一直堅(jiān)持專注住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”），其運(yùn)作的深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)10月份開(kāi)業(yè)，招商率已完成80%，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略即將小試牛刀。

而事實(shí)上，從1993年開(kāi)始，萬(wàn)科堅(jiān)持做減法，逐步走上了專業(yè)化的道路，專注于住宅地產(chǎn)成了萬(wàn)科的專一業(yè)務(wù)。直至2011年6月，萬(wàn)科才對(duì)原先的策略稍有調(diào)整，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過(guò)去了，萬(wàn)科的商業(yè)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入收獲期，一個(gè)隱形商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)即將面世。

梳理萬(wàn)科布局商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變歷程，從萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的堅(jiān)決反對(duì)，到萬(wàn)科總裁郁亮的審慎進(jìn)入，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路在搖擺中前行。

萬(wàn)科綜合體與社區(qū)型商業(yè)

萬(wàn)科廣東區(qū)域正在開(kāi)發(fā)和即將開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目中，被譽(yù)為“千億龍頭”的第一個(gè)城市綜合體龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)，備受業(yè)內(nèi)的關(guān)注。深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)稱，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)初步定于年底開(kāi)業(yè)。

龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)位于龍崗中心城龍翔大道與德政路的交會(huì)處（龍崗區(qū)政府對(duì)面），該CBD綜合體的前身是新老西村的舊改項(xiàng)目，總占地面積23.6萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋了高端商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓。

作為大型舊改項(xiàng)目，該綜合體的誕生歷經(jīng)波折。據(jù)悉，2002年龍崗區(qū)政府就已對(duì)新老西村舊城改造項(xiàng)目立項(xiàng)，確定了改造的具體方案，由九州地產(chǎn)承建。2006年7月，萬(wàn)科公告稱與九州地產(chǎn)簽署協(xié)議，萬(wàn)科支付九州地產(chǎn)10.97億元獲得該項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間是2007年3月，竣工時(shí)間是2009年10月。

但由于在項(xiàng)目拆遷、居民安置補(bǔ)償上的分歧較大，該綜合體的建設(shè)長(zhǎng)期擱淺。

2010年，為迎接深圳特區(qū)成立30周年，該項(xiàng)目重啟建設(shè)。在建設(shè)回遷房、完善多個(gè)公共服務(wù)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)將打造成建筑面積超100萬(wàn)平方米的大型城市綜合體，形成集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的一站式購(gòu)物中心。

而萬(wàn)科在廣東區(qū)域的其他綜合體也即將面世。位于深圳鹽田的壹海城由萬(wàn)科與招商地產(chǎn)聯(lián)手打造，總建筑面積約35.7萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目集海景住宅、海岸街區(qū)式購(gòu)物中心、高端寫(xiě)字樓于一身，擁有多項(xiàng)市政配套。

今年5月，萬(wàn)科稱廣州區(qū)域今年內(nèi)將推出三個(gè)商辦項(xiàng)目，包括一個(gè)商業(yè)綜合體、一個(gè)商業(yè)中心和一個(gè)度假酒店。其中的商業(yè)綜合體是萬(wàn)科云，總建筑面積為8.3萬(wàn)平方米，萬(wàn)科欲將其打造成進(jìn)軍廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)綜合體。

而萬(wàn)科布局佛山的商業(yè)項(xiàng)目也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，大型綜合體南海萬(wàn)科廣場(chǎng)和佛山萬(wàn)科廣場(chǎng)都預(yù)計(jì)2014年上半年開(kāi)業(yè)，佛山萬(wàn)科還推出了旗下社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品品牌“水晶坊”、“金域坊”，至今佛山萬(wàn)科商用系列產(chǎn)品規(guī)模共逾50萬(wàn)平方米。

相比于廣東區(qū)域的綜合體開(kāi)發(fā)，坐鎮(zhèn)萬(wàn)科北京區(qū)域的萬(wàn)科副總裁、主管商業(yè)地產(chǎn)的毛大慶更熱衷于社區(qū)商業(yè)的深耕。

近年來(lái)，北京萬(wàn)科增加了旗下樓盤(pán)的商業(yè)配套服務(wù)，逐漸形成了小區(qū)商業(yè)的全套“標(biāo)配”，即“五菜一湯”：“五菜”是指萬(wàn)科第五食堂、超市、銀行、洗衣店和藥店，“一湯”是指萬(wàn)科“幸福街市”。

