從2004年到現(xiàn)在，東方之門的建設(shè)周期長達(dá)近10年，原本該項目計劃于2008年8月11日前竣工，但實際卻是到2008年才真正開工。為何項目的工期滯后如此之久?究其根本，還是開發(fā)商資金短缺。

蘇州“秋褲樓”坎坷路

東方之門

去年，建筑高度高達(dá)301米，被譽為“蘇州新地標(biāo)”的“東方之門”由于其外形酷似秋褲而受到全國民眾廣泛的關(guān)注和討論。

如今，在這座“秋褲樓”的施工接近尾聲之際，卻被傳陷入“銷售瓶頸”，一時間，東方之門成為眾矢之的。

實際上，自東方之門項目立項以來，各種問題便在源源不斷地出現(xiàn)。

據(jù)悉，早在2004年，東方之門所在地塊就已被該項目的開發(fā)商乾寧置業(yè)有限公司(下稱“乾寧置業(yè)”)所競得，但因為資金問題，項目直到2008年才開工，其間還一度被業(yè)界認(rèn)為有“囤地”的嫌疑。

雖然經(jīng)歷了去年的“爆紅”之后，東方之門的開發(fā)進(jìn)程步入正軌，進(jìn)程顯得相當(dāng)順利。殊不知，這是個命運多舛的項目，即使頂著“新地標(biāo)”的光環(huán)，該項目卻始終面對著銷售低迷的窘境。

曲折的融資之路

2004年2月乾寧置業(yè)以約4億元人民幣的價格競得東方之門所在地塊。

該地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)東端，由兩幅地塊組成，整體出讓，規(guī)劃用途為商業(yè)用地及部分經(jīng)營性住宅，總面積約為2.4萬平方米，容積率13.7，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元，折合每畝地高達(dá)1104萬元，創(chuàng)下當(dāng)時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀(jì)錄。

而后，由于國內(nèi)相關(guān)技術(shù)的不足，東方之門的工程審批需要通過向國外購買大量重要數(shù)據(jù)才能完成，這樣一來便消耗了大量的時間和資金，導(dǎo)致項目的建設(shè)周期大大滯后。

在此背景之下，實力有限的乾寧置業(yè)資金面受到了嚴(yán)峻的考驗，為了撬動項目的運行，從公司成立之初的2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)始終不斷在尋找新的投資方，這個過程可謂相當(dāng)曲折。

公開信息顯示，乾寧置業(yè)成立之初的注冊資本為1億元。公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京東方投資集團(tuán)有限公司、蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。有意思的是，這四家股東公司的法定代表人正是乾寧置業(yè)的代表人董事長楊休。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這四家股東公司在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)都有過不俗的表現(xiàn)，其中南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司更是當(dāng)?shù)氐摹懊餍恰遍_發(fā)商。不過即便如此，面對東方之門這樣一個耗資不菲的大型商住綜合項目，股東們似乎都有些力不從心。

就在乾寧置業(yè)成立不久之后，蘇州太湖之星開發(fā)建設(shè)有限公司便向南京華恒投資有限責(zé)任公司和南京華福投資有限公司各轉(zhuǎn)讓15%的股權(quán)。

而乾寧置業(yè)另兩家發(fā)起股東——蘇州東方之星置業(yè)有限公司和南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也試圖分別將其持有的5%股權(quán)和14%股份轉(zhuǎn)讓給江蘇萬泰實業(yè)集團(tuán)有限公司。

江蘇萬泰實業(yè)集團(tuán)有限公司背景深厚，為蘇寧集團(tuán)董事長張近東名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，大股東為江蘇蘇寧投資發(fā)展有限公司，如果得到其資金的支持，項目必能迅速走上正軌。

然而事與愿違，乾寧置業(yè)試圖引入萬泰實業(yè)的愿望最終以失敗告終。與此同時，南京華恒投資有限責(zé)任公司和南京華福投資有限公司也在2007年底退出了乾寧置業(yè)，令該項目雪上加霜。

最終，乾寧置業(yè)的股權(quán)在楊休旗下幾家關(guān)聯(lián)公司多次騰挪，若干個人投資者也陸續(xù)以債轉(zhuǎn)股的形式成為了乾寧置業(yè)的新股東，這才讓項目“起死回生”。加上去年“秋褲”事件，東方之門受到全國廣泛的關(guān)注，雖然有支持也有質(zhì)疑，但現(xiàn)在東方之門終于在磕磕絆絆之下，進(jìn)入了建設(shè)的尾聲。

前景未卜銷售代理欲退出

蘇州的東方之門僅僅是開始。未來我還想再建造四個東方之門，分別在南京或常州、北京、上海和香港。”楊休曾經(jīng)的豪言壯志，如今顯得有些諷刺。

從2011年到現(xiàn)在，東方之門的銷售情況堪憂，記者更得到消息稱某銷售代理公司認(rèn)為該項目前景未卜，有意退出。

一條“褲腿”擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，另一條“褲腿”擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，這是東方之門內(nèi)部銷售管理的矛盾起源。

2011年下半年，東方之門項目獲得了住宅和酒店式公寓的兩張預(yù)售許可證。

開發(fā)商把一條“褲腿”，部分開發(fā)成90到240平方米酒店公寓對外出售，而另一條“褲腿”，則開發(fā)為113到2000平方米的“空中豪宅”，期望利用“雙利劍”來沖刺銷量，結(jié)果現(xiàn)實與期望相悖。

2012年5月，為了打開銷售局面，東方之門推出了“100%全額補差”的舉措，同時通過一系列的促銷手段，東方之門酒店式公寓的銷售情況得到改善，住宅依然面臨著銷售慘淡的困境。

今年4月，東方之門再次加推“空中豪宅”，去化效果仍不明顯，過大的庫存導(dǎo)致該項目陷入銷售瓶頸。

8月26日，記者致電蘇州東方之門售樓處，一位工作人員向記者介紹：“目前東方之門在售的產(chǎn)品有東方華府一區(qū)的空中豪宅，面積為135~383平方米;精裝東方公館，面積90~240平方米;在售華府二區(qū)高層空中豪宅，有兩房、三房、四房三種戶型可供選擇，面積為120~240平方米，共計200多套。價格為28000~60000元/平方米，部分房型已經(jīng)所剩無幾，想要購買就要盡快。”

按照該工作人員的說法，東方之門的銷售情況應(yīng)該不錯。但一位不愿具名的知情人士告訴記者，這些都只是銷售的一種“營銷說辭”，事實上該項目的銷售狀況一直不容樂觀，其三家銷售代理公司中，有一家代理公司表示經(jīng)過系統(tǒng)的統(tǒng)計和評估，東方之門未來走勢并不明朗，其有可能會在近期退出該項目。

蘇州市商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)顯示，截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對較好，目前可售房源為103套，去化近半;而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。

由此可見，東方之門兩年多的銷售周期內(nèi)，產(chǎn)品的去化率僅有20%左右。建筑主體即將完工，產(chǎn)品銷售卻“跟不上步伐”，東方之門可謂前景堪憂。

（來源：中國房地產(chǎn)報）