致力打造西部經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極的成都，商業(yè)地產(chǎn)正在飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示成都商業(yè)地產(chǎn)在建面積超過(guò)290萬(wàn)平方米，成都已經(jīng)成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此有一句最形象的比喻，“滿城盡是綜合體”，引發(fā)了業(yè)界對(duì)于“商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)”的諸多言論。體量過(guò)大是否能夠順利消化？遍地甲級(jí)綜合體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，如何吸引租客？本期記者走訪綜合體與采訪專家發(fā)現(xiàn)，找準(zhǔn)定位、修建特色建筑和后期運(yùn)營(yíng)的軟性服務(wù)，將是未來(lái)商業(yè)突圍的方向。
第1招
區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展 避免商業(yè)密集區(qū)
成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的隱患早已引起業(yè)界共鳴，究竟是“十面埋伏”，還是“局部高溫”？則需要統(tǒng)觀全市的商業(yè)地產(chǎn)布局。
以南延線為例，幾乎每步行10分鐘就能找到一個(gè)綜合體，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化眾所周知。但若以北面龍?zhí)缎鲁菫槔�，�?0萬(wàn)常住人口區(qū)域內(nèi)，目前在建的綜合體項(xiàng)目?jī)H上古天地。而作為大工業(yè)集群地的龍泉，當(dāng)?shù)氐木频陻?shù)量和品質(zhì)跟成都其它區(qū)域相差很遠(yuǎn)，區(qū)域配套無(wú)法支撐常駐人口的生活、商務(wù)需求。
中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)主席、原中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌表示，修建綜合體，首先要看區(qū)域的人口聚集效應(yīng)。有產(chǎn)業(yè)、住宅興旺，則商業(yè)綜合體興旺。成都青羊建設(shè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理潘繼謙認(rèn)為，成熟的商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是居住、職業(yè)、娛樂(lè)三足鼎立。如果三點(diǎn)關(guān)系不平衡，恰恰表明此處尚處于發(fā)展機(jī)會(huì)階段。而新建綜合體選擇這樣的區(qū)域，就意味著未來(lái)的發(fā)展空間更大。藍(lán)光嘉寶總裁姚敏樂(lè)觀預(yù)見，“無(wú)論是業(yè)態(tài)布局，還是商業(yè)規(guī)劃布局，通過(guò)市場(chǎng)自身去創(chuàng)新完善，未來(lái)都將趨向合理，精神不滑坡，辦法總比困難多”。
第2招
特色建筑設(shè)計(jì) 避免重復(fù)建設(shè)
全玻璃幕墻外觀、刷新建筑高度、“雙子塔”設(shè)計(jì)……這些泛濫的“創(chuàng)意設(shè)計(jì)”，在修建綜合體、寫字樓時(shí)，通常被作為慣用手段，已不足為奇。在這樣的形勢(shì)下，商業(yè)產(chǎn)品想要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，尋找特色化差異化的發(fā)展道路已經(jīng)成為各商業(yè)地產(chǎn)操盤手爛熟于心的真經(jīng)，而其中獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)是首要必備條件。
新興涌現(xiàn)的綜合體，已經(jīng)開始在建筑外觀設(shè)計(jì)上下功夫。成都來(lái)福士廣場(chǎng)還未正式亮相時(shí)，其清水混凝土外立面就已經(jīng)引起業(yè)界和市民的高度關(guān)注，絢爛多變的“時(shí)光閣”，則成為了人民南路晚上的一道亮麗風(fēng)景。此外，其商場(chǎng)內(nèi)外對(duì)于三峽文化的詮釋，也讓巴蜀人民倍感親切。
上古天地作為中國(guó)首個(gè)天際情景商業(yè)綜合體，一經(jīng)亮相，也引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。據(jù)上古天地策劃經(jīng)理彭晶介紹，大多數(shù)的城市綜合體都是對(duì)城市功能的提升和堆砌，為了突破這一瓶頸，上古天地首次在國(guó)內(nèi)將公園和國(guó)際性商業(yè)中心結(jié)合在一起，把天際溫泉搬上100米城市高空。這些建筑設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)打造上的不惜血本，正是因?yàn)榭吹搅司C合體發(fā)展必須依靠找到定位，找準(zhǔn)穴位獲得突破。
第3招
堅(jiān)持高質(zhì)軟性服務(wù) 重開發(fā)也要重運(yùn)營(yíng)
同質(zhì)化也是成都商業(yè)地產(chǎn)離不開的話題。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春分析認(rèn)為，近兩年間綜合體、寫字樓集中爆發(fā)。雖然成都商業(yè)地產(chǎn)體量巨大，但主要為結(jié)構(gòu)性和階段性過(guò)剩，商業(yè)體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。
“重開發(fā)不重運(yùn)營(yíng)�！鳖櫾撇硎�，這是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的通病，這跟目前商業(yè)體大多數(shù)都是銷售有關(guān)。然而有專家表明，目前滿地都是5A甲級(jí)寫字樓，開發(fā)商紛紛將重點(diǎn)落在硬件投入上。但當(dāng)所有寫字樓都是最新的硬件設(shè)備時(shí)，對(duì)于軟性服務(wù)的重視，反而能決定寫字樓在今后數(shù)十年的增值空間。建成于1931年的美國(guó)帝國(guó)大廈一直被業(yè)界譽(yù)為美談，關(guān)鍵就在于其對(duì)軟性服務(wù)的堅(jiān)持及大廈室內(nèi)設(shè)備的及時(shí)更新。
作為西部新地標(biāo)的成都國(guó)際金融中心，也將花大力氣在軟性服務(wù)上。香港九龍倉(cāng)集團(tuán)的附屬公司，九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司助理董事兼總經(jīng)理邵永官表示：“以人為本的軟體服務(wù)，將成為國(guó)金中心最大特色之一�！睋�(jù)悉，九龍倉(cāng)將建立起一套新的服務(wù)體系，下至保安、保潔等工作人員，都將按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)。
而位于成都東大街的摩根中心，2010年投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，目前出租率90%以上，租戶單位80余家，常駐工作人員約6000人，續(xù)租率高達(dá)70%。在高樓密布的東大街，能有如此優(yōu)異的成績(jī)，也正是由于其高質(zhì)的軟性服務(wù)。
（來(lái)源：成都晚報(bào)）
古古月