一邊是“不得不做”商業(yè)地產(chǎn)，致力從住宅開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型；一邊堅(jiān)稱為了更好地做住宅而做商業(yè)。從萬科涉足商業(yè)開發(fā)的第一天，類似的“條框”就陪伴左右。那么究竟是快速銷售還是持有運(yùn)營，究竟是追求銷售數(shù)據(jù)還是商業(yè)溢價(jià)，萬科的商業(yè)模式如何成功落地？
至少從萬科深圳現(xiàn)有的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來說，上述問題，萬科并未理順。因此也給這些項(xiàng)目的后期運(yùn)營和業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)，埋下了變數(shù)。
商家關(guān)門，超市引進(jìn)受阻，萬科紅生活廣場的經(jīng)營狀況不樂觀。
不“紅”的社區(qū)商業(yè)
“租金90元/平方米，具體還有得談。”電話另一頭是萬科商業(yè)管理公司招商人員。時(shí)間是下午1點(diǎn)，深圳萬科紅生活廣場，記者面前是已經(jīng)關(guān)門的拿渡麻辣香鍋，上述招商人員的電話貼在醒目的位置，等待下一個(gè)進(jìn)場者。
這樣的等待預(yù)計(jì)不會(huì)太短，同樣的時(shí)間，在福田多處商場都應(yīng)該是午餐的高潮，而記者在萬科紅生活廣場觀察，一二樓的主力扶手電梯，10分鐘內(nèi)只上下了5個(gè)人。
關(guān)門的不僅是拿渡，即使是在一樓最外面的街鋪，數(shù)家餐飲連鎖店、飾品店大門緊閉。小黑牛涮涮鍋、吉阿婆麻辣燙、哎呀呀飾品，這些都是具有一定知名度的品牌商家。此前號(hào)稱已簽約給樂購網(wǎng)經(jīng)營的負(fù)一層1.8萬平方米商業(yè)面積至今仍未開業(yè)，入口處是垃圾和污水。當(dāng)記者問起商場里麥當(dāng)勞餐廳的服務(wù)員關(guān)于生意狀況時(shí)，得到的答復(fù)是：“這里可能是全深圳生意最差的一家麥當(dāng)勞。”
資料顯示，位于布吉老街附近的萬科紅商業(yè)廣場，是萬科紅的裙樓物業(yè)，總商業(yè)面積大約4萬平方米。項(xiàng)目是深圳萬科商業(yè)地產(chǎn)布局的第一步，標(biāo)志著深圳萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，萬科紅更被打造為萬科旗下三大商業(yè)產(chǎn)品之一，定位社區(qū)生活全案和身邊精品商街。2011年3月，萬科紅商鋪開售，均價(jià)3萬元～10萬元/平方米，顯示開盤當(dāng)日萬科收金約4億元。
為規(guī)避小產(chǎn)權(quán)商鋪給后期運(yùn)營的弊端，萬科采取的銷售方式是在一定年限內(nèi)，按較高的年回報(bào)率進(jìn)行返租，期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有。年限滿后再交給業(yè)主自主打理。而以萬科紅當(dāng)時(shí)5萬元/平方米的銷售均價(jià)來計(jì)算，目前低于90元/平方米的月租金，意味著業(yè)主的實(shí)際回報(bào)不足2%，遠(yuǎn)低于萬科在返租期內(nèi)的回報(bào)率。也就是說，按照該實(shí)際租金，萬科經(jīng)營該商鋪5年滿期歸還業(yè)主后，業(yè)主或要接受租金回報(bào)率的大幅削減。
旗艦綜合體的紙上談“租”
同樣是帶返租期5年的銷售，期間承諾的回報(bào)率是4.4%。這一次的商業(yè)項(xiàng)目是壹海城。
由萬科與招商聯(lián)手打造的該濱海綜合體，被視為鹽田中心區(qū)的旗艦綜合體。商業(yè)面積10萬平方米，其中“集中式”購物中心3萬平方米，另有公園及海景商業(yè)街、16棟獨(dú)棟商House、藝術(shù)中心等。記者了解到，除了待定持有3萬平方米的集中式購物中心外，剩下的商業(yè)面積，萬科全部用產(chǎn)權(quán)分割再返租經(jīng)營的方式銷售。“一樓+二樓”的“組合鋪”，均價(jià)在10萬元/平方米左右。
按照上述銷售價(jià)格和返租期的回報(bào)率，意味著當(dāng)萬科將商鋪交還給業(yè)主時(shí)，物業(yè)租金應(yīng)該在400元/平方米以上，才能保證業(yè)主收益的平穩(wěn)。按照美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，每平方米400～500元的月租，目前能租到福田中心區(qū)商業(yè)綜合體的次主力店，例如cocopark的二樓，或是新近人氣旺盛的連城新天地餐飲。
