商業地產的困局正在蔓延。日前，作為國資委特批保留地產業務的21家央企之一，中航地產(000043,股吧)（000043）發布的2013年上半年業績報披露，公司凈利潤預計虧損2800萬—3600萬元，延續了今年一季度虧損的頹勢。去年同期，中航地產凈利潤則為盈利355萬元，凈利潤率僅為3%。

曾被寄予厚望的“商業地產”，如今卻成為拖累中航地產業績巨虧的“禍首”。更令人擔憂的是，近年來在資本市場“再融資”大門被緊緊關閉、長期依靠外部借貸發展的中航地產，在商業地產拓展這條道路上到底還能走多遠？

現金流全線告急背后

缺錢，已成為近年來制約中航地產在商業地產布局和拓展的“最大瓶頸”。

早在2009年，中航地產便啟動定向增發方案，欲通過增發融資解決經營資金的問題。但在2010年卻意外遭遇國資委對于央企涉房“清退令”沖擊。最終，這一定增計劃以流產而告終。這也為中航地產此后幾年埋下“借錢過日子”的困局。

借錢，成為近年來支撐中航地產商業地產布局的唯一途徑。今年7月，公司發布公告稱，擬向中國航空技術國際控股有限公司申請借款最高余額不超過人民幣20億元，期限內支付利息不超過人民幣1.3億元。當天，還宣布擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭云天酒店管理有限公司借款不超過5000萬元，借款利率不超過7%，借款利息不超過350萬元。

今年第一季度，公司向外部借款金額達到了15.51億元，現金流量凈額卻高達-5.5億元。公司2012年年報則顯示，當年公司營業總收入為41.85億元，歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為1.36億元。但通過銀行貸款、大股東借款等方式籌措資金高達50億元。

高級會計師蔣國彪告訴記者，“中航地產以借款等方式支撐正常經營，在行業不景氣、庫存大背景下，還存在以賒銷粉飾利潤報表的情況。由于公司銷售回籠不暢，導致經營凈利潤只有3%，低于一年同期存款利率。未來，公司一旦出現資金鏈斷裂，整體經營和發展就非常令人擔憂”。

轉型商業地產的代價

一位房地產業內人士認為，“商業地產與住宅地產存在很大的差異，前者的項目資金占有率高、回收周期長，不是房子蓋好了錢就掙到手，必須要進行后續持續的商業開發，這往往不是傳統住宅地產商所擅長的，最終讓中航地產這樣的國企，也必須靠借錢來維持一些商業地產項目的滾動式開發”。

去除已經運營項目，中航地產目前尚儲備商業地產項目達18 個，權益總建筑面積達610 萬平方米，主要分布于江西、湖南、廣東、四川、貴州等地的二三線城市，并形成了“中航城”、“中航國際廣場”等商業地產的子品牌。

“步伐跑得太快，攤子鋪的太大”，卻讓中航地產在進入2013年之后遭遇“投入產出周期超長”所帶來的運營虧損。公司公告中承認，“由于公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件，導致地產業務凈利潤虧損”。

對此，財經評論員、浙江萬里學院客座教授馮洪江指出，“商業地產開發必須具備前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大能力。一般來說，一個新的商業地產項目，至少要8—10年才能發展成熟，區域成熟后項目才能獲得穩定盈利。在成熟的區域，也需要3年左右才能盈利。這正是中航地產亟待提升和補全的”。

 （來源：中國企業報  作者：許意強）