2014年1月1日，克爾瑞信息集團(tuán)與中國(guó)指數(shù)研究院，同時(shí)公布房企銷售排名榜單。榜單甫一公布，就因萬(wàn)達(dá)集團(tuán)銷售額出現(xiàn)457億元的巨大差距，引發(fā)空前熱議。
數(shù)據(jù)打架
一份房企的銷售排行榜，是怎樣出爐的？
易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱在自己的微信上，分享著那段讓他難忘的經(jīng)歷：從2013年12月15日開始，一直到31日晚上12點(diǎn)，圍繞榜單，易居旗下克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作就沒停止過。最后一刻，中信地產(chǎn)又披露一單23億元現(xiàn)房團(tuán)購(gòu)，也使其銷售金額最終達(dá)到445億元，略超招商、力壓富力，站到第14位。
“大概都到了晚上10點(diǎn)，還不斷有企業(yè)打來(lái)電話報(bào)業(yè)績(jī)。”工作在克爾瑞研究中心的劉子聰表示，那天做得最多地，就是不斷地修正銷售額數(shù)據(jù)。
這份頗費(fèi)周折的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單，在2014年第一天的凌晨發(fā)布。榜單數(shù)據(jù)顯示，與2012年相比，千億級(jí)別以上房企數(shù)量由3家增加至7家，萬(wàn)達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，超大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇。其中，萬(wàn)科以1740.6億元銷售額居首，萬(wàn)達(dá)則以1301.1億元摘得探花位置。
同一天，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜》數(shù)據(jù)，卻與前者出現(xiàn)重大差異。這份截至2013年12月31日的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，萬(wàn)科以1776億元領(lǐng)銜榜單，與綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)組成千億俱樂部。萬(wàn)達(dá)則并未進(jìn)入千億家族，以844億元銷售額居于第二梯隊(duì)。
兩份榜單中，商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的銷售額，出現(xiàn)了457億元的巨大差異。萬(wàn)達(dá)過沒過千億元，千億房企到底是七家還是六家，應(yīng)該信誰(shuí)？丁祖昱直言：“如此大的差距，孰對(duì)孰錯(cuò)，可能也只有萬(wàn)達(dá)能給出最終的意見。”
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并未就銷售額給出回復(fù)。但在10天后的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2013年工作總結(jié)會(huì)議上，透過王健林的手稿，外界獲悉了萬(wàn)達(dá)的營(yíng)收情況。2013年萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)3800億元，同比增長(zhǎng)27%；收入1866億元，完成年計(jì)劃104%，同比增長(zhǎng)31%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456億元，完成計(jì)劃106%，同比增長(zhǎng)32%；其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1262.5億，同比增長(zhǎng)24.5%。
一個(gè)小插曲是，由克爾瑞信息集團(tuán)公布的《2013年前三季度房企銷售金額TOP50》榜單里，萬(wàn)達(dá)銷售額仍以580億元位居第7位。最后一季度，實(shí)現(xiàn)座次從7到3，銷售額720億元的大跨越，引來(lái)保利地產(chǎn)廣東公司董事長(zhǎng)余英的質(zhì)疑。他更是貼出三季度及年度銷售TOP50兩份榜單，指出個(gè)別企業(yè)第四季度增長(zhǎng)數(shù)據(jù)異常。
“12月28日泰禾一號(hào)街區(qū)開盤，三天網(wǎng)簽都簽到兩三點(diǎn)鐘，因?yàn)楸仨氌s到31號(hào)前才算數(shù)，小孩都累趴下去了。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男，卻為年底兩張盤點(diǎn)房企銷售額的榜單都沒入選十分委屈。他表示，大家實(shí)際是為榮譽(yù)而戰(zhàn)，結(jié)果“折騰半天，一個(gè)榜單都沒上，臉上沒光”。
他所在的公司，在2013年以拿地兇猛著稱，也收獲不俗業(yè)績(jī)，其公告顯示，全年累計(jì)銷售合同金額124.44億元，同比上升100%。而百億企業(yè)榜和銷售額TOP50門檻分別為100億元和118.1億元。“榜單的差池，也讓銷售額這個(gè)本該嚴(yán)肅的事變得不嚴(yán)肅了。”沈力男表示。
金融街控股北京公司，也在一份房企北京地區(qū)銷售額的排行上榜上無(wú)名。包括寫字樓、住宅銷售在內(nèi)，金融街控股2013年在京銷售收入到161億元，其中寫字樓銷售收入超過135億元，“主要來(lái)自寫字樓整棟出售，都已經(jīng)過公司公告”。金融街控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年就已經(jīng)是北京地區(qū)的第一名，但沒入選榜單，說明游戲規(guī)則不一樣，沒必要苛求。
爭(zhēng)議的背后，是多家房企業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，成績(jī)亟待得到認(rèn)可的事實(shí)。克爾瑞與中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出的同一情況是，百億銷售額房企數(shù)量已從2012年的50余家增至2013年的超過70家。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2013年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率將達(dá)到30%，2015年這一數(shù)字將超過1/3。