深圳萬科方面對(duì)壹海城的散售持有比并未透露具體數(shù)字，只是稱“選擇最佳組合比例。”而對(duì)于項(xiàng)目返租期后的租金水準(zhǔn)，也持樂觀態(tài)度。理由是5年足夠培育該區(qū)域商業(yè)氛圍。然而，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹認(rèn)為，“很難預(yù)言5年后一個(gè)商業(yè)綜合體的具體租金水平。”商業(yè)與住宅最大不同在于，由運(yùn)營水準(zhǔn)而不僅僅是地段決定未來價(jià)格走勢(shì)，“一旦商業(yè)體租金水平遞減，想扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)難度非常大。”
更直觀的比較來自壹海城周邊，附近某高端樓盤，開發(fā)商自持裙樓商業(yè)面積約5000平方米，租金水平大概在300元/平方米，因?yàn)樽饨鹛呖罩昧私?年。而壹海城北面的廣富百貨，定位社區(qū)商業(yè)，招攬的都是中端服飾和餐飲品牌，租金水平大概在200元/平方米左右，經(jīng)營狀況良好。
缺少的商業(yè)細(xì)胞
事實(shí)上，售后返租這一商業(yè)銷售模式并不新鮮。作為以銷售為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目，采取該模式能最大化保證商業(yè)部分的現(xiàn)金流回籠。對(duì)于業(yè)主而言，獲得的是返租期內(nèi)的穩(wěn)定回報(bào)，但是對(duì)于開發(fā)商而言，因?yàn)槠谙迌?nèi)的租金往往是一次性支付，就相當(dāng)于售價(jià)打折。
有從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，隨著返租進(jìn)入高峰，售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來。“就像是一顆定時(shí)‘炸彈’。”然而，采取該模式后，如何保障業(yè)主的權(quán)益及防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，深圳萬科方面至今也沒有更多表態(tài)。上述業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充，不光是萬科，即使是綠地這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷，同樣也遭遇過售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于現(xiàn)在的萬科而言，無論以何種方式涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營能力始終是繞不過的環(huán)節(jié)。在今年的博鰲論壇上，論及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式時(shí)，華潤、萬達(dá)與新鴻基被指是三種代表。這些房企在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，對(duì)租售比例、后期運(yùn)營保證、投資者風(fēng)險(xiǎn)控制上，都有成熟操作體系。然而，萬科從進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來，給外界傳遞的信息卻顯得模糊且搖擺。甚至有跟隨萬科的投資者評(píng)價(jià)：萬科血液里缺少商業(yè)的細(xì)胞。
早些年，做不做商業(yè)地產(chǎn)一度被媒體解讀為王石與郁亮的微妙較勁，認(rèn)為后者對(duì)于萬科商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型更積極。然而，就在2011年王石開始游學(xué)哈佛，萬科“郁亮?xí)r代”開始后，萬科的商業(yè)進(jìn)程也一直保持低調(diào)，涉及的商業(yè)業(yè)態(tài)也僅限于舊城改造、社區(qū)商業(yè)配套等。直至過去一年，萬科商業(yè)地產(chǎn)才加速擴(kuò)張，嘗試獨(dú)立操作商業(yè)項(xiàng)目。
