一度被斥為“非國(guó)民待遇”的國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目“賠本招租”現(xiàn)象正向國(guó)際二三線品牌甚至國(guó)內(nèi)品牌傾斜。
此前，國(guó)內(nèi)一些商場(chǎng)為了提升檔次會(huì)給予國(guó)際一線品牌商“裝修補(bǔ)貼”的招商優(yōu)惠政策，而近來這種“賠本”的招租現(xiàn)象大有全國(guó)泛濫之勢(shì)。據(jù)調(diào)查了解，在一般性的裝修補(bǔ)貼之外，“零租金、鋪貨費(fèi)、倒扣點(diǎn)……”愈加苛刻的條件都被開發(fā)商運(yùn)用到購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商中來，而“受惠對(duì)象”亦從此前的國(guó)際一線品牌商泛濫到國(guó)際二三線品牌甚至國(guó)內(nèi)品牌商。
在樓市調(diào)控持續(xù)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)是一直被行情看好的“黃金行業(yè)”，千軍萬(wàn)馬各路資本洶涌而來欲搶食“十年蛋糕”，為何會(huì)出現(xiàn)與此高潮大勢(shì)截然錯(cuò)位的“貼租”現(xiàn)象？顯然，對(duì)于現(xiàn)實(shí)的正視，將直接關(guān)系到這波中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的熱潮到底能持續(xù)多久。
開發(fā)商“賠本貼租”泛濫
“絕佳的180度街景位置、首次進(jìn)場(chǎng)免3-5年租金、門店裝修補(bǔ)貼費(fèi)用到代墊首批貨物的鋪貨費(fèi)。”這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些二三線城市公開的面向國(guó)際一線品牌招商的“高規(guī)則禮遇”。這一度被國(guó)內(nèi)品牌商斥為不公平的“非國(guó)民待遇”。
然而，這一極其優(yōu)惠的“非國(guó)民待遇”近來已被開發(fā)商們競(jìng)相覆蓋到更廣大群體上。“現(xiàn)在國(guó)際上毫無(wú)知名度的國(guó)際二三線品牌甚至國(guó)內(nèi)的一些品牌都提出了裝修補(bǔ)貼的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代墊首期鋪貨費(fèi)。”在日前的中國(guó)購(gòu)物中心年會(huì)上，一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)招商人士向記者無(wú)奈表示。
“放低身段貼租招商”的做法肇始于杭州大廈。2004年末，杭州大廈重新裝修后亮相，為凸顯其“精品化、國(guó)際化”的新定位，以免租3年和提供裝修費(fèi)的優(yōu)厚條件吸引了世界知名品牌ＬＶ箱包入駐。在杭州大廈的示范效應(yīng)后，國(guó)內(nèi)北京、上海、天津等各大商圈紛紛效法免租3年甚至5年，慷慨補(bǔ)貼數(shù)千萬(wàn)元店面裝修費(fèi)，甚至代墊鋪貨費(fèi)。據(jù)記者了解，天津友誼商廈為吸引LV入駐，向LV承諾了單店銷量，為此還發(fā)生過動(dòng)員全商場(chǎng)的商戶和員工購(gòu)買LV箱包以完成所承諾銷量的事情。而北京樂天銀泰百貨為其商場(chǎng)補(bǔ)貼國(guó)際品牌的裝修改造費(fèi)用高達(dá)2億多元。
而現(xiàn)在，國(guó)際一線品牌商入駐的極其優(yōu)惠待遇被無(wú)限制泛濫。“目前，除了一般性的裝修補(bǔ)貼外，甚至出現(xiàn)了倒扣點(diǎn)的招租模式。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利在接受記者采訪時(shí)表示，所謂“倒扣點(diǎn)”就是地產(chǎn)商必須承諾每個(gè)月門店能達(dá)到多少銷量，否則地產(chǎn)商必須補(bǔ)償這部分銷售利潤(rùn)。一般而言，倒扣點(diǎn)為承諾銷量的5-10%。郭增利說，“換句話說，當(dāng)前國(guó)際一線品牌商在國(guó)內(nèi)的投資開發(fā)已到了無(wú)需承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的地步。從場(chǎng)租到裝修到建店鋪貨到銷售量，所有的新店開發(fā)投資成本都為零，國(guó)際一線品牌商將此全部、完整地轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商了。”
中國(guó)購(gòu)物中心專家委員成路說，以往開發(fā)商還能通過把國(guó)際一線品牌商的高成本轉(zhuǎn)嫁給國(guó)內(nèi)的品牌商和中小的零售企業(yè)，要求入駐的國(guó)內(nèi)品牌企業(yè)接受高租金、高扣點(diǎn)、差位置，但現(xiàn)在連國(guó)內(nèi)一些品牌商也能開出“裝修補(bǔ)貼”的要求了，開發(fā)商們似乎都在競(jìng)相做著明顯的“賠本賺吆喝”的虧本買賣。
上述人士坦言，在商言商，誰(shuí)都不愿意做“賠本的買賣”，但眼下同行都有這個(gè)趨勢(shì)，別人給予優(yōu)惠了你不給出同樣的力度，結(jié)果只能導(dǎo)致招商無(wú)法推進(jìn)。“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)商家越來越少，在同一個(gè)商圈或城市，進(jìn)了你家就不再可能在同一個(gè)商圈內(nèi)開出第二家，所以先下手為強(qiáng)。”這位人士說，目前招商的確難度非常大，稍微比較好的品牌在與商業(yè)項(xiàng)目談合作時(shí)都很強(qiáng)勢(shì)。不僅要求項(xiàng)目好、位置好，還要業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼，同時(shí)以純銷售提成作為租金才有機(jī)會(huì)繼續(xù)洽談。
“僧多粥少”似乎已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。在日前意大利高級(jí)成衣品牌Versace Collectiony亞洲最大旗艦店正式落戶北京莊勝崇光百貨（SOGO）的儀式上，公司范思哲品牌部榮華就向記者坦言，近來全國(guó)各地邀約開店的地產(chǎn)商層出不窮，裝修補(bǔ)貼、免租等優(yōu)惠條件一個(gè)比一個(gè)“響亮”，但作為全球知名奢侈品集團(tuán)Versace（范思哲）旗下高級(jí)成衣品牌，對(duì)于進(jìn)入城市還是有著相當(dāng)?shù)目紤]。
