“高層變動，并不像招商地產對外說的那樣，是正常的調整，直接導火線是招商地產香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”
近幾個月來，A股地產融資漸現放松跡象。2013年9月13日，招商地產發布64.87億的定增方案，成為此輪地產融資放開后首家拋出定增方案的主流地產公司。
接下來的四個月，招商地產兩易定增方案，仍止不住市場質疑和股價暴跌。自招商地產公布增發預案以來，股價從27.98元跌至18.13元，市值從484億跌至311億，蒸發173億元，縮水35.74%。
“這么急是因為與萬科、保利差距太大，招商現在急于發展。”對招商地產近段時間的諸多動作，一位長期跟蹤招商地產的知名研究員表示。
這已經不是秘密。掉隊的招商地產一度成為招商局版圖規劃的一塊心病。2011年，招商局集團對地產業務提出了明確要求并加大資源扶持：要重新進入國內地產行業的第一梯隊。
2011年，招商地產喊出了三年再造一個招商地產的口號。2013年，招商地產銷售額達432億，是2010年的3倍。招商地產在全國房企中的銷售排名也從18位升到15位。
盡管如此，招商地產與第一梯隊的差距卻未見明顯縮小。2013年，招商地產銷售額不到萬科的1/4，不到保利地產的35%。招商回歸第一梯隊之路，仍面臨著巨大的不確定性。
招商地產三年跨步前進，似乎并未使大股東招商局滿意。2013年7月，招商地產董事長林少斌職務發生變動，亦讓外界充滿遐想。彼時，招商地產上市20周年慶剛過一個月。
“高層變動，并不像招商地產對外說的那樣，是正常的調整，直接導火線是招商地產香港公司借殼上市讓招商局不滿意。”一名接近招商地產的知情人士告訴記者。
主帥林少斌被換內幕
這一次，招商地產迫不及待拋出65億定增方案，距上一次折戟已有4年。
2013年，A股房企已披露的再融資規模超過1200億元，共涉及42家上市公司，招商地產定增尤其引人注意。
而招商地產也極其重視此次定增。據接近招商地產的機構人士透露，盡管定增尚等相關國土部門和證監會審批，但招商地產已提前在各地進行非正式路演，爭取各大機構的支持。
“招商地產這次增發計劃并未受到機構的青睞，不少基金公司缺席增發路演，主要是出于對招商地產團隊變化可能帶來風險的擔憂。”前述知情人士透露。
究其原因，在于增發計劃發布前一個月，招商地產前一把手林少斌發生職務變動，機構認為這一事件體現了招商地產管理團隊“不夠穩定”。
2013年7月底，招商地產發生人事變動，先是原監事會主席吳振勤取代黃培坤擔任總監職務，后是林少斌卸任招商地產行政總裁職務和招商地產黨委書記、委員，調往招商局集團擔任總工程師。
雖然林在招商地產的董事長一職仍被保留，但總經理賀建亞已由此成為招商地產第一責任人，全面主持工作。招商地產新一輪人事調整也隨后展開。
而這一切由來有因。
華南某地產分析師告訴記者，“招商局覺得2005年開始，整個招商地產發展太慢了，才會有這幾年的人員調整。”而2013年的這次高層變動也跟集團對地產板塊的戰略布局得不到有力執行息息相關。
而據前述知情人士透露，林少斌職務變動，另有隱情。“2012年，招商局看中了華東一家資質不錯的民營地產公司，想讓林少斌團隊去談收購事宜，但由于該民營公司團隊能力很強，招商地產高管團隊擔心收購進來之后會對自己的團隊造成威脅和沖突，因此，在這一項目不是很盡力，而最終選擇了另一個費力不討好的收購標的，后來這個公司被競爭對手收購了。”
“這家華東民營公司應該就是香港上市公司盛高置地，后來被綠城集團收購了，讓招商局大為惱火。”另一位地產業內人士告訴記者。
記者就此事求證招商地產董秘劉寧。劉寧回應，招商地產人事變動與盛高置地“當然沒有關系”，但她并未否認招商地產也曾將盛高置地視為收購標的之一，“并購市場浩瀚，香港的殼很多，萬科和中糧現在的標的我們也都考慮過。”
盛高置地總部位于上海，被收購前，其發展策略為“2+X”，即城市社區、城市綜合體和城市休閑，產品定位走中高端路線，且開發項目以長三角為主。而這一公司形態與招商地產可謂不謀而合。
但在限購令的影響下，盛高置地于2011年開始遭遇危機。首先是其負債率飆升，從2010年的52.4%陡增至2011年的107%，但彼時，其公司凈利潤還有將近9億元。而到了2012年，銷售額銳減，遭遇凈虧。這使得盛高開始賣地求生，情狀頗慘。
盛高置地，由此成為國內諸多再融資無門欲借殼赴港上市的地產大鱷的投資標的。
但最符合預期的盛高置地失之交臂，最終，招商地產選擇了東力實業這一被業內人士認為不甚干凈的殼。公開數據顯示，2012年東力實業虧損987.78萬，截至2012年年末的凈資產為-8.61萬。
2012年5月7日，招商地產通過香港全資子公司瑞嘉實業，以1.99億港元的對價收購香港主板上市公司東力實業70.18%的股權，成為東力實業絕對控制人。
在此次收購一年后，于2013年4月24日，招商地產即推出借殼上市計劃，將香港瑞嘉屬下四家控股公司共持有的8個房地產開發項目注入東力實業。市場對此并不看好，公告發布后，東力實業4個交易日股票市值跌近25%。
與此同時，2013年4月，盛高置地被房地產巨頭綠地集團收購，招商地產失之交臂。三個月后，招商局對招商地產高管團隊進行了調整。
5年曲折融資：市值暴跌百億
成功搶下香港資本市場融資通道后，新上任的賀建亞團隊又火速推出A股再融資方案。
