在冰火兩重天的“商戰(zhàn)”中,被譽為“小萬達”的寶龍地產(chǎn)正在經(jīng)歷著“冰凍”的陣痛。
部分城市的寶龍廣場人流稀少,被迫重新招商;不僅如此,公司業(yè)績增長并不明顯,毛利率下跌,這家于2009年上市之后有著“雄心壯志”的商業(yè)地產(chǎn)商,似乎陷入了成長的煩惱。
“痛”則思變。2013年,寶龍地產(chǎn)謀圖扭轉(zhuǎn)“困局”,攜資金在一線城市地市沖鋒陷陣,試水電商。這一系列的調(diào)整能否為其帶來新的利潤增長空間?
布局陣痛
2011年,受“史上最嚴厲的調(diào)控”阻擊,不少開發(fā)商紛紛揮戈布局三四線城市,偏安東南一隅的寶龍地產(chǎn)亦不例外,并以為駛?cè)肓艘黄八{海”,回頭來看,卻闖入了“紅海”。
發(fā)家于三線城市的寶龍地產(chǎn),向來就對這些城市較為“青睞”,2009年,其以商業(yè)地產(chǎn)概念成功躍入香港資本“龍門”,斬獲了近20億元的“戰(zhàn)利品”,并懷揣大把票子在青島下屬區(qū)縣、洛陽、安溪等地大舉“跑馬圈地”。2010年,寶龍地產(chǎn)又將其總部由廈門大本營遷至上海,并制定了“宏大”的拓展計劃,可謂雄心勃勃,且要深耕二三線甚至四線城市。
當時大部分房企大鱷對這些區(qū)域并不感冒,而調(diào)控卻改變了大部分企業(yè)的投資方向。當以寶龍地產(chǎn)為代表的中小房企在這里干的如火如荼、順分順水之際,受調(diào)控影響,包括萬達在內(nèi)的大房企紛紛下線三四線城市,開始與中小房企“搶食”并不繁榮的市場。
2011年后,寶龍地產(chǎn)上市后掀起拓展潮之后的寶龍廣場進入密集開業(yè)期。是年圣誕,青島即墨寶龍城市廣場在歡呼聲中隆重開業(yè);時隔數(shù)日后,洛陽的又迎頭趕上;12月31日,安溪的再度開業(yè);緊隨其后,位于宿遷、李滄等地相繼開業(yè)。2012年,則主要打造江蘇鹽城、常州、福建泉州、安溪等地綜合體。據(jù)了解,截至目前,寶龍地產(chǎn)在全國開業(yè)的廣場系項目達到了15家。
速度往往與質(zhì)量成反比關(guān)系。寶龍地產(chǎn)旗下的部分廣場項目正在遭遇著調(diào)整陣痛。
以青島李滄為例,當?shù)孛襟w報道稱,占地約200畝,總建筑面積為約35萬平方米,總投資額約18億元的李滄寶龍城市廣場,其購物中心開業(yè)一年多人氣越來越差,數(shù)十家業(yè)戶紛紛撤離,經(jīng)營陷入困局,不僅離開業(yè)之初的雄心壯志越來越遠,而且大有重蹈‘三年之間一座空城’的城陽寶龍覆轍的可能。
寶龍地產(chǎn)副總裁潘韜告訴記者,由于當?shù)叵M水平有限及包括萬達在內(nèi),當?shù)亟衲昃陀?個大型購物廣場相繼開業(yè),“對我們造成了很大的壓力。”
其實,在近兩年開業(yè)的廣場中,寶龍地產(chǎn)面臨的最大壓力就是在青島,河南項目、江蘇項目均很快度過培育期進入增長期。青島的競爭環(huán)境非常激烈,潘韜算了這樣一比帳:就人均商業(yè)面積而言,城陽區(qū)人均商業(yè)面積7平米,李滄區(qū)人均商業(yè)面積2.7平米,而歐洲人均商業(yè)面積才1-1.2平米,香港作為全球購物天堂人均商業(yè)面積才達到2.5平米,國際化大都市上海也才達到2.7平米,“肉搏”程度可見一斑。
業(yè)內(nèi)分析人士指出,寶龍與萬達模式類似,都是通過住宅銷售帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方,不會到不成熟的地方,寶龍是‘農(nóng)村包圍城市’,拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標桿項目,住宅反哺商業(yè),但戰(zhàn)略決定的選址與定位,注定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機,青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。
變陣之憂
布局不同,收獲相差巨大。寶龍地產(chǎn)因青睞三四線城市的布局,導致其業(yè)績乏善可陳。
查閱寶龍地產(chǎn)歷年年報發(fā)現(xiàn),2010年,全年實現(xiàn)銷售62億元后,將2011年的目標定在110億元,但僅完成54.8億元;2012年寶龍合約銷售額為65.19億元;2013年的目標是80億元,最終完成93.73億元,增幅好于前幾年。
值得注意的是,業(yè)績平平的同時,寶龍地產(chǎn)的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年,其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。對此,寶龍地產(chǎn)總裁許芳華給出的解釋是,一是交房部分恰好是房價較低的時期,再者與交付比例有關(guān),住宅占了70%。他也坦言:“在業(yè)績中最讓我不滿意的是毛利率。”業(yè)內(nèi)分析人士指出,由于大部分項目處于三四線城市,一二線城市的項目尚處于開發(fā)期,因此,2013年寶龍地產(chǎn)的毛利率不會高于上一年。
壓力之下,與2011年規(guī)劃的宏達藍圖相比,寶龍地產(chǎn)明顯進入了收縮期,僅于2012年底前后新增了山東蓬萊及上海奉賢兩塊地塊。據(jù)相關(guān)人士透露,位于于三四線城市即將開業(yè)的廣場招商并不理想,在建項目亦進展緩慢。
三四線城市陷入泥潭,與其他房企一樣,寶龍地產(chǎn)也在無奈之下,揮戈進軍一二線城市。許華芳表示,寶龍計劃將上海、天津等一二線城市的比例增至15%,原有的三四線城市比重將會縮減到60%-70%。
年輕的小許做事,雷厲風行。2013年以來,寶龍地產(chǎn)數(shù)次在上海、杭州等地拿地。據(jù)統(tǒng)計,過去一年,在一二線城市的拿地投資金額接近70億元,相當于銷售額的78%。土地儲備總面積由約780萬平方米增加至約1000萬平方米,激進之態(tài)前所未有。
但此舉推高了寶龍地產(chǎn)的負債率,也造成了一定的資金壓力。新年伊始,有消息稱,寶龍地產(chǎn)將發(fā)行數(shù)億美元優(yōu)先票據(jù),用于償還債務和再融資。
業(yè)內(nèi)人士指出,目前回歸一二線城市,并不是最好的時機,由于房企大鱷紛紛在一線城市搶地,導致地價節(jié)節(jié)攀升,作為規(guī)模并不算大的寶龍地產(chǎn),其在這些城市拿地的優(yōu)勢并不明顯,而且由于地價偏高,往往會壓縮開發(fā)利潤。
遠不止于此,旗下位于三四線城市的部分廣場項目尚處于培育期,一二線城市的項目尚處開發(fā)期,資金壓力也隨之而來,面對這些難題,2014年如何突圍,將考驗寶龍地產(chǎn)的綜合運營能力。
(來源:地產(chǎn)中國網(wǎng))
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