2013年9月5日上午，搜鋪網第四屆華東商業地產發展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現了華東地區的商業地產項目，全國知名品牌商、華東區域著名品牌商戶在會上共同發布了選址拓展需求。

以下是俏江南集團副總裁鄭紅女士就高端餐飲在商業地產當中體驗式消費的心得做分享。

俏江南集團副總裁鄭紅女士

各位來賓大家上午好。非常高興有機會跟大家分享一下我對高端餐飲在商業地產當中體驗式消費的心得。

說到高端餐飲和商業地產，讓我們先回顧一下2013年商業地產的一些情況。剛剛我們上一位嘉賓也講到2013年商業地產是一個大發展的年頭，無論是做過商業地產的還是沒做過商業地產的，都參與到了商業地產的開發當中。商業地產開發的數量之多，體量之大。遠遠超過我們的想象。尤其二三線市場扎堆開發，我們解除了很多的商業地產開發商，真的是非常驚人。

開發商開發的項目是一樣的，不斷的擴大，忽略了城市的購買力，忽略了人們的需求。而對一個政府來講，一個大型購物中心的引進可以改善當地的交通、環境以及提高當地人民的生活水平。同時可以增加一些就業機會，增加一些當地的稅收。也是政府非常喜歡，也愿意給一些商業地產商一些資金或者是其他方面的支持的。

說到體驗，自然就會想到電子商務給傳統商業帶來的沖擊。大量的年輕消費者群體和高端商品的市場流失了。根據中國互聯網信息中心提供的數字，電子商務的顧客群90%都是年輕的都市白領，而購買的商品也都是一些新穎、高端的產品。長此以往，商場將有可能演變為電子商務的補充，以低價、低質的日用品為主，主要面對一些低端消費或者是中老年顧客群。最具購買力、最活躍的消費者會被拉走。大家都知道，人和人之間需要交流，交流中大家會有一些現場感、參與感和認知感，這些是電子商務所不能具備的。就餐、看電影、游戲、購物等帶來的快樂和在家中進行的一些網上的行為感受是有很大差異的。大城市商場當中所有的客流有65%是為了娛樂、休閑而來的。比如說咖啡廳、酒吧、快餐廳、影院甚至是主題公園的消費，包括參加一些抽獎活動等。這些都是給購物中心帶來了一些體驗。體驗式消費成為了購物中心未來消費的新寵。

2011年從餐飲的現實收入來看有20635億。2012年我國餐飲收入可以達到23448億，到2013年的1-6月份，全國餐飲收入達到了11795億，同比增長了8.7%，比去年略有下降，但是大家看到了餐飲業的發展。餐飲業要借助一些成熟平臺來降低經營風險，連鎖商業地產在國內各個城市當中出雨后春筍般的快速發展，使餐飲行業找到了合作伙伴。同時國內商業地產發展的經營表明，購物中心的發展生存關鍵就是留住人氣，最大限度的延長消費者在店內停留的時間。餐飲和娛樂給購物中心帶來了很大的人氣，很大程度上幫助到了購物中心。因此近年來，購物中心在餐飲區的面積設計比例上越來越大。餐飲的培育周期短，消費需求明確，成為商業地產借力的主要原因。這些餐飲為商場帶來更多收益的同時也為商場帶來了人氣。

近期開業的大型商場和購物中心選擇餐飲吸引人氣，一些老的商場也開始突破其原有的餐飲的瓶頸。但是老商場因為前期設計的原因，進行餐飲改造的成本將會增加很大。無論是咖啡店還是體驗型的高中端的餐廳，都有明顯的區隔效應。往往可以消化大型商場的高層空間，并向上承接更高層的娛樂體驗，成為上下呼應式的湖流吸引源泉。餐飲的存在，使得購物中心增加了更多的客戶選擇面，同時吸引了不同層次、不同需求的客戶。

電商對服裝行業的影響是最大的，特別是不少服裝快銷品，把網絡作為主要的銷售陣地。而消費者在實體點試衣，在網絡購買的現象越來越多。前一段時間王健林董事長在所有萬達項目當中，對服裝業進行了瘦身。隨著發展，消費者越來越重視購物的體驗，餐飲娛樂比例的增加，也表明了消費的變化。有消費需求才會產生相應的業態。目前我們的影院、餐飲消費者必須要到場體驗，而且這些店有專業化、獨特性的屬性，得到的顧客支持會越來越多。

