2013年9月5日上午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目，全國知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是上海交大海外教育學(xué)院中國商業(yè)發(fā)展研究所理事長方寶慶先生做主題演講：個店主義贏天下。

上海交大海外教育學(xué)院中國商業(yè)發(fā)展研究所理事長方寶慶先生做主題演講：個店主義贏天下

非常榮幸又一次來到搜鋪網(wǎng)華東地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會，今天我也代表上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院和中國商業(yè)發(fā)展研究所想為此做一點貢獻。

我今天演講的主題是：個店主義贏天下，個店主義贏天下是一本書是日本7-11便利店總裁提出的一個口號。個店主義贏天下的意思就是在目前上有奢侈品、奧特萊斯，下有電商沖擊的時候，我們必須要跳脫既有的模式。既然每個人都講體驗很重要，體驗就是要擺脫網(wǎng)上購物，延伸到線下實體的部分，怎么維持體驗店面既有的做法。我最近開會常講，我所在的第一個公司是誠品書店，在的第二家公司是麥當(dāng)勞總部。這些連鎖店雖然名稱一樣，產(chǎn)品90%一樣，但是店面的規(guī)格形象不應(yīng)該是完全一樣的。而目前百貨被購物中心清退，最關(guān)鍵的原因是什么？就是同質(zhì)化發(fā)展，百貨的同質(zhì)化發(fā)展，我來自太平洋集團。太平洋早年的時候，并沒有這樣的壓力，但是現(xiàn)在我們看到所有的百貨商場85%的品牌是相同的。更岌岌可危的是，零售連鎖46%是以品牌為主，而服裝品牌每一家店都是一致性的，同樣的裝修、陳列方式，連模特上架都是一模一樣的。所以面對電商的挑戰(zhàn)，你必須要凸顯每家店特色是不一樣的。而現(xiàn)在的地鐵，現(xiàn)在甚至連自己的門店都會形成競爭。自己的小店如何和大店競爭？如何盈利呢？因此在目前的情況下，必須要有錯位的競爭。

我們看一些比較有亮點的數(shù)字。今年開業(yè)面積將是2012年的2.9倍。什么原因？因為過去兩年沒有開業(yè)的是因為受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，全部集中在今年下半年開業(yè)。中國7大城市未來5年購物中心面積至少翻一番，其中深圳，也將從2012年的438萬平方米，到2017年成長到922萬平方米，增幅111%。商業(yè)地產(chǎn)最主要的是購物中心模式，所以這樣來看，2013年北京預(yù)計開業(yè)的購物中心有十多家，包括紅星集團下的愛琴海，寶苑國際購物中心、新燕莎金街購物廣場、力寶廣場等等。過去10年，中國七大城市盡管三年來每年新增購物中心面積呈直線上升的態(tài)勢，但是2013年新增購物中心面積將達到2034萬平方米，是2012年705萬平方米的2.9倍，即使其中只有一半如期開業(yè)，今年也將創(chuàng)下十連來購物中心開店的記錄。

商業(yè)地產(chǎn)的回收周期非常長，商業(yè)地產(chǎn)本身是持有型物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)可以銷售的物業(yè)只有寫字樓和住宅，包括部分的酒店公寓。而商業(yè)地產(chǎn)自持的部分包括酒店、餐飲、零售都是出租型物業(yè)。這樣的情況下，獲利性一般來講至少要8-10年時間，不可能短期增利，不太現(xiàn)實。所以安全目前GDP增速下降，商業(yè)地產(chǎn)競爭家居，這四大因素共同的作用下，包括商業(yè)物業(yè)的增長過快，這是我們沉重的未來。針對未來周期延長，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自己的情況和融資成本來規(guī)劃各種業(yè)態(tài)的配比。商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該把兩個事情做好，第一個就是商業(yè)策劃，而商業(yè)策劃定位，我們常常講手上沒有招商資源憑什么做商業(yè)策劃，有招商資源商家沒有入駐你做的商業(yè)策劃形同虛設(shè)。而商業(yè)策劃的高手不懂規(guī)劃設(shè)計，不懂硬件配套，弄了半天，開業(yè)的時候，營運老總、物業(yè)經(jīng)理等完全無法很好的運行。所以商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的行業(yè)。

