售額度的預(yù)期出現(xiàn)問題，一旦高周轉(zhuǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，勢必會給泰禾的資金鏈造成極大的負(fù)擔(dān)。
泰禾集團(tuán)三季報顯示，截至2013年9月底，長短期借款總額為136.84億元，但期末的貨幣資金余額僅為24.05億元。
“閩派地產(chǎn)融資的特點是逆經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行高杠桿率的融資。如果泰禾每個項目都如此激進(jìn)，那么，看似贏取了地盤，最后卻要丟了市場。”嚴(yán)躍進(jìn)最后表示。
（來源：時代周報 趙卓）