目前購物中心餐飲所占面積大約25%左右，今后還有更大體驗空間，我個人認為理想狀態應該是30%-35%左右。當然餐飲比例取決于所在區域受眾群體的實際情況。購物中心每層都要有餐飲的配套，有一定規模的餐飲要在高層，帶動客流向上走，每一層還需要有一些大家休息的地方，以簡單的餐飲為主，比如說咖啡廳，小茶廳，以及小規模的特色餐飲為主。通常設計在每個樓層角落的地方，同樣可以帶動客流。而中高端餐飲通常會設定在某一個特定樓層，以滿足相關的高端的人群。

我們現在和一些商家在談的時候，他非常明確不同餐飲品牌，不同價格，他們所需要的功能和服務。在未來，餐飲業將會扮演越來越重要的角色，最大挖掘餐飲對購物中心的正面影響，多考慮餐飲與零售的互動，要從文化、體驗、藝術、時尚等多個方面來認識餐飲，才可以更好的適應市場和留住客人。餐飲業可以留住不同類型的消費者，增加停留時間，相比其他的挾泰，餐飲企業的運營模式較為簡單，現金流快，回收見效快。所以餐飲往往成為購物中心招租見效最快的部分。

面對當下嚴峻的形式，餐飲業不僅承載了消費者用餐的需求，更是對抗電商和進行商業地產差異化競爭的重要手段。同時也是提升顧客舒適和愉悅感的重要通道。

中國人對美食有非常大的偏愛，更有一部分研究每食的人。餐飲行業在中國有多大的空間？2013年將會達到2.5萬億，是中國最大的行業之一。餐飲包括中式正餐、中式快餐、西式正餐、西式快餐等。而俏江南作為中式正餐的佼佼者，從最早以寫字樓選址到今日走進了購物中心，也是市場發展帶來的一個改變。高端餐飲選擇購物中心，必然要關注幾個方面，第一要關注新進城市的GDP增長，第二要關注城市人口的結構，第三要關注項目所在的商圈。第四要關注體量和招商定位。第五要關注開發商后期管理團隊的經營模式等等，對于高端餐飲要關注消費者的體驗。市場上的商務宴請和一定的個人高消費目前仍然有巨大的空間，高端的消費并不是簡單理解為價格高、裝修奢華等等。購物中心需要這一類型的餐廳吸引具有一定消費能力的客戶，在帶動客流量的同時，提高購買品質，同時也為商鋪之間的需求提供了方便。購物中心需要繁榮，需要大量的客流，需要吸引不同消費能力的客戶來商場娛樂、休閑。而不同消費者恰恰可以滿足商鋪的需求。加大停留時間，提高消費的頻次和銷售量，正是開發商和商鋪共同的愿望。

高端餐廳在當中扮演了多種角色。高端餐飲就應該給消費者帶來高品質的菜品，提供一流的服務，舒適的就餐環境。讓消費者在視覺上、味覺上、嗅覺上、觸覺上都有深刻的體驗。

視覺上可以從設計風格體現其變化、時尚具有文化元素的印記。品相，從產品的設計到擺盤生動逼真，味覺讓味覺打開，品其美味。注重養生搭配也是高端餐飲強調的一種經營的理念，目前在高端餐飲業有生日宴、滿月宴、謝師宴等。因此，特色性、文化性、互動性、業態豐富性是體驗式消費購物環境的一個特點。

購物中心需要的是全天的營業，需要不同消費能力的消費者，商家要適度的增加餐飲品種。無選擇的招餐飲品牌對商鋪和購物中心都會成為一種傷害。

總之商業地產開發商若想讓消費者進入購物中心，并切身體驗到體驗式消費就應該關注每一個業態的特點，在吸引高端餐飲時，對各個方面要非常重視。高端餐飲要依托所在城市、商圈、綜合題項目、組合內容來設計其設計風格，包括包間和散臺的數量。

總之只有提高更好的服務，商鋪才可以呈現最完美的作品給消費者，滿足不同的小需求，了解體驗式消費，高端餐飲的特點。讓消費者感受到體驗式消費的快樂，注重情感體驗，提高人氣，來支撐購物消費來源，是未來商業地產商的追求之一。

我就講到這里，謝謝大家。

（搜鋪網 上海報道）