第二個，開發(fā)商到底要不要融資，到不要運作。資金實力很重要，沒有資金實力的開發(fā)商自持的部分是無法長期運營的。開發(fā)商，你的資金實力夠不夠，有多少是你要靠運營的，有多少是要銷售的。包括萬達在內(nèi)，萬達新成立的集團叫萬達文化旅游集團，這是什么概念？2015年-2016年，這兩個年度對商業(yè)地產(chǎn)是非常震撼的一年。我們只有三年的時間了，因為商業(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，所有之城市的商業(yè)面積都會被全部蒸發(fā)、使用指標全部使用完畢。2015年對上海最震撼的一年。上個月我的診斷對象是上海外灘投資集團，再上個月是馮侖邀請我去做的虹橋商務(wù)區(qū)。為什么？2015年，上海有全世界第一品牌迪士尼入駐。迪士尼的入駐，長三角的拉動，一個小時不叫經(jīng)濟圈，高鐵、動車，一個小時全部都會受到迪士尼的拉動影響。連香港迪士尼，超過兩個小時的飛航圈都會受到影響。2015年，旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)時代來臨。除了上海之外，沈陽出現(xiàn)了什么？2015-2016年，全世界戶外主題排名第二的樂天世界沈陽落成開幕。我們的執(zhí)行所長司徒文聰先生，在9月1日開業(yè)了成都160萬方的第一期計劃叫新世紀環(huán)球中心室內(nèi)海洋公園。這代表了什么？體驗營銷太重要了。所以王健林要打造第三代的文化網(wǎng)絡(luò)。我們的首都在北京，北京要什么，北京要175億的第三代文化旅游城——萬達城，F(xiàn)1賽車上海將會被北京取代，因為北京的F1賽車場將在室內(nèi)。所以各位，時代不一樣了。萬達集團和IMAX影院成為了戰(zhàn)略合作伙伴，開店的速度將會大大的加快。

我們看到從北京、上海、廣州、深圳所有啊的20個主要市場，有150個新購物中心將會開業(yè)。但是我們說個店主義贏天下。你不能再抄襲別人的過去，你手上到底有什么法寶、體驗和別人不一樣。未來三年，上海新增零售面積將達到300萬平方米，而成都預(yù)計在300-400萬平方米以上。所以按照未來到2020年的消費市場趨勢有很大的變化，那是00后的年代，不一樣了，消費者的體驗已經(jīng)到了另外一個板塊了。因此主題體驗式市場的國際化競爭越來越強烈。優(yōu)衣庫進達拉斯怎么做體驗？室內(nèi)部分優(yōu)衣庫要有跳床。為什么？因為零售體驗和店商體驗不同，大家要參與，參與度要超過35%，超過35%的參與，你的租金和你本身的開發(fā)比例無法持平，參與可以帶動人流，租金貢獻度高，因此在1300平方米的優(yōu)衣庫里開始要有跳床，要有讓消費者穿著優(yōu)衣庫的服裝來看看。當(dāng)年我們在太平洋跟成都的某某百貨一樣，我們搞室內(nèi)斗牛場，在五樓的部分，為了要繁榮要斗牛打籃球，打給消費者看，所以體驗?zāi)Ｊ竭B優(yōu)衣庫都要創(chuàng)新。