有接近萬科的消息人士指，萬科對(duì)于做商業(yè)地產(chǎn)仍然覺得“不多靠譜”，或許你能保證10年的穩(wěn)定經(jīng)營，但是20年甚至更遠(yuǎn)以后呢？深圳中信城市廣場的興衰就是擺在萬科眼前最好的例證。
郁亮在公開場合的最新表態(tài)是，不看好商業(yè)地產(chǎn)，但是不得不做，為的是滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能。但未來萬科不會(huì)再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)面臨供應(yīng)量過剩和電商的雙重沖擊。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示，“服務(wù)住宅一直是萬科給商業(yè)地產(chǎn)的劃線。”
后年萬科商業(yè)“迎考”？
為了更好地做住宅而做商業(yè)，能否成為萬科未來獨(dú)樹一幟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式？萬科方面的說法是，目前公司商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。商業(yè)資源的占比大約在5%左右，未來會(huì)逐步提高，但中期不會(huì)超過20%，預(yù)計(jì)達(dá)到20%也需要很長一段時(shí)間。本著和城市同步發(fā)展的原則，萬科在一些核心城市會(huì)展開探索，提高商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營能力。
事實(shí)上，就萬科在深圳的商業(yè)地產(chǎn)而言，包括萬科紅和萬科金域華府(小區(qū)網(wǎng) 論壇)裙樓在內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，目前都面臨挑戰(zhàn)。前者除了商業(yè)氛圍培育不善，還可能需要應(yīng)付返租期后業(yè)主投資回報(bào)率縮水的風(fēng)險(xiǎn)，后者的空置率居高不下也急需解決。而記者觀察到，盡管在萬科三大商業(yè)產(chǎn)品線中，萬科廣場與萬科紅分別定位是“一站式家庭品質(zhì)生活目的地”和“社區(qū)生活全案”，但從深圳龍崗萬科廣場和布吉萬科紅的入駐商戶來看，都是側(cè)重餐飲連鎖店、服侍快銷品牌，只是根據(jù)項(xiàng)目不同的住宅檔次，來提供差異化的商業(yè)配套。
公開數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，全國范圍內(nèi)萬科即將開業(yè)的購物中心將達(dá)到18個(gè)。其中，廣東區(qū)域6個(gè)，總體量約42萬平方米；北京區(qū)域4個(gè)，總體量約46萬平方米；上海區(qū)域4個(gè)，總體量約29萬平方米；成都區(qū)域4個(gè)，總體量約34萬平方米，合計(jì)體量約151萬平方米。深圳萬科廣場有望成為萬科全國首個(gè)開業(yè)的購物中心。即便如此，該項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間也幾乎押后了一年。
無論被動(dòng)或主動(dòng)，無論是拿地需要或服務(wù)住宅，有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家指，萬科都必須要邁過商業(yè)地產(chǎn)的這道坎。換言之，公司的商業(yè)運(yùn)營能力和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，都將接受進(jìn)一步的市場考驗(yàn)。而該專家認(rèn)為，在萬科商業(yè)模式未落地成功前，依然會(huì)以產(chǎn)權(quán)分割、散售回籠資金為主，其背后的風(fēng)險(xiǎn)，值得投資者關(guān)注。
萬科商業(yè)地產(chǎn)路在何方？
由郁亮主導(dǎo)的萬科商業(yè)地產(chǎn)模式似乎已步入漫漫歧途。
包括定位社區(qū)商業(yè)的萬科紅生活廣場，以及位于鹽田區(qū)最核心地段的35萬平方米城市綜合體項(xiàng)目萬科壹海城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都采用的是“分拆銷售+售后返租”的粗放模式。