裁判缺位？
銷售額榜單數(shù)據(jù)打架的問題，出在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑上。
中國(guó)指數(shù)研究院制定榜單的數(shù)據(jù)來(lái)源是，300個(gè)城市的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，企業(yè)已發(fā)布的業(yè)績(jī)公告，并參考上年同期業(yè)績(jī)和本年度總體經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。企業(yè)銷售額則以商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，“以當(dāng)?shù)胤抗芫謧浒傅暮贤灱s額為準(zhǔn)。”中國(guó)指數(shù)研究院一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，上市房企往往很難在1月1日便公布上一年全年銷售額，所以榜單更多地仍是依靠自身監(jiān)控和預(yù)測(cè)系統(tǒng)，非上市房企更是如此。
“交定金的就算。”劉子聰表示，克爾瑞榜單數(shù)據(jù)來(lái)源依托自己覆蓋全國(guó)288個(gè)城市所有項(xiàng)目信息的系統(tǒng)。為保證數(shù)據(jù)精確，很多合作項(xiàng)目克爾瑞盡可能分清權(quán)益，但目前尚不能全部分清。另外，因榜單影響力大，開發(fā)商重視，往往有專人對(duì)接克爾瑞，在我們榜單公布前一個(gè)月的20號(hào)左右，給我們報(bào)銷售額數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)將作為主要數(shù)據(jù)來(lái)源的修正，萬(wàn)達(dá)也是如此。
他進(jìn)一步解釋，哪怕少數(shù)上市公司會(huì)按期發(fā)布自己的銷售數(shù)據(jù)，在最終確定數(shù)據(jù)時(shí)仍是以克爾瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為主。這個(gè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，輸入一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)便可呈現(xiàn)。另外，如果克爾瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)和企業(yè)報(bào)上來(lái)的數(shù)據(jù)相差不大，最后會(huì)用克爾瑞自己的數(shù)據(jù)。如果差別較大，則需企業(yè)給出理由，是否存在我們沒有監(jiān)測(cè)到的城市，確定合理的情況下用他的數(shù)據(jù)。原則是看哪個(gè)更權(quán)威。
“兩份榜單公布的數(shù)據(jù)都對(duì)，只是統(tǒng)計(jì)口徑和標(biāo)準(zhǔn)不同。”宋延慶表示，銷售額雖比不上營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)核心指標(biāo)重要，但也是最顯性的規(guī)模化指標(biāo)之一，備受房企關(guān)注。但在萬(wàn)達(dá)銷售額數(shù)據(jù)上似乎前者又更為準(zhǔn)確。因?yàn)椋虡I(yè)地產(chǎn)不乏銷售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，卻換算成銷售額的情況。
由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書·2013》中，對(duì)排行榜的數(shù)據(jù)之爭(zhēng)總結(jié)原因?yàn)椋紫戎笜?biāo)口徑不統(tǒng)一。有的是合同銷售額，有的是協(xié)議銷售額。其次是進(jìn)行權(quán)益切分，重復(fù)計(jì)算現(xiàn)象較普遍。第三，也是最為重要的一點(diǎn)，銷售額數(shù)據(jù)是未經(jīng)正式審計(jì)、企業(yè)自行發(fā)布的。在正式發(fā)布“財(cái)報(bào)”中，多數(shù)企業(yè)不公布期內(nèi)銷售額數(shù)據(jù)。
為了驗(yàn)證銷售額在財(cái)報(bào)中的公布情況，宋延慶把2013年4月上市房企的2012年年報(bào)翻出來(lái)，發(fā)現(xiàn)滬深A(yù)股有20%不提當(dāng)年的銷售額，港股這一比例則為80%-90%。宋延慶還指出，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，是允許企業(yè)不提銷售額的。這也意味著，銷售額不經(jīng)審計(jì)就可發(fā)布。而非上市公司或未全部上市的公司，銷售額到底多少，外界更是難以估測(cè)。
另外，為銷售業(yè)績(jī)預(yù)留糧草，銷售額內(nèi)部調(diào)整的情況也并不鮮見。如某項(xiàng)目年內(nèi)實(shí)際銷售額10億元，可能會(huì)只統(tǒng)計(jì)7億元，另外3億元會(huì)轉(zhuǎn)移到下一年。正因?yàn)橛腥绱饲闆r，企業(yè)統(tǒng)計(jì)銷售額和網(wǎng)簽銷售額也會(huì)出現(xiàn)不一致。
沈力男指出，目前從事房企銷售排名的機(jī)構(gòu)不乏商業(yè)屬性，難免有商業(yè)利益的誘導(dǎo)因素。另一方面，銷售額又應(yīng)是極其嚴(yán)肅的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，一旦樹立一個(gè)不合理的統(tǒng)計(jì)坐標(biāo)，很可能會(huì)傷害企業(yè)，甚至?xí)䦟?duì)政府調(diào)控政策的出臺(tái)方向和力度造成誤導(dǎo)。
（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）
