在2013年末舉辦的蘇州市商業聯合會二屆一次理事會上，與會專家們普遍對當前蘇州商業項目發展的“過熱”狀況極為關注。同時，隨著蘇州高新區龍湖天街系綜合體即將面世，項目的未來前景又將如何？

據了解，龍湖地產天街憑借“天街+地鐵”的開發模式，在重慶、北京、上海、成都等9座城市，分布了13個商業綜合體。面對全國遍地開花的綜合體開發熱浪，以龍湖天街為代表的“批量復制”模式是否依舊是人氣的保證呢？

幾百個城市你追我趕

再不建城市綜合體就落伍了

易居中國統計顯示，2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。然而，沒有一家研究機構能提供最全面的城市綜合體面積和投資數據，“只知道這個數額非常驚人，”多家機構研究人士直言。

記者根據公開資料不完全統計，僅蘇州一地，規劃、建設中、已經完工的綜合體就達25個。而杭州號稱要打造大大小小的城市綜合體達到100個。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。深圳市在未來的幾年，在建和已經初步規劃的城市綜合體項目多達16個，合計建筑規模1044.79萬平方米。

按此保守推算，假如每個100萬人口級城市需要建設15個大的城市綜合體項目，200萬人口級城市需要建設20個大的城市綜合體項目，那么全國大型的城市綜合體項目數量將超過2000個，投資額達數萬億。如此多的投資額等等著回報和利潤，人氣，就成為了其中成敗的關鍵。

重慶龍湖時代天街

有街無市遭遇冷清

重慶大坪龍湖時代天街是龍湖地產在大本營重慶的一個“天街項目”樣本。據重慶當地媒體調查，開業以來遭遇有街無市人氣冷清的窘境。

某媒體記者選在一個周五光臨該項目，商店人流和平時差別不大，客人和店員們顯得較為冷清。雖然大多數門面都是早已開門營業，但大多也沒有顧客光臨。其中更多的本應在晚餐時段極為火爆的餐飲店，在這個時候也是不溫不火。一位大坪龍湖時代天街二層的經營者向記者抱怨，一天下來，光顧的客人少得可憐，甚至在早上經常出現整個樓層都沒有人逛街的場面，一天都賣不出一件東西的情況也不是一兩次了，相比同品牌在重慶其他商圈的分店，一個月下來的營業額不及別人的六分之一，每天都在往里搭錢。“當時開街儀式動靜挺大，來了不少領導，感覺還挺不錯，后來就一點動靜也沒有了，大家也很沒辦法。”

某媒體記者周五中午時分來到龍湖時代天街進行統計：以半小時計算，從AB兩個主要入口進行統計。進入A館和B館的人大約在279人左右，約50個人左右出來。以此樣本算來，每日時代天街人流量不到7000。記者在采訪多個店鋪的經營者時了解到，人氣不足、消費人群消費力不夠、商場優惠活動太少是導致現在龍湖時代天街冷清現狀的主要原因。位于低層的HTC手機專賣店的店員告訴記者：“除了開業當周周末，人流量大，給店面帶來些營業外，平時來逛街的人都太少，而相比其他商圈購房的消費者來講，帶孩子來玩的周邊居民倒是很多，但是這些顧客的消費能力有限，不太可能有太多消費。”

同時，在記者實地調查中也發現，雖然大多數經營者都認為龍湖時代天街相比其他商圈要大，但對目前慘淡經營的現狀卻顯得十分無奈，不僅百貨店面是這樣，位于四層的餐飲店也是發出同樣的感慨：“如果不是做團購給出相應優惠，吸引了些消費者前來消費，那么平日的客流量還真的不知道會是怎么樣。”

成都龍湖天街三千集購物中心

體量尷尬人氣難聚集

龍湖天街三千集購物中心位于成都市二環路和建設北路的交匯處，總建筑面積12萬方。由天街三千集、龍湖春風里商業街，以及SOHO公寓組成，其中三千集購物中心面積為3萬方，就商業中心體量而言，可謂不大不小。

在一些點評網站里，消費者們的紛紛表示該商場實在沒什么好逛的，業態不合理，體量也太小。“很小型的一個購物中心，要不是來頂層看電影，應該不會逛這里，買衣服的店沒幾家，吃飯的店倒是不少。”；“居然沒有大型超市啊，綜合商場沒有超市，這點算是硬傷。后面有龍湖三千集的住宅樓，但人氣不是太旺，即使是周末，人也不多，逛起來倒是輕松隨意。看到三樓和四樓有些商戶已經在更換了，不知道新入駐的商家能不能經得起市場的考驗。”……據了解，成都龍湖天街三千集購物中心開業以來，商家進進出出一直在調整，截止目前，很多店鋪還在調整裝修中。

北京龍湖時代天街

同質化競爭慘烈 投資者被套牢

北京龍湖時代天街位于大興天宮院板塊，短短一站地的距離，就有龍湖時代天街、凱德MAll兩個大體量的商業配套，供大于求十分明顯。戴德梁行報告顯示，截至2012年底，北京購物中心整體市場存量達625萬平方米，商鋪空置率達13%，而2013年還有超過83萬平方米的購物中心項目入市。

北京漢博商業投資管理有限公司副總裁李亞明認為，投資商鋪不能蜂擁而上，要結合項目位置、體量關系、業態搭配、有無主力店、周邊人口、消費水平等因素來綜合判定。

可見，輻射能力與空置的雙重尷尬困擾著那些待租的商鋪。

更重要的是，現階段，越來越多的投資人去購買分散銷售的項目，而像龍湖這樣作為自持的商業地產并不像供應方鼓吹的那樣前途似錦。

國奧集團董事長張敬東曾向記者表示，“有不少開發商以營銷為目的，不管后期運營，不管后期業態規劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬就賣8萬，能賣10萬就賣10萬，不跟后期經營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”

（來源：中國江蘇網）