我的學(xué)生很好奇我為什么要到馬來西亞，馬來西亞有40%的品牌商還沒有進入中國市場，這就是亮點。而這些品牌商他本身的消費力更好適合中國的二線市場。而且馬來西亞的專業(yè)市場、批發(fā)商和中國的不同。馬來西亞的專業(yè)市場有很多店是里面放著魚缸的，這些小魚吃角質(zhì)的，是魚療。而生意最好的是臺灣人開的，這家店的不但有魚遼，還有毛巾、茶水給到你。一站式購物在目前電商沖擊下沒有未來，不能把購物消費作為2020年之前的未來主導(dǎo)模式。這條路，早就已經(jīng)沒有未來了。所以各位我們要把體驗經(jīng)濟做好，業(yè)態(tài)互補關(guān)系與有效占比要強化，有一家英國設(shè)計院，他的設(shè)計能力非常強，國金中心就是他的作品，恒隆66廣場就是他的作品，今天他在上海淮海路做了他的第三代作品新鴻基環(huán)貿(mào)，華潤萬象城第四代，寶龍廣場的第三代，或者是萬達廣場在寶山的第五代全部都被取代。這代表了什么？——技術(shù)更新，氛圍營造，他是怎么做的？他甚至在四樓平臺做了圓形走秀區(qū)，有一條是做鋼管舞的。上個禮拜開始他已經(jīng)開始跳芭蕾舞，做國標舞的表演了。體驗經(jīng)濟的到來并不只是有商場氛圍的營造，你的活動配套也要跟上。龍湖地產(chǎn)是地產(chǎn)商，做商業(yè)沒有背景，消費者不認，所以養(yǎng)成過程當(dāng)中，他做了什么事情？他在開業(yè)之前一年零八個月，每個月都搞活動，讓消費者認識他，一年零八個月的養(yǎng)成期，他不斷的做活動，拉麥當(dāng)勞、肯德基、哈根達斯、必勝客。我們的開發(fā)商一直到開業(yè)前三個月還在做準備。因此硬件補充在商場內(nèi)的呈現(xiàn)無比重要，因為這是電商做不到的部分。

我們常常說某一家商場很有名，這家商場現(xiàn)在在淮海路新成立，他里面做了人家做不到的地方，但是人流沒有積淀下來，開發(fā)商還是賺不到錢。人流很大，餐飲賺了錢，但是餐飲的貢獻率不高，所以開發(fā)商還是沒有賺到錢。所以有人說我要搞室內(nèi)海洋公園，還有人說我要搞室內(nèi)文教。我養(yǎng)一些小烏龜，然后告訴你烏龜有什么樣的種類，告訴小孩烏龜?shù)某砷L過程，他有什么樣的不一樣，烏龜是沒有聲音的，他是不會發(fā)臭的，這些都是要推陳出新的。所以品牌同質(zhì)化下，自我領(lǐng)先要重新呈現(xiàn)，個店主義贏天下。優(yōu)衣庫的總裁大我十歲，但是老頭的想法和別人不一樣，我告訴我的學(xué)生，優(yōu)衣庫的海報比H&M、ZARA還要牛，優(yōu)衣庫的庫存是所有零售服裝行業(yè)最低的，為什么？因為優(yōu)衣庫的海報每個月更新，是拍滯銷品的海報，所以優(yōu)衣庫的庫存最少，滯銷品最少。我今天告訴大家的是個店主義贏天下。

百貨是沒有未來的，都被購物中心取代了。未來要實現(xiàn)終端差異，服裝只是配角，人才是主角。有多少的公司重視教育培訓(xùn)，我們在長沙要做第一家購物廣場，我們要告訴各位，產(chǎn)品永遠是配角，人才是主角。怎么樣吸引消費者進來，讓消費者覺得有體驗，人要做好鋪墊的道路，這是很重要的。因此巡店是服務(wù)業(yè)的必須，你要關(guān)注你自己的品牌商家。O2O下一步即將到來，所有百貨商場的貴賓卡，很多都是虛的，真正的貴賓不會到場。這些告訴我們，將來數(shù)據(jù)庫營銷，你要抓住真的可以買單的消費者。馬云1000億的投資菜鳥網(wǎng)絡(luò)，拉了銀泰一起做，目的何在。所有蘇寧的所有購物渠道、消費反饋，知道消費者到底想要什么這才是知道。包括下一步移動購物時代來臨了，手機支付寶下一步從微博的消失到微信，到下一步微拍、微視頻、微電影。

最后我想告訴大家的是細節(jié)決定成敗。這是香港的元方，設(shè)計院院長僅僅是構(gòu)思一個思路，9套圖的流程，所有動線的思考，看看我們設(shè)計院的院長會這樣去考慮，這是細節(jié)決定成敗。

希望我的分享可以給大家以啟發(fā)，我們一起努力，我們連鎖、商場的未來必須要個店主義贏天下。謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 上海報道）