事實(shí)上，深圳商業(yè)地產(chǎn)史上的眾多失敗案例早已一再證明：這種“分拆銷售+售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，往往以徹底失敗而告終，眾多業(yè)主可能會(huì)陷入經(jīng)營慘淡的絕境。這種幾乎被市場拋棄的運(yùn)營模式，正被萬科這家龍頭房企所大量采用。
壹海城這一總面積高達(dá)35萬平方米的鹽田地標(biāo)項(xiàng)目，竟然也會(huì)以這種模式拆散銷售。如果說這就是郁亮所主導(dǎo)的萬科商業(yè)地產(chǎn)之路的話，我們不得不說這是一種隱患重重的“偽商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”。
我們注意到，早在2009年，萬科“新掌門”郁亮就試圖打破“精神領(lǐng)袖”王石“只做住宅”的桎梏，開始計(jì)劃進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2010年，萬科先后在北京、深圳、上海、佛山等地成立商用物業(yè)管理有限公司，宣告正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的成敗得失，似乎也成了業(yè)界判斷郁亮能否超越王石摸索出一條發(fā)展新路的重要標(biāo)準(zhǔn)。
然而，在幾年后的今天，北京萬科大都會(huì)分拆后銷售遇冷，深圳萬科紅經(jīng)營慘淡陷入窘境，計(jì)劃自持經(jīng)營的龍崗萬科廣場開業(yè)時(shí)間也一再推遲，萬科在全國至今依然沒有一個(gè)稍顯成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營樣板，意味著當(dāng)年由郁亮推動(dòng)的萬科商業(yè)地產(chǎn)之路正遭遇重大挫折。而在不久前的年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郁亮表示萬科不看好商業(yè)地產(chǎn)，未來不會(huì)再增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，也從側(cè)面預(yù)示著萬科商業(yè)地產(chǎn)之路已陷入前途渺茫的重重困境。或許郁亮?xí)r代的萬科依然只能遵循王石“只做住宅”的老路，而沒有能力進(jìn)行突破和創(chuàng)新。
有消息指，萬科內(nèi)部討論時(shí)曾認(rèn)為持有商業(yè)項(xiàng)目會(huì)降低萬科的資產(chǎn)回報(bào)率，并進(jìn)而影響萬科股票市值。然而資本市場上的諸多案例早已證明，持有商業(yè)會(huì)影響股票市值的觀點(diǎn)站不住。放眼當(dāng)今香港股市，新鴻基、九龍倉、太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等大量持有商用物業(yè)的發(fā)展商市值一直位列股市前茅，而且其凈利潤、資產(chǎn)收益率、市值表現(xiàn)一直也極為穩(wěn)定。近年來，由于華潤置地在以萬象城為代表的城市綜合體開發(fā)上的輝煌戰(zhàn)績，其股票市值也已穩(wěn)步攀升至約1300億港幣，與萬科市值不相上下。
至于商業(yè)地產(chǎn)會(huì)影響資產(chǎn)回報(bào)率的觀點(diǎn)更顯得片面。根據(jù)2012年度上市公司年報(bào)，持有海港城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的九龍倉2012年股東應(yīng)占盈利高達(dá)470億港幣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越萬科125.5億元人民幣的凈利潤。其中僅海港城租金收入就高達(dá)75.08億港幣，營業(yè)盈利57.57億港幣。無獨(dú)有偶，陳啟宗旗下恒隆地產(chǎn)2012年在香港和內(nèi)地的物業(yè)租賃總收入也已高達(dá)60.98億港幣，租賃溢利高達(dá)48.96億港元，與2011年相比出現(xiàn)了巨幅增長。
恒隆地產(chǎn)董事會(huì)主席陳啟宗在年報(bào)中更再度闡述了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，一針見血地質(zhì)疑和批評(píng)分拆銷售商業(yè)模式。他說：“人們對(duì)于內(nèi)地的購物商場業(yè)務(wù)，普遍存在著一個(gè)誤解，值得商榷。慣常的說法是：市場競爭異常激烈，日益擁擠的市場將更難應(yīng)付。