毛大慶稱，萬(wàn)科“五菜一湯”實(shí)際上是向香港領(lǐng)匯模式學(xué)習(xí)做社區(qū)商業(yè)，而萬(wàn)科的社區(qū)型購(gòu)物中心學(xué)的則是北京望京凱德Mall，這兩類主流產(chǎn)品占了萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)的60%。

據(jù)了解，目前北京萬(wàn)科的商業(yè)體量已經(jīng)超過(guò)50萬(wàn)平方米，包括中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的18萬(wàn)平方米商業(yè)配套、金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的15萬(wàn)平方米商業(yè)中心、萬(wàn)科金第朗潤(rùn)園的12萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，以及京投銀泰萬(wàn)科郭公莊項(xiàng)目的8萬(wàn)平方米商業(yè)面積。

國(guó)信證券首席地產(chǎn)分析師方焱告訴記者，商業(yè)綜合體往往伴隨地方政府的投資沖動(dòng)，投入太大，定位又太高端，遠(yuǎn)離了普通居民的消費(fèi)需求，租金回報(bào)不理想，而社區(qū)型商業(yè)貼近老百姓的生活，低投入且經(jīng)營(yíng)回報(bào)穩(wěn)定，發(fā)展起來(lái)具有較強(qiáng)的持續(xù)性。

記者致電萬(wàn)科方面，試圖進(jìn)一步了解萬(wàn)科的城市綜合體與社區(qū)商業(yè)各自的布局情況，未能得到萬(wàn)科公司的回應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士稱，由于萬(wàn)科的商業(yè)物業(yè)在京、滬、粵、渝等地呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)，“很難統(tǒng)計(jì)目前萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)發(fā)和持有了多少的量”。

明確住宅與商業(yè)八二配比

對(duì)于萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)如今的橫空出世，顯然已經(jīng)超出了王石的預(yù)料。

還記得2009年8月，王石在中山大學(xué)的演講中宣稱：“如果有一天，萬(wàn)科不走住宅專業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。”

王石時(shí)代的萬(wàn)科對(duì)于專業(yè)化的堅(jiān)持不容他人質(zhì)疑。

萬(wàn)科創(chuàng)業(yè)之初曾瘋狂多元化而困境重重，1996年萬(wàn)科開(kāi)始?jí)咽繑嗤蟮亍百u掉輔業(yè)，專心發(fā)展主業(yè)”，向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略傾斜。王石以美國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)商帕爾迪為偶像，堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開(kāi)發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)了多次的區(qū)域擴(kuò)張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。

但是2008年之后市場(chǎng)形勢(shì)的變化，已經(jīng)讓萬(wàn)科不得不正視，住宅開(kāi)發(fā)的下一步走向何方。

首先是城市化進(jìn)程的演變下，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)配套的新需求，純粹的住宅將不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。方焱告訴記者，“近些年地方政府的土地出讓，商業(yè)地塊的比重越來(lái)越大，居住用地和商業(yè)用地的混合搭配，要求開(kāi)發(fā)商必須將兩種業(yè)態(tài)結(jié)合起來(lái)做，這是地方政府出于經(jīng)營(yíng)城市的需要設(shè)定的規(guī)則，萬(wàn)科必須適應(yīng)。”

由于缺乏商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)科在拿地上跟其他房企相比已沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。2009年在北京房山，萬(wàn)科拿到的土地要比一街之隔的首創(chuàng)集團(tuán)貴一倍，僅僅因?yàn)槭讋?chuàng)集團(tuán)向政府承諾做一個(gè)大型的“奧特萊斯”。

方焱對(duì)記者說(shuō)，“萬(wàn)科作為大型企業(yè)，發(fā)展到一定階段后，也應(yīng)該適當(dāng)?shù)爻恋硪恍┥虡I(yè)物業(yè)來(lái)抵御和分散風(fēng)險(xiǎn)”。

對(duì)于是否該改變住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，涉足商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科內(nèi)部曾有過(guò)激烈的爭(zhēng)議，經(jīng)過(guò)郁亮等人的爭(zhēng)取，萬(wàn)科內(nèi)部逐漸達(dá)成一致，2010年3月，王石公開(kāi)表示，“萬(wàn)科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢(shì)，在繼續(xù)堅(jiān)持主流住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式的基礎(chǔ)上，嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型，提升在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)能力”。

2010年3月，萬(wàn)科首次與商業(yè)地產(chǎn)“約會(huì)”：以10.04億元拿下東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路的商業(yè)地塊，即東莞長(zhǎng)安萬(wàn)科中心，該項(xiàng)目總建筑面積25萬(wàn)平米，規(guī)劃打造成集購(gòu)物中心、情景街區(qū)、住宅、寫(xiě)字樓的綜合體。

