韓國樂天世界,開業于1989年,包括大型室內主題公園、戶外游樂園、商場、酒店、飯店、民俗博物館、體育中心、電影院等,是首爾市中心的一座城中城。其周邊地區房價,在過去的25年里,最高漲幅達到80倍,這一數字令前來考察的永泰地產的開發商們頗感興奮。
曾經高調宣稱“不轉型,一定死”的永泰地產,在哈爾濱、呼和浩特、銀川三市總投資達到300億元的三個永泰城項目,都將引入主題樂園模式。
為此,永泰地產聘請了曾經全程參與韓國樂天世界選址、拿地、策劃與運營的樂天世界原常務理事金承煥擔任其文旅事業部總經理,主要負責永泰城中主題樂園的開發建設。
金承煥強調:“主題樂園是一項早期投資龐大的安裝產業,所以它的回收期較長。因此對設施設備規模的合理性等,要慎重判斷,另外我們還要確保充分的預留空間,以應付需求增加而帶來的擴建,所有這些要求我們對投資風險進行管控。”
永泰地產主題樂園目前有3萬平方米的中型室內樂園、5萬平方米的大型室內樂園和10萬平方米的室內外結合的大型主題樂園三條產品線,將結合項目當地實際進行建設。
實際上,三個城市的永泰城,總開發面積接近500萬平方米,主題樂園只是其中很小一部分,永泰地產顯然對主題樂園寄予了厚望,希望其能作為主要驅動力,帶動起包括五星級酒店、大型購物中心、區域型總部辦公集群、住宅于一體的城市綜合體。對大體量城市綜合體的開發來說,主題樂園的帶動作用尚屬遠景,更立竿見影的顯然是住宅的銷售。
可以作為參照的是這兩個項目的拿地時間,今年3月,永泰地產分別耗資13億元和14億元拿下銀川和呼和浩特總建筑面積220萬平方米和150萬平方米的兩塊土地,總投資近200億元。哈爾濱永泰城早在2012年3月拿地,3個月后便啟動內部團購計劃。
3個項目分別在拿地3個月和6個月后便啟動銷售,速度不可謂不快。
永泰地產主管商業地產開發運營的副總經理楊俊出身萬達,其也將萬達模式帶到了永泰地產。“萬達拿地后22個月便能開業運營,我們公司沒敢那么快,是拿地后三年內開業運營。”楊俊稱。而商業地產開發巨頭恒隆和凱德,從拿地到開業運營至少在5年以上,部分項目甚至長達10年以上。
永泰地產強調加強與地方政府的溝通,強化融資四證的辦理,進而達到項目在取得土地后3到6個月,首批項目貸款到位。
這一開發速度和永泰地產的目標匹配,永泰用“53515”來概括其2011-2015年發展戰略規劃,即5年內,建設5家國際品牌五星級酒店;建立3個15萬平方米的大型購物廣場;取得5個規劃面積達100萬平方米的開發項目;年均銷售面積達100萬平方米;年均銷售額達50億元。
而2012年,永泰地產實現銷售額近25億元,今年的銷售目標是25億元,銀川和呼和浩特合計27億元的土地款已經超過其全年銷售額,并且,總建筑面積近500萬平方米,總投資300億元的三個城市綜合體中,商業綜合體60%的面積自主運營。這樣的開發節奏和規模,永泰吃得消嗎?
永泰地產總裁戴迪解釋:“永泰地產過去15年在住宅領域有一定的資金積累,背后又擁有中發集團、合眾人壽強大的資金支持作為后盾,同時也有很多國有銀行、股份制銀行的戰略支持。”
資料顯示,永泰地產母公司中發集團旗下產業涵蓋地產、金融、醫藥三大板塊,總資產突破300億元。中發集團發起參股成立的全國性人壽保險股份有限公司合眾人壽,去年保費規模80億元。
同時,永泰地產控股的永泰創富(北京)股權投資管理有限公司目前正在進行永泰創富III期股權投資基金的發售,過去5年其累計投融資金額已超過100億元。“做一個項目,資金不是問題,但是多個項目同時做,對我們是一個挑戰,未來我們可能也會采用一些信托、基金等其他融資方式。”楊俊稱。
(來源:經濟觀察報)