因在2010年大舉吃進(jìn)深振業(yè)股權(quán)而浮出水面的深圳寶能投資集團(tuán)，近日因暗調(diào)商業(yè)大計(jì)而再度倍受關(guān)注。

據(jù)接近寶能集團(tuán)的知情人士透露，該集團(tuán)目前已暗中調(diào)整了企業(yè)戰(zhàn)略，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例調(diào)整至接近50%，在28個(gè)城市大力布局商業(yè)綜合體，僅在2013年，寶能就將推出7大購(gòu)物中心，并且在運(yùn)營(yíng)和籌建自營(yíng)多個(gè)商業(yè)品牌。

“我們目前的土地儲(chǔ)備多為商業(yè)綜合體項(xiàng)目，在公司戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)是非常重要的業(yè)務(wù)方向。”寶能商業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理梁瀾在接受記者采訪時(shí)透露，公司在這兩年加速投入商業(yè)地產(chǎn)，并且嘗試用“跨界商業(yè)”的新模式來(lái)進(jìn)行全國(guó)復(fù)制。

1200億元的大計(jì)劃

記者獨(dú)家獲取的寶能集團(tuán)的一份內(nèi)部資料顯示，寶能集團(tuán)計(jì)劃在五年內(nèi)開發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購(gòu)物中心，總投資達(dá)1200億元，商業(yè)地產(chǎn)將成為寶能集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

在寶能集團(tuán)一長(zhǎng)串已布局商業(yè)地產(chǎn)的城市名單中，涉及包括深圳、北京、上海一線城市在內(nèi)的28個(gè)城市。

梁瀾告訴記者，寶能布點(diǎn)購(gòu)物中心的城市名單將會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)。

而在此前，寶能集團(tuán)并非專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。資料顯示，目前寶能集團(tuán)已經(jīng)建成并開業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目只有2個(gè)，包括深圳南山ALL CITY和深圳龍崗ALL CITY，而正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目則已經(jīng)多達(dá)15個(gè)，總開工面積1000萬(wàn)平方米，在建項(xiàng)目總投資超過500億元人民幣。

為配合集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整，寶能集團(tuán)在今年從包括萬(wàn)達(dá)等專業(yè)商業(yè)開發(fā)企業(yè)中到處網(wǎng)羅人才，新近成立了寶能商業(yè)管理有限公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理。

根據(jù)內(nèi)部資料顯示，寶能商業(yè)大力擴(kuò)張的主攻模式將是獨(dú)創(chuàng)的“跨界商業(yè)”新盈利模式，即通過定位創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、營(yíng)運(yùn)輔導(dǎo)、數(shù)據(jù)共享等創(chuàng)新模式，在購(gòu)物中心引入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、云計(jì)算等，讓各大商家脫離傳統(tǒng)零售商業(yè)模式，整合各種線上線下資源，使寶能商業(yè)未來(lái)在行業(yè)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“在寶能的購(gòu)物中心中，體驗(yàn)業(yè)態(tài)占70%的比重，跨界商業(yè)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將大面積應(yīng)用，傳統(tǒng)零售僅占20%~30%。”梁瀾透露。

“商業(yè)地產(chǎn)將主要布局核心城市，購(gòu)物中心全部為自持物業(yè)，以加大公司優(yōu)質(zhì)物業(yè)自持比例。”梁瀾透露，會(huì)選擇重點(diǎn)城市的商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)入國(guó)際領(lǐng)先的城市綜合體開發(fā)模式，將商業(yè)、辦公、居住、酒店等功能集約，涵蓋購(gòu)物中心、公寓、寫字樓、住宅、酒店等產(chǎn)品元素，快速旺場(chǎng)、穩(wěn)場(chǎng)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為寶能集團(tuán)如此發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，或是將來(lái)希望打包商業(yè)地產(chǎn)做REITs的考慮，其發(fā)起成立的前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司是其大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)的信心所在。

不過，以寶能的體量以及此前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，這一夢(mèng)想是否太過宏大?

或?yàn)镽EITs上市

寶能集團(tuán)是一家多元化戰(zhàn)略的公司，以物流業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為核心的綜合性企業(yè)集團(tuán)，旗下的子公司寶能地產(chǎn)涉及住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)務(wù)。

寶能集團(tuán)下轄數(shù)十家子公司，立足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能建業(yè)建團(tuán);在金融領(lǐng)域有前海人壽，物流業(yè)則有深業(yè)物流集團(tuán)，目前控股寶誠(chéng)股份，是深振業(yè)的第二大股東。

國(guó)信證券不具名分析師在接受采訪時(shí)表示，這種在短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模發(fā)展一個(gè)行業(yè)的戰(zhàn)略，可以理解為寶能在為未來(lái)企業(yè)融資做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定規(guī)模，可以打包上市，進(jìn)行REITs融資，另外，企業(yè)自持物業(yè)的增加，也有利于企業(yè)避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金流。

但是，如此大規(guī)模地投入商業(yè)地產(chǎn)，仍不免令不少業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域時(shí)間不長(zhǎng)的寶能商業(yè)，在人才、資金、管理上如何支持如此龐大的商業(yè)“帝國(guó)”計(jì)劃?

內(nèi)部資料顯示，公司主要依托集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)以及前海人壽的巨量保費(fèi)收入支撐，為購(gòu)物中心項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)大資金支持。

支持寶能商業(yè)巨資擴(kuò)張的信心應(yīng)該是來(lái)源于曾引起熱議的前海人壽保險(xiǎn)。前海人壽由寶能發(fā)起成立，是一家總部位于深港前海合作區(qū)的全國(guó)性人壽保險(xiǎn)公司，2012年2月開業(yè)以來(lái)，已成立了11家分支機(jī)構(gòu)。

正是基于強(qiáng)大的金融背景，寶能集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)開始大力擴(kuò)張，直接、間接的土地儲(chǔ)備已超過2000萬(wàn)平方米。

除在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大力擴(kuò)張擬打造商業(yè)“帝國(guó)”外，寶能集團(tuán)亦沒有放過如今開發(fā)商頗為熱衷的旅游地產(chǎn)，也將旅游板塊作為重要的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，目前正在重點(diǎn)區(qū)域布局建設(shè)的項(xiàng)目有三個(gè)大型旅游地產(chǎn)。

這也因此讓業(yè)內(nèi)人士有更多擔(dān)憂，多元化公司的多頭戰(zhàn)略導(dǎo)向，即便是有資金支持，但商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)都是開發(fā)周期較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，資金回籠較慢，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及后期管理能力都有較高要求，應(yīng)警惕投資風(fēng)險(xiǎn)。

（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）