此后，萬(wàn)科加速了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，“計(jì)劃未來(lái)住宅與持有物業(yè)的開(kāi)發(fā)比例為8:2”。

2011年6月，萬(wàn)科正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展為城市商業(yè)，未來(lái)進(jìn)入城市綜合體的開(kāi)發(fā)，并確定了商業(yè)地產(chǎn)的三大產(chǎn)品線，包括購(gòu)物中心“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、寫(xiě)字樓“萬(wàn)科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬(wàn)科紅”。

對(duì)于萬(wàn)科近年來(lái)的地產(chǎn)多元化戰(zhàn)略，有 “民間地產(chǎn)分析師”之稱的尹香武對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，“萬(wàn)科光做住宅并不是真正的專業(yè)化。做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，都屬于房地產(chǎn)的專業(yè)化，而且很有必要把商業(yè)、住宅、工業(yè)的空間關(guān)系進(jìn)行融通，構(gòu)建真正的專業(yè)化”。

單純散售或喪失分散風(fēng)險(xiǎn)意義

盡管在開(kāi)發(fā)建設(shè)上如火如荼，由于定位的搖擺，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略也是在搖擺中前行。

在2010年的一個(gè)內(nèi)部會(huì)議上，郁亮曾經(jīng)坦言不看好商業(yè)地產(chǎn)，“做一個(gè)10萬(wàn)平米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開(kāi)一個(gè)地方分公司”。

因此，“萬(wàn)科做的商業(yè)完全是為住宅服務(wù)的，是以社區(qū)商業(yè)為主”。

而在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)成規(guī)模后，2013 年1 月，萬(wàn)科成立了商用地產(chǎn)管理部，稱未來(lái)將整合旗下各類商業(yè)地產(chǎn)資源，圍繞住宅來(lái)發(fā)揮商住協(xié)同效應(yīng)，逐步探索適合的商業(yè)地產(chǎn)模式。

2013年8月，萬(wàn)科稱，商業(yè)地產(chǎn)模式整合的方向是成長(zhǎng)為城市服務(wù)配套商，郁亮稱，“配套商的概念內(nèi)容非常廣泛，我們還需要持續(xù)探索，這是一個(gè)未來(lái)前瞻性的東西，我們?cè)谥饕�城市都在做一些嘗試”。

萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的定位是什么？開(kāi)發(fā)模式是什么？一切都還在探索中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要分為三大類，第一種，持有型，所有的項(xiàng)目資產(chǎn)都由自身持有，通過(guò)精細(xì)的管理讓租金持續(xù)遞增，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。第二種，以售養(yǎng)租型，即以銷售物業(yè)部分的回款來(lái)支撐持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)，國(guó)內(nèi)的城市綜合體多以此法運(yùn)作。第三種，散售型，快進(jìn)快出，通過(guò)銷售獲益，不參與后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

記者試圖采訪萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物業(yè)，開(kāi)發(fā)的城市綜合體以何種模式運(yùn)作，但截至記者發(fā)稿時(shí)，未能得到萬(wàn)科方面的回應(yīng)。

而一個(gè)可以確認(rèn)的事實(shí)是，萬(wàn)科一線公司由于業(yè)績(jī)考核的壓力和招商運(yùn)營(yíng)能力的不足，商業(yè)物業(yè)常常以住宅開(kāi)發(fā)的慣性運(yùn)作，散售了事。

贏嘉中心位于北京東三環(huán)CBD核心區(qū)，萬(wàn)科2010年8月以11.5億元從中信地產(chǎn)手中收購(gòu)贏嘉中心的B座，接手后有意將其改造成高檔商住樓。北京萬(wàn)科為了平衡資金壓力，決定經(jīng)過(guò)2年的物業(yè)改造后，采取散售模式對(duì)外出售贏嘉中心。

高力國(guó)際董事陳厚橋告訴記者，散售導(dǎo)致業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)主題難以實(shí)現(xiàn)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理常常受到影響，很多散售的項(xiàng)目后續(xù)容易陷入經(jīng)營(yíng)困境。萬(wàn)科作為商業(yè)地產(chǎn)的后發(fā)者，如果沿用住宅的開(kāi)發(fā)模式，快進(jìn)快出，快速銷售變現(xiàn)，長(zhǎng)久下去，很可能失去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)的意義。

（來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）