傳統地產進軍商業地產已經是一種趨勢。地產四大天王“金招保萬”中，金地在2010年就明確商業地產是集團重點發展的方向，今后5年每年在商業地產領域的投資比例保持在20%左右;招商地產建立了'住宅開發+商業開發與持有'的發展模式，未來其商業地產占比將提高到10%以上;保利則表示未來3-5年商業物業投資比例高達30%。而高調進軍商業地產萬科，開始強化商用物業開發與經營的能力，并稱萬科將在定位、設計、招商、運營、融資等領域實踐獨特的“萬科之路”。

在這輪商業地產掘金潮中，一二線城市已經趨于飽和，三四線城市已經成為了進軍商業地產的房地產開發企業的激戰之地。值得注意的是開發商的布局已經顯現，首次高調進軍商業地產的萬科，在深圳的首個萬科廣場在龍崗，而商業地產大鱷萬達在廊坊等城市落地了萬達廣場……可以說在布局中一致的是選擇了非核心區域，印證了業內預計的一二線城市偏遠區域與三四線城市的核心區域將是下一個階段商業地產激戰之地的說法。

典型案列：陽泉濱河世紀城

是三四線城市首個商業綜合體的典型代表

山西陽泉濱河世紀城是三四線城市首個商業綜合體的典型代表，陽泉是我國最大的無煙煤生產基地之一，境內多種礦產資源豐富成為陽泉發展的經濟支柱。在首次考察的時候，張建華就覺得這個純粹還沒有商業綜合體的城市有著很大的消費潛力，張建華是RET睿意德西南大區總經理，在此之前，他在一家知名公司擔任主管，負責山西陽泉濱河世紀城的全稱顧問代表。

在對這個超大體量的項目進行了全方位的考察后，張建華和他的團隊給出了以大比例的餐飲娛樂業態，提高項目吸引力的策略，除此之外，他建議以主力店持有方式，注重節點位置規劃，更兼以打造具有現代流行元素的地標性建筑，樹立陽泉商業的標桿項目。

這個策略方向讓開發商一開始有所顧忌，怕投入成本較大而后期招商盈利難，事實證明這些擔憂是多余的，在張建華和他的團隊一手運營喜愛，陽泉濱河世紀城成功招商了沃爾瑪，肯德基等國際品牌首次進入三線城市，創造了三線商鋪同期價格超越一線城市得奇跡。2009年開業后，7個月營業額就達3.5億元，在陽泉市排名第一，趕超石家莊較、太原市等同類商業項目，成為業內成功的商業案列。

市場機遇：三四線城市

需要下沉的百貨業和開發商一拍即合

隨著經濟的持續發展，三、四線城市的優勢和商業價值正在全面凸顯。特別是江浙等經濟發達地區的一些地級市,長治、西昌這樣的旅游型城市……一邊是巨大的消費潛力，一邊是設施落后業態單一的傳統商業，巨大反差讓開發企業感到商機無限。

無獨有偶，一家證券研究所研究報告指出，目前國內三四線城市的商業市場如同五年前的二線城市、兩三年前的中西部城市一樣，具有“需求快速增長、供給相對缺乏”等特點，而那些率先下沉圈地的公司培育期短、回報豐厚。

同時，往往商業綜合體主力店的百貨業態也在面臨著新的調整。在一年一度的中國百貨業高峰論壇上，中國百貨商業協會會長楚修齊就2012年中國百貨行業的發展作了專題報告。楚修齊在報告中說，2012年，僅百貨協會統計的81家大中型零售企業的統計數據顯示，這些企業去年的銷售總額同比增長只有8.92%，遠遠低于2011年22.2%的增幅。與此同時，這81家企業利潤總額同比下降了6.14%，利潤率更是大降了20.21%。這和RET睿意德在去年年底年度報告中提出的百貨業態面臨擠壓是對應的，在國內一二線城市，百貨行業受到越來越多的擠壓，可以說業態模式逐漸式微。尋找三四線城市的發展機遇就成為百貨業態必然選擇。

百貨行業尋找三四線城市，也讓商業綜合體看到了機遇，廣百股份CEO黃永志就坦言，在低線城市的發展，廣百將主要以購物中心、綜合體的形態去發展。“需要下沉的零售商和正在向三四線拓展的房地產商一拍即合”業內人士如是評價道。

風險并存：一片處女地

照搬一線城市模式出現運營危機

近年來，隨著成都的發展加速，成都商業綜合體可以說是遍地開花，王府井購物中心坐守南二環、萬象城雄霸東二環，九方購物中心、奧克斯廣場、仁和春天國際廣場在城南形成瓜分天下之勢，大有比拼成都春熙路騾馬市商圈的氣勢。

越來越多的開發企業關注三線甚至四線城市，是因為這里的商業綜合體還是一片處女地，比起一二線城市有更為廣闊的發展空間。張建華認為縣級，地級城市的商業開發完全照搬北京的新光天地等一線城市的模式是會出現問題的。很多三四線城市的開發商都覺得自己財力充足，著力打造一流的商業綜合體，同時覺得銷售沒問題。

對于綜合體，萬達地產董事長萬建林曾有一番形容綜合體的話在業內廣為流傳，“做住宅地產是小學生，做商業地產是大學生，做綜合體是研究生。”可見做綜合體其實和住宅存在根本差別。在長期致力與商業地產項目的張建華來看，三四線城市的開發企業多數具備較強拿地能力和開發能力，但缺乏對商業地產的根本理解，加之資金實力不夠雄厚，更缺乏商業招商能力和運營能力，像綜合體這類高層次商業開發的難度較大。

綜合體是一個系統工程，從最初的項目選址，到后期的招商過程，以及后期的物業運營都很關鍵，其中一個環節處理不好，都會影響后面的進程。在很多三四線城市，許多開發商都是在并不具備綜合體開發經驗的情況下進入市場。在張建華看來，很多做住宅的開發商卻在開發商業時依然根據容積率、地塊等已有的住宅經驗來建造商業地產，在后期招商的時候喜歡沃爾瑪等此類主力店來招攬人氣，這樣卻失掉了對很多“次主力店”塑造的機會，導致三五年之內商場運營出現危機。

（來源：四川新聞網 一葦 記者 盧永洪）