即使最歷練的機(jī)構(gòu)投資者亦信服于這個(gè)謬誤，反映了人們對(duì)市場和業(yè)界運(yùn)作缺乏常識(shí)。事實(shí)上，約九成半稍具規(guī)模的商場都擁有多重業(yè)權(quán)。主要礙于資金不足，幾乎所有發(fā)展商都把商場分拆成為小型商鋪出售，有時(shí)甚至在商場落成前就已經(jīng)這樣做了。
此等商場因而變得難以管理，質(zhì)量亦無可避免地劣化。沒有人可以控制鄰家商鋪賣什么商品，項(xiàng)目幾乎從開業(yè)第一天起便每況愈下，更何況其設(shè)計(jì)往往乏善可陳，兼且施工倉促及地段普通。若有人把此等物業(yè)與擁有黃金地段、單一業(yè)權(quán)并且設(shè)計(jì)完善的購物商場相提并論，并視之為競爭對(duì)手，坦白說實(shí)在是荒謬絕倫。”
或許最令萬科難以漠視的是華潤置業(yè)近年來在中國樓市的突飛猛進(jìn)。中國地產(chǎn)界的資深人士大多知道，最終令華潤置業(yè)一戰(zhàn)成名并開創(chuàng)全新城市綜合體擴(kuò)張模式的深圳萬象城，是一塊曾經(jīng)被萬科拒絕的土地。截至2012年底，華潤已開業(yè)萬象城共5個(gè)，已運(yùn)營的持有投資物業(yè)總建筑面積達(dá)220.83萬平方米，其中深圳華潤中心平均出租率高達(dá)99.5%，租賃營業(yè)額高達(dá)11.11億元，而杭州萬象城市、沈陽華潤中心等租金收入也出現(xiàn)了巨額增長。
更為重要的是，萬象城商業(yè)運(yùn)營的巨大成功極大增強(qiáng)了華潤在中國一二線中心城市核心地段獲取項(xiàng)目的能力，從而也推動(dòng)了華潤置地銷售業(yè)績的迅猛飆升。而在萬科的起家之地深圳，華潤已在前海、后海、大沖、湖貝、銀湖等核心地段布下了一局好棋，而因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)營上的乏力，萬科隱約有被邊緣化的危機(jī)。
自2009年首度提出進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來，郁亮?xí)r代的萬科已在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打了近四年之久。然而我們遺憾地看到，從北京到深圳，從萬科紅這種社區(qū)商業(yè)到壹海城這種大型城市綜合體，萬科的商業(yè)運(yùn)營模式竟然依然停留在“分拆返租”的粗放水平。
或許，以郁亮為首的萬科現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)仍不具備做好商業(yè)地產(chǎn)的先進(jìn)理念和能力；或許，郁亮?xí)r代的萬科依然只敢呆在王石畫好的“圈圈”里固步自封，眼睜睜地看著華潤、中糧、萬達(dá)、凱德、卓越、九龍倉等企業(yè)借著商業(yè)地產(chǎn)的“東風(fēng)”，巧妙實(shí)現(xiàn)彎道超車。
紐約、東京、中國香港等城市的發(fā)展史已一再表明，當(dāng)一座城市已進(jìn)入深度城市化發(fā)展階段時(shí)，其對(duì)中高端商業(yè)、城市綜合體等物業(yè)形態(tài)的需求也將隨之爆發(fā)。
新鴻基、恒隆、太古、九龍倉等香港名企當(dāng)年正是由于巧妙把握住了這一契機(jī)，順利地實(shí)現(xiàn)了由住宅開發(fā)向城市綜合體運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，才成就了今日之超卓領(lǐng)袖地位。可以預(yù)見的是，未來一段時(shí)間里，北京、上海、深圳、廣州、杭州、武漢、重慶等我國核心城市都將相繼進(jìn)入以城市綜合體開發(fā)運(yùn)營為主的全新時(shí)代，萬科如果不能盡早探索出一條可持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營之路，很可能只能在上述城市開發(fā)中，充當(dāng)無奈的“看客”。
當(dāng)中海、保利、恒大、萬達(dá)、華潤等企業(yè)都在向著萬科“地產(chǎn)龍頭”的地位發(fā)起強(qiáng)勁沖擊時(shí)，已對(duì)住宅開發(fā)形成路徑依賴的萬科，在郁亮?xí)r代能否保住“龍頭寶座”，且讓我們拭目以待。
（來源：深圳新聞網(wǎng)）
