浙江省一些知名房地產開發企業，比如，綠城、萬科、萬達、華潤、中大、昆侖、金成、佳源等都已經在城鎮逐步擴大自身的布局覆蓋。余杭塘棲鎮、嘉善姚莊鎮、溫嶺澤國鎮、平陽鰲江鎮……都不乏這些地產大佬的身影。轉型為城鎮運營商，已經成為浙江省越來越多房產開發商的共識。

房企紛紛下鄉掘金

今年4月，鰲江萬達廣場開工奠基典禮，讓世人矚目，據悉這是“萬達廣場”首次進駐鎮級行政區域。萬達廣場項目位于鰲江鎮濱江商務區，總用地面積178畝，總建筑面積約41.7萬平方米，總投資約35億元。

去年，溫嶺澤國鎮首個綠城房產綜合項目建筑設計方案通過評審，在業內引起了重大反響。該項目位于澤國鎮東部入口、幸福路北側，用地面積41.6畝，建筑面積約9.4萬平方米，聚集高檔住宅、五星級酒店和商業等多種物業形態，是一個集居住、辦公、餐飲、娛樂、購物于一體的高品質建筑，也是綠城房產在溫嶺開發的首個項目。該項目的建成將有助于提升澤國城市品位和現代服務業水平，是今后溫嶺北片的亮點和城市名片。

而佳源集團則致力于開發建設新市鎮商業綜合體。目前佳源集團已建、在建及已取得的新市鎮綜合體項目共有13個，主要落戶在長三角地區，其中浙江4個，分別落戶在嘉興、金華、麗水、湖州。

房企轉型路在何方？

當城鎮化將成為未來趨勢之時，房地產開發企業通過怎樣的方式在這一領域占據先機，就成為了無法回避的命題。房企如何化被動為主動，尋找適合自己的發展道路，而未來房地產行業機遇在哪里以及房企轉型之路在何方，也成為了當下行業熱議的話題。

浙江昆侖置業董事長葉健常常疑慮：“我們企業在近幾年已經進入浙江省的百強縣、百強鎮，湖州長興、紹興新昌、溫州鰲江、龍港。但是進入方式不外乎兩種，一種直接拍地；另一種就是BT或者BOT(基礎設施特許權)。現在走新型城鎮化道路，有沒有具體的政策，讓我們這樣的企業可以更好地進入？”

房企的轉型已經成為必然。一位業內人士認為：房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業可以轉型做保障房；二是城鎮化的發展帶動城市基礎設施建設，商業地產的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經濟產業區的興起，將帶動產業地產的發展，例如工業園、產業基地等；最后就是解決內需型、消費型的產業，比如旅游地產、養老地產等。其中城鎮運營將是一部分房企的選擇。

房企探路城鎮運營商

“城鎮化不是簡單房地產化，有的地方搞城鎮化，就是把村給撤了，把農民變居民，讓農民住進高樓大廈，把原來的鄉村變社區，這是典型的形而上學！”中科建設開發總公司杭州公司總經理郭勇勤認為，“城鎮化周期非常長，資金、土地、錢是三大要素，其中人是寶貝，沒人就是死城；沒有土地就不能建設；第三必須有資金支持。要重視三個產業的聯動，城鎮化第一步是要實現農業現代化，提供勞動力、消費力；第二產業發展我們提倡就地解決、依據當地情況，進行一些深加工；農民收入提高才會有第三產業的發展。”

新型城鎮化要求四化同步，產城融合。產業支撐和服務保障是城鎮化推進的關鍵。房地產業應充分發揮整合資源和服務運營功能，為產業發展特別要為現代服務業和戰略性新興產業的發展提供配套服務。近年來，園區地產、商業地產、文化旅游地產、養老住區等的發展，為房地產業與現代服務業、新興產業相互融合、合作共贏找到了共同點，既服務了新型城鎮化，又促進了房地產業的轉型升級。

市場總是不缺乏先行者，佳源集團已經有了他們獨特的城鎮運營模式——新市鎮商業綜合體。新市鎮商業綜合體開辟了小城鎮政府、居民和開發商合作共贏的發展局面。據測算，一個新市鎮商業綜合體建成后如正常運營，每年可解決直接就業人口4000人，三產營業額近8億元，稅收數千萬元。“今后6到8年內，我們將發展50個新市鎮商業綜合體。”佳源集團董事長沈玉興說。

房地產業轉型城鎮運營商更要服務城市建設，綠城代建也是不錯的探索。近年來，綠城代建的保障房在當地都受到歡迎。房地產開發與基礎設施建設應相輔相成，更多地通過房地產綜合開發模式，同步規劃，建設基礎設施，提高城鎮綜合承載力。

“城鎮化不是房地產化，但是絕對離不開房地產。”浙江華聯杭州灣創業有限公司總經理錢偉中對郭勇勤的意見表示贊同，“城鎮運營肯定是接下來房地產企業轉型的最佳選擇。在新型城鎮化的過程中，房地產公司要緊跟政策的腳步，積極推進轉型。一是要充分把握中小城市市場機遇；二是規避小城鎮在區劃調整方面的政策風險；三是關注好土地流轉政策演變動向；四是通過產業集聚研究尋找人口集聚的黃金區位為布局；五是在節能環保、綠色低碳、信息化方面強化開發特色。”

（來源：浙江日報）