購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規劃設計、招商、運營、資金

購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規劃設計、招商、運營、資金

當年普通消費者“高不可攀”的購物中心，不被多數市民和專家看好，如今市民卻翹首以盼視其為居住區必備的商業配套和如同學校、醫院一般標配的大眾公共社會基礎設施（家、單位/學校之外的生活和社交的第三空間——城市客廳），各級政府更將城市綜合體和購物中心提高到城市運營和形象的高度，陸家嘴、五角場、南京西路、徐家匯更是演變為集結多家大中型購物中心上演多國大戰的超級商圈，而尚未擁有大型購物中心的傳統核心商圈（如四川北路和淮海中路），則面臨著客流日漸減少的困境。不過，城市綜合體急劇升溫，各大集團紛紛大干快上，熱流之下也潛伏著隱憂，當年的藍海市場已演變為各方勢力紛紛涌入、炙手可熱的紅海市場，發展商要想獲得理想的財務回報，科學的商圈選址、優秀合理的策劃定位及建筑商業規劃設計、強大的招商能力、老道的運營能力、充足的資金實力六者缺一不可。

項目選址的重要性自不必說，“地段地段還是地段”（足夠的人口并擁有相應的消費力及完備的交通配套）是房地產的金科玉律，事實上，對于ABC不同能級的商圈而言，商圈評分每相差一級，運營能力需要相應提升3至5倍，才能達到上一級商圈項目相同的坪效和業績，所以說在C級商圈項目獲得B級業績,比A級商圈項目獲得A級業績更令人欽佩和推崇。

在購物中心項目越來越密集的當下，光有良好的選址及強大的前期策劃和招商能力已不足以應對競爭，事先不被看好的C級新商圈位置項目憑借超強的運營能力而全面反超B級次成熟商圈項目，以弱勝強以小勝大的案例在上海并不鮮見，例如大寧商圈大寧國際廣場VS打浦橋商圈日月光廣場，安亭嘉亭薈VS嘉定羅賓森。新項目的培育期通常需要3年甚至更長，所以需要發展商擁有足夠的資金。如果是散售型購物中心，在上海幾無成功先例（唯一相對成功案例為先運營度過培育期，養熟后再出售的松江開元地中海廣場），慘痛的失敗案例比比皆是。因此，只有同時具備較佳的項目選址、強大的運營能力（當然也包括前期的策劃和招商能力）、充足的資金實力，項目才有可能獲得真正的成功，而投機式淘金投資的成功可能性在上海已經很小。

事實上，有鑒于多個黃金地段項目被不具備商業能力的大公司盲目跟風跨界最終弄砸鍋的慘痛案例，上海多個區級政府在城市地標性商業地塊的招標過程中，非常注重投標方的商業運營能力，而不是唯投標金額是舉，南京東路和莘莊都發生過不具備成熟購物中心運營經驗及能力的發展商大肆砸錢搶標，但最終被理性清退的經典案例。