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主題:昆明商業(yè)地產(chǎn)迎來井噴發(fā)展期 商鋪售價平穩(wěn)租金快漲

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作為二三線城市的昆明,這兩年迎來了商業(yè)地產(chǎn)的井噴式發(fā)展期,這個過程中,諸多本土房企涉足商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)與影院、超市或者餐飲業(yè)態(tài)結(jié)合也成為一種常態(tài),商鋪、公寓、寫字樓投資繼續(xù)被市場所青睞,與此同時,寫字樓產(chǎn)品紛紛上市,各種摩天大樓、智能化或者綠色環(huán)保型生態(tài)型寫字樓各具賣點,成為投資客的新寵。

商業(yè)地產(chǎn)主題化趨勢漸顯

最近兩三年,昆明城市外擴,城中村改造速度加快,與此同時,昆明商業(yè)地產(chǎn)進入一個迅猛發(fā)展的時期,商業(yè)體量以幾何的速度在增長,遠遠超過之前數(shù)十年的發(fā)展規(guī)模,城市人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長到接近3平方米。

很多人都在感慨,商業(yè)體量太大,城市綜合體太多,從目前上市銷售的城中村改造項目來看,可以預(yù)見,未來幾年將是城中村改造項目商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等泛商業(yè)物業(yè)的集中供應(yīng)期,也就是說,大品牌,大項目,大體量,這兩年昆明不乏這樣的城市綜合體。除了西山萬達廣場、恒隆廣場等國內(nèi)知名品牌入駐,本土房企在綜合體的建設(shè)方面也緊隨其后,于是各類城市綜合體遍地開花。據(jù)了解,很多綜合體的單個項目商業(yè)體量都接近100萬平方米。

商業(yè)地產(chǎn)增多了,商業(yè)體量大了,填滿綜合體,就需要引進主力店,比如超市、影院,這些必不可少,之外,很有很多快時尚品牌,餐飲品牌等業(yè)態(tài)并存,這是很多商業(yè)地產(chǎn)項目最常見的模式。

“做商業(yè)我也會,負一樓搞一點餐飲,頂層搞一點電影院,我也會�!庇幸粋海外的朋友曾這樣調(diào)侃某商管公司負責(zé)人梅先生,看似簡單的話語,卻折射出商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化太嚴重的問題,同質(zhì)化之后大家開始惡性競爭。此外,這兩年電商的沖擊,對于傳統(tǒng)的以百貨業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)也有著較大的沖擊。

在昆明市場,這種苗頭也已經(jīng)顯露,一些專注做商業(yè)地產(chǎn)的項目已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型,尋找一些新的商業(yè)模式,比如一些傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目向主題化和體驗化業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型,去年,百大新天地業(yè)態(tài)圍繞“時尚”主題進行調(diào)整以后,餐飲業(yè)態(tài)全部調(diào)整為潮流餐飲,專注抓年輕時尚的消費人群。奧特萊斯升級為宸悅百貨,體驗型業(yè)態(tài)比例有所增加。

除了一些傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目積極轉(zhuǎn)型升級業(yè)態(tài)之外,一些商業(yè)地產(chǎn)項目把兒童主題放到一個重要的位置,比如經(jīng)典雙城;也有一些項目做起了臺灣主題商業(yè)公園,比如地鐵101,也有一些商業(yè)地產(chǎn)側(cè)重于文化,比如文化空間,還有一些商業(yè)把步行街區(qū)作為項目的一大亮點,比如馬街摩爾城,還有一些項目做起公園主題式商業(yè),比如公園1903……不同的項目,在項目定位時就有明確的主題,已經(jīng)開始抓特定的消費人群,這也是2013年昆明商業(yè)地產(chǎn)不得不說的一個明顯特點。

從長遠來看,主題化和體驗式商業(yè)也應(yīng)該是未來商業(yè)發(fā)展的大趨勢。

商鋪售價平穩(wěn) 租金快漲

從至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來看,2012年,昆明城區(qū)的商鋪平均售價為每平米28108元,但是截至今年,昆明城區(qū)的售價為每平米28530元,漲幅為1.15%。相比大肆擴張的商業(yè)地產(chǎn),這樣的漲幅看上去實在是微不足道。

通過至祥研究中心提供的數(shù)據(jù),記者初步換算,二環(huán)內(nèi)的在售商鋪價格從2012年每平米為25800元上漲到了2013年的33300元,漲幅為29%;東南西北四個區(qū)的商鋪售價除西市區(qū)上漲外,其他都在下降。

租金方面,二環(huán)內(nèi)的商鋪租金由2009年的每平米110元上漲到了2013年的150元,漲幅達36%;東市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米52元上漲到了2013年的65元,漲幅達25%;西市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米53元上漲到了2013年的69元,漲幅達30%;南市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米55元上漲到了2013年的75元,漲幅達36%;北市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米70元上漲到了2013年的82元,漲幅達17%。

至祥置業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者:“商鋪的價格還是要看自身的條件及地段位置,像市中心的商鋪價格肯定要比呈貢新區(qū)的價格高,再加上一些樓盤推廣時的不定因素,所以不能片面的來看商鋪價格的浮動�!彼補充說道:“昆明的社區(qū)商鋪價格一般比較穩(wěn)定,集中式商業(yè)的價格浮動較大�?偟膩碚f,還是要看該商業(yè)項目的開發(fā)體量�!�

 (來源:云南網(wǎng))

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