2013年，萬科、保利、華遠等房企一改此前策略，紛紛有了對商業(yè)地產(chǎn)的擴張計劃和動作。
2013年11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場開始試營業(yè)。而試營業(yè)的一個月之后，萬科董事長王石到訪，并給予了“充分肯定”。據(jù)萬科集團總裁郁亮透露，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設(shè)施的地塊)。
不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大。“目前我們在為恒大東壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務。”盈石集團研究中心總經(jīng)理張平向新華網(wǎng)記者透露。
除過上述房企，爭奪地產(chǎn)依個呼聲最高的綠地和萬達，同樣均是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)。
作為中國最大商業(yè)不動產(chǎn)帝國的萬達集團，其核心人物董事長王健林1月21日在萬達集團日前的內(nèi)部年會上按照慣例做了上萬字的講話，最值得關(guān)注的是，其提到2014年將全力推動萬達兩個目標公司在A股上市。在業(yè)內(nèi)人士看來，王健林所指的目標公司便是商業(yè)地產(chǎn)和院線這兩塊。
除過在戰(zhàn)略布局方面，在開發(fā)模式上，2014年的商業(yè)地產(chǎn)同樣值得關(guān)注。
上海首個地下空間成功出讓
2014年1月23日，一塊幾近陌生性質(zhì)的土地拍出，“浦東新區(qū)黃浦江沿岸E14單元Z4-2地塊地下商業(yè)空間及公共綠地綜合改造工程”將于1月23日正式進入現(xiàn)場競拍，而該地塊的性質(zhì)為瞻仰景觀休閑用地。
出讓資料顯示，該地塊地上部分將建設(shè)綠地等公共配套設(shè)施，地下部分將建設(shè)商業(yè)項目，根據(jù)出讓要求，地下商業(yè)部分可以分割銷售，但要求競得方統(tǒng)一經(jīng)營管理。
作為上海首個通過招拍掛出讓的地下空間，上海佳質(zhì)資產(chǎn)管理有限公司以10億元競得，溢價245%。但業(yè)內(nèi)人士對于上述黃浦江沿岸地塊的成交價格看法不一。
上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，非交通樞紐的地價空間商業(yè)項目目前開發(fā)經(jīng)營普遍一般，而此次通過招拍掛出讓地下空間，主要是為了規(guī)范出讓，達到綜合利用開發(fā)的目的。
中原地產(chǎn)研究經(jīng)理龔敏認為，“對于僅含地下商業(yè)用途的地塊而言，27589元/平方米的地價并不算便宜。”龔敏說。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔則強調(diào)，前述黃浦江沿岸地塊位于陸家嘴金融城，是上海城市發(fā)展的戰(zhàn)略核心區(qū)域，堪稱上海市中心黃金地下商業(yè)空間。考慮到市中心土地的稀缺性，出讓休閑、景觀用地的地下空間，或許是中心區(qū)域土地市場新的發(fā)展趨勢。
而在去年12月，《上海市地下空間規(guī)劃建設(shè)條例》在市十四屆人大常委會十次會議上表決通過，將于今年4月1日起施行。條例明確了地下建設(shè)項目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的收取由市人民政府制定具體辦法，向社會公布并依法接受監(jiān)督。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開啟“鼴鼠”模式
如果算上上述地塊，上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“鼴鼠”模式則早以有了其他實質(zhì)性舉措。
2013年12月31日，上海摩天高樓群集的陸家嘴中心區(qū)動工建設(shè)地下空間開發(fā)項目。包括上海高樓排行三甲的金茂大廈(420.5米)、環(huán)球金融中心(492米)，以及正在建設(shè)的“第一高”上海中心大廈(632米)在內(nèi)，將打通“城市地下通衢”。該項目預計今年竣工，屆時將進一步完善上海浦東“金融城”的立體交通體系，實現(xiàn)人車合理分流，加強商務樓宇間的聯(lián)系，提升區(qū)域商務環(huán)境。
同時，世博園區(qū)也將打造上海CBD中最大地下空間，未來，在最終建設(shè)完成的后世博園區(qū)，行人甚至不需要到地面，就可以從A片區(qū)步行到幾公里外的C片區(qū)，沿途將經(jīng)過地下商城、地下文化娛樂等設(shè)施。而按照地下空間的規(guī)劃，未來后世博的A、B、C三個片區(qū)，將通過世博軸、軌交線實現(xiàn)地下人行空間的東西貫通，形成上海CBD中規(guī)模最大、最綜合高效的地下空間體系。
而除上海外，其他地區(qū)也在嘗試進行“地下空間”的開發(fā)。2006年8月，南京一舉出讓5塊地下空間，出讓面積達47000平方米，最高競價輪次達到90輪。2012年10 底，佛山首宗商業(yè)地下空間同樣成功拍出，但僅有一名競買人，最終以底價成交。
此外，包括廣州、深圳、杭州、無錫、德州等多個城市均有地下空間出讓的先例。
未來或成城市運營重點
第二次全國土地調(diào)查結(jié)果顯示，我國耕地最新數(shù)據(jù)為203077萬畝，比原來掌握數(shù)據(jù)增加2億畝。然而，國土資源部副部長、國務院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導小組辦公室主任王世元30日強調(diào)，我國優(yōu)質(zhì)耕地不斷減少的現(xiàn)實不容回避。
而另一方面，有數(shù)據(jù)顯示，中國去年11月住房價格同比上漲10%，而且自2009年以來每年都創(chuàng)出新高。北京房價漲幅尤甚，達到16%，租金則上漲12%。于是，越來越多新涌入城市的住戶被迫轉(zhuǎn)入地下。
“城市土地資源緊缺以及汽車城市的到來，逛街正在被日益緊張的城市節(jié)奏和高樓大廈壓縮……”有業(yè)內(nèi)人士分析稱。
實際上，無論是國外還是國內(nèi)，地鐵拉動地下商業(yè)的例子都比比皆是。在法國巴黎，地鐵就猶如一個龐大的‘地下超市’，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報刊、飲食等商業(yè)網(wǎng)點超過800家。
“可以預見的是，地下空間，隨著軌道交通的擴大和地上空間的壓縮，未來或成為城市運營的重點”，上述業(yè)內(nèi)人士說道。
（來源：搜房網(wǎng)）
