2005年，華南mall頭頂“世界最大購物中心”頭銜橫空出世，揚言“立足珠三角，輻射全中國乃至全世界，致力于成為代表世界最高商業形態、同時又具有中國特色的商業項目”，名噪一時；

2006年6月，銅鑼灣百貨、百安居，等主力商家相繼撤場，波折不斷。

2006年12月，開發商東莞市三元盈暉投資發展有限公司低調轉讓股權，華南mall易主北大資源。重新定位為新華南MALL·生活城，變身自贖；

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“空城”危機，連續8年籠罩著這個目前中國已經不再算最大的項目，沉寂成為它回應外界所有聲音的最大武器。

直到2013年10月25日，新華南mall新掌門人攜著20余商家出現在人們眼前，我們知道“龍種”華南mall騰飛的時刻到了。天和百貨、大骨王鈣骨館、飯菜真湘、川粵味徠肥牛火鍋、韻琪貝可麗、喬家粗糧館、地下鐵等百貨、餐飲企業成了這個大mall的新主人。風采依舊，只是沒有了初次亮相時的囂張氣焰，它將重新啟程。

東莞北大資源商業管理有限公司總經理高鐵栓

“市場永遠是對的，不要和市場對抗”

“也許，在所謂的專業人士看來，此次華南mall并沒有招到知名的品牌，但我們對新華南mall非常滿意，而在我們新華南mall看來，老百姓需要什么我們就招什么，我們做的是迎合東莞萬江百姓的需求，市場永遠是對的，不要和市場對抗。”當問及對招商結果是否滿意時，東莞北大資源商業管理有限公司總經理高鐵栓說到。

不要企圖引導市場，市場是無法引導的；不要說創造商圈，商圈是無法創造的。商圈是經過長時間地整合慢慢形成的，就像著名的南京路、王府井。

東莞屬于區域分散性的城市，商圈互動性較差，高端消費外流，商業基礎如此。當初的市場無法接納這個大體量的購物中心，走過8年時間，市場、周邊的環境和人口都具備了相對比較成熟的時間點，可以說華南mall就在等待這個時間。今天的市場環境不可同日而語，天時地利人和，所以華南mall又再次揚帆啟航了。

“所謂的失敗是暫時的失敗，不會是長久的失敗”

“雖然關注華南mall很久，收集了很多資料，但當接手這個項目第一眼看到它，說實話當時懵了。”高鐵栓坦言。“外立面很破，甚至感覺根本不是mall，但覺得既然來了怎么也得干點東西出來，理清思路找準定位成了第一要務，這就需要切實的調研，好在投資商不要求高端定位、高端品牌，不去干涉專業人士的想法，這便使我們團隊的想法得以實現。”

通過市場調研找出項目的問題所在，在調研中，我們也發現了自己的物業年久失修需要改造；項目內客流、車流動線設計不合理等。所以我們今年投入數億元資金，進行包括交通動線、外立面、業態功能方面的升級改造。

2013年上半年，華南MALL完成三橋兩廊改造工程，將項目內原有的三座橋梁拆除，為交通動線和客流動線的流暢性提供了切實保障。近日，項目外立面煥彩工程也已見雛形，將向消費者呈現出嶄新的現代購物中心風貌。現在，華南MALL已經有了頗高的人氣。

值得一提的是，為配合華南MALL整體改造，萬達影城、SPAR超市、歡笑天地等在營的主力店也主動進行相應的升級改造。其中萬達影城將膠片IMAX設備升級為全新的數字IMAX設備，SPAR超市、肯德基、必勝客均在進行內部裝修；歡笑天地也于近期引進了雙層豪華旋轉木馬、飛旋騎士等4個新的游樂設備。

“購物中心的未來可大膽想象”

高鐵栓認為，理論上什么都可進購物中心，思維不要受局限，購物中心可大膽想象。

華南mall的特色是室內兒童游樂場，在中國還不是太多，這便是空置那么多年，依然能生存的秘訣所在。未來華南mall將繼續保持特色，立足于娛樂，增加兒童娛樂、體驗、零售等業態。據悉，今年還將引進中小型游樂設施，針對兒童娛樂再進行招商。二期規劃兩三萬平方米的寫字樓。高鐵栓表示，未來將利用兩年時間把華南mall全部開發，“目前已完成三分之二，后期難度應該不會很大，因為我們的定位很明確，要把項目打造成大眾消費集散地，致力于成為東莞特色風向標。”

“應該說，華南MALL的發展歷程從側面反映出中國購物中心快速發展早期的探索軌跡，也在一定程度上揭示著全行業至今依然普遍存在的市場環境與項目發展之間的阻隔現象。”高鐵栓如是說。

現在的華南mall依然矗立在原地，但它不再站在高處，身段早已放下，它成了東莞萬江區域的中心，消費半徑輻射兩公里范圍內的30萬居住人口。相信新華南MALL會慢慢走出多年的歷史困境，解除歷史包袱，完成“中國式mall”的完美涅槃。

（搜鋪網商業地產研究部 杜斌斌/文）