商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。近幾年，無錫房地產商紛紛拿地，各種大型商鋪、綜合體如雨后春筍般出現。一時間，無錫商業地產的建設趨于白熱化。房地產市場上卻也不時地出現“商業泡沫論”的聲音，這不禁引發了我們的思考。

無錫1到10月預開105盤 實開27盤

據統計數據顯示，11月無錫全市預計將有59個樓盤開盤加推，環比漲幅為22.92%。其中商業項目預開盤量為12個，環比10月商業預開盤量有明顯下跌，跌幅為40%；同比2012年11月商業預開8盤增長4盤，增幅為50%。由于受“金九銀十”的影響，十一月無錫商業預開盤量較十月跌幅明顯，但從近11個月來看，其開盤量仍然處于較高水平。

11月預計開盤的12個商業項目中，包括前洲五洲國際廣場、太湖新城大盤寶能城、新區多友嘉悅中心在內的7大純新盤即將面世。

從近10月商業實際開盤量的走勢分析，無錫商業的實際開盤量并不理想。2013年1月到10月無錫全市的預開盤量為105個，而實際開盤量為27個，僅為預開盤量的1/4。今年上半年的商業項目一直萎靡不振，2月更是出現了商業實際開盤量為“0”的情況。從商業實際開盤量與預計開盤量的對比可知，許多開發商雖然提前放出即將開盤的消息，卻遲遲未開。而11月的實際開盤量是否理想？我們就不得而知了。

據業內人士分析，從近期商業項目各方面反應的情況來分析，開發商在等待市場預期“明朗”化的同時，往往對開盤不一而同地選擇了“小心謹慎”的處理方式。同時筆者也發現，相較于對開盤的“低調”處理，商業項目開發商的眾多的業主活動倒是吸引了眾多購房者的目光。業內普遍認為，這是開發商為刺激銷售進行的“蓄水”策略。

“巨量”商業庫存 無錫是否能消化？

商業項目一直是無錫的“軟肋”，從近九個月商業項目的成交量來分析，2013年前九月無錫商業共成交73.85萬平，僅占商品房成交面積的16.20%。進入金九銀十以來，商業物業貌似“打了雞血”，成交大幅上漲，這不禁讓網友們紛紛猜測：商業物業是不是要回暖了？

“回暖還很難說。九、十月份商業成交量較之前有所回升，但是整體成交量還是比較有限。

進入2013年以來，無錫房地產市場迎來了商業入市的高發期，大量商業項目開閘入市，這不僅增加了無錫整體商品房的庫存壓力，更讓商業項目在無錫市場難以消化，近8萬套的商業地產庫存，對于無錫這樣一座外來人口相對偏少的城市來說，可謂是巨量。

相關業內人士認為，商業地產庫存越來越大，開發商回籠資金的壓力可想而知，因此隨著商業地產庫存量的不斷走高，無錫商業地產可能會面臨“鬼城”的局面。

李嘉誠連拋商業 無錫商業真的不行？

錫城的商業地產開發正如火如荼地進行，目前無錫已有眾多商圈，其中尤以市中心最為密集，包括八佰伴、大東方百貨、百盛，此外，蘇寧、恒隆已于9月開業。市中心外圍包括在建的萬象城和無錫海岸城，惠山區的萬達廣場也已于6月21日開業，新區有哥倫布、寶龍城市廣場等多座城市綜合體。

如此讓人眼花繚亂的商業項目不得不引發人們對無錫商業“供過于求”的擔心，與此同時，全球華人首富李嘉誠頻繁拋售商業物業的舉動也著實讓這種擔心加劇。

據相關媒體報道，李嘉誠既賣購物中心又賣寫字樓，兩月內拋售百億元的內地商業物業。除了李嘉誠之外，今年密集拋售商業物業的開發商不在少數。以香港為例，今年年初，華人置業主席、富豪劉鑾雄高調拋售旗下銅鑼灣一帶的商場和其它各處資產，套現金額逾70億港元；南豐集團也以近30億港元的價格，出售人流密集的旺角全幢商廈；鷹君集團則拋售其酒店物業，套現金額100億港元。雖然這可能僅僅是各開發商全球布局的一種選擇，但也確實給內地的商業地產熱潮“當頭一棒”。

不僅如此，無錫的商業還存在諸多其他方面的問題。比如產品同質化嚴重，經營模式單一，很多商業項目可以說僅僅是簡單地進行了“復制”、“粘貼”；商業定位不合適，主題不明確等，這些都加劇了商業地產的投資風險。

市中心老牌百貨大樓大洋百貨、新世界百貨相繼關閉，即便是新興的新區哥倫布廣場、寶龍城市廣場、以及惠山的萬達廣場通常也僅僅是在餐飲方面的人氣較旺，但這并不足以支撐整個商業。

面對這些問題，無錫的商業路在何方?筆者以為，打造主題明確、定位合適的商業項目，可以明確消費群體，使商業的“消化”達到最大化。同時，還應該把商住進行有機的結合，形成一種復合式的商住格局。只有這樣，住宅項目的常住人口會越來越多，區域內未來的商業環境也會越來越好，形成商住共同發展的良性局面。

（來源：搜房網）