能否讓停滯5年的A股定增順利重啟，成為招商局對賀建亞團隊的第一大考。
2013年9月16日，剛履新不久的賀建亞團隊拋出總額達64.87億元的增發方案。當日，招商地產股價聞此跌停，市值一天暴跌超過48億。
據其公告顯示，招商地產計劃以發行股票購買資產的方式向大股東招商局購買估值達48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億，兩項方案的總額達到64.87億。
與在港借殼上市頗為相似，招商地產此次募資準備時間倉促，準備并不充分。
2013年11月7日，招商地產就報送定向增發材料一事，向證監會申請了延期，其理由是“需要進一步補充說明”。
而在此之前，方案發布之后的不到兩個月里，招商地產對方案進行了兩次調整。
第一次是在10月15日，招商地產將其已與大股東蛇口工業區增發方案的擬定交易標的范圍變更為，海上世界住宅一期和文化藝術中心土地使用權，總價款約為48.53億。之前出現在方案里的女媧廣場用地由于“使用年限有誤”，暫不納入此次交易標的。
其公告稱，《資產購買協議》中女媧廣場的交易價格為1205萬元，僅占該協議中交易總金額的約0.25%。未來上市公司擬擇機通過現金的方式，完成對女媧廣場土地使用權的購買。
第二次是在10月22日，招商地產將其配套募集資金發行底價從此前披露的24.23元/股上調至26.92元/股。
更糟糕的是，市場對此次增發募資并不買賬。預案披露當天，招商地產股價跌停。
“這次定增跌破發行價，市場是覺得價格問題，也包括注入面積少。”東莞證券一名地產分析師告訴記者。
自上一次2008年招商地產增發募集資金59.4億元獲批，距今已有5年之久。在這5年之中，招商地產也曾提交過一次增發方案，但最終以失敗告終。2009年7月25日，招商地產曾發布公告，預計融資金額不超過50億元。。
但跟2013年的增發方案一樣，市場并不看好。在其披露增發方案后，招商地產股價遭遇大幅下挫，從發布定增預案到撤回，招商地產市值從634億元跌至292億元，蒸發了342億元。而此次增發，招商地產市值從484億跌至311億，蒸發173億元，縮水35.74%。
“在目前的市場情況下，地產公司只要公布都得跌，因為擔心風險。”上述華南券商分析師仍然看好此次增發，他告訴理財周報記者，“2013年整個地產行業的銷售都有所提升，但是市場不看好地產行業，整個行業都被低估了。”
至于這次增發通過的可能性，他表示，“遇到新股上市，應該是新股先上，再融資會靠后。短期內，房地產再融資通過的可能性比較小。”
三年提速：考驗千億之局
事實上，自2011年以來，一度掉隊的招商地產已開始謀變。
2011年，林少斌接替孫承銘擔任招商地產董事長職務，賀建亞上任總經理一職。招商局主導的人事調整拉開了序幕。
三年來，招商地產實現了三年翻番的目標，但從速度上，仍無法追趕高速飆升的同行們。
2013年7月，林少斌上調招商局，賀建亞成為第一負責人，也預示著集團對地產板塊進一步加速發展提出了更高要求。據業內人士分析，林少斌建筑出身，偏重技術，而賀建亞運營出身，具備更好的管理和業務拓展能力。
微妙的是，在2013年中報中，一向以穩健溫和著稱的招商地產首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未來五年千億元收入、利潤百億元，進入中國房地產企業十強的戰略目標。
緊接著的是自上而下的管理架構調整。北京一名地產分析師表示，“賀總在管理方面是行家，賀總主管工作后在公司管理方面做了一些調整，提拔了一批年輕骨干。”
招商地產內部人士告訴記者，“2012年開始了部門架構調整，各領導負責的范圍重新劃分了，以前的策劃設計部，現在統一成了產品管理中心，而財務、法律和行政部都并入了運營管理中心。”
招商地產將商業地產納入產業的重點發展方向，并將原本的商業地產中心分立出來，成立了獨立的招商置業投資有限公司。
“業務層面的轉型，主要體現在高周轉和標準化方面，但在拿地方面，仍然放在一二線城市，仍偏中高端。”前述東莞證券分析師告訴記者。
此外，據中投證券分析師李少明統計，招商地產于2013年1-11月新增建面541萬平，拿地金額217億元，較2012年全年增長39%、38%。在2013年，招商地產新進入城市包括大連、昆明、寧波、杭州、南寧、煙臺等，數量是前兩年的兩倍。
2013年，招商地產實現了約428億元的銷售收入，在房地產行業銷售金額排名從2010年的18位上升至15位。對招商地產自身來說，增速已經很快，但放在整個行業，卻并非如此。
盡管業界認為，以此增速，招商地產可能會在2018年之前就實現千億銷售目標。但是在目前，中國房企中銷售超千億已有7家，超過500億有4家。這顯然與招商局提出的重回第一梯隊目標還有一段距離。
面對近三年招商地產的一系列變革，不少券商都認為是公司轉型，但也有人認為這些舉措并不算轉型，“我們說轉型業務業態變了，但是它沒有。它只能算是加速發展。”上述華南券商分析師表示。
至于招商局對地產板塊的支持，他認為，“招商局整個蛇口有很多資產，對公司支持不是沒有，雖然項目跟市場價格相差不大，卻是排他性的，萬科想拿也拿不到。但它就是像擠牙膏一樣一點點注入，這對上市公司來說拿不到好處，跟在外面拿地是一樣，沒有額外的優惠。”
（來源：理財周報）