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，地產(chǎn)商們當(dāng)然希望降低風(fēng)險(xiǎn)盡快有資金回報(bào)，于是，一場(chǎng)品牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)就此拉開。榮華說，目前，被邀約參加的各個(gè)城市商業(yè)項(xiàng)目招商推廣啟動(dòng)的盛典排場(chǎng)一個(gè)比一個(gè)大是其表現(xiàn)之一。
其次，為吸引優(yōu)質(zhì)品牌商入駐，一些商業(yè)項(xiàng)目的招商團(tuán)隊(duì)告訴記者，他們現(xiàn)在普遍采取“先進(jìn)來再談價(jià)”的做法。“我們一些商場(chǎng)購(gòu)物中心的門店開業(yè)半年了還未談到收租，具體租金要看經(jīng)營(yíng)以及雙方談判的效果而定。”國(guó)內(nèi)一品牌商告訴記者說。“在以往，如果項(xiàng)目首層招到一線品牌，二三層的招商就會(huì)相對(duì)容易。現(xiàn)在則不然，即使一層把GUCCI談下來，剩下的二三層還是無(wú)法推進(jìn)。”
據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)的全國(guó)調(diào)查，按照目前的購(gòu)物中心招商市場(chǎng)行情，部分一線品牌要求的裝修補(bǔ)貼金額上升了50％-100％不等，相反，租金卻反過來下調(diào)。
這是否意味著商業(yè)地產(chǎn)供需的天平也在悄然轉(zhuǎn)化？答案似乎是肯定的。“以往的業(yè)主市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)變成租戶市場(chǎng)。”11月3日，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾.克切維爾（Michael P. Kercheval）在亞太購(gòu)物中心年會(huì)上表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的集中迅猛增長(zhǎng)正將商業(yè)地產(chǎn)的話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)向租戶，品牌商將擁有更多挑選和話語(yǔ)權(quán)，而地產(chǎn)商將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。
高端井噴的同質(zhì)化嚴(yán)重
上述案例并非孤案。在接受記者的采訪中，多數(shù)人士都坦言目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)正經(jīng)歷著更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都坦言招商緊張或難以招租。眼下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是被各路資本行情看好的“黃金行業(yè)”，如此繁華大勢(shì)下，為何會(huì)讓國(guó)內(nèi)商場(chǎng)出現(xiàn)大面積“虧本的買賣”呢？
“國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心同時(shí)間明顯放量，投資開發(fā)增幅巨大，必然導(dǎo)致眾多開發(fā)商在同一時(shí)間段開始招商、運(yùn)營(yíng)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致招商緊張。”郭增利說。
根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅東莞、石家莊、貴陽(yáng)3個(gè)城市在2011年年底將迎來約780萬(wàn)平方米的商業(yè)供應(yīng)。而在沈陽(yáng)、成都等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)火熱狀況更甚。沈陽(yáng)目前開發(fā)超過10萬(wàn)平方米規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)55個(gè)以上，購(gòu)物中心發(fā)布的建造計(jì)劃達(dá)100個(gè)；成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個(gè)，總體量近千萬(wàn)平方米。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告還稱，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個(gè)三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過剩化的趨勢(shì)。
在各種商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)性論壇和會(huì)議上，沈陽(yáng)是被業(yè)內(nèi)人士提及最多的一個(gè)城市，這是當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資“瘋狂城市”的典型代表。在沈陽(yáng)市青年大街南段，規(guī)劃的“金廊工程”迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過40個(gè)。這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力，因?yàn)椤耙粭l街上有一兩個(gè)購(gòu)物中心就足夠了”。由于商業(yè)項(xiàng)目集中過剩，沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。對(duì)比來看，濟(jì)南市的人口和經(jīng)濟(jì)總量均比沈陽(yáng)少，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平明顯高于沈陽(yáng)。
對(duì)此，成路質(zhì)疑說，“國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌商家資源就那么多，再如何看好中國(guó)市場(chǎng)，再著急擴(kuò)大規(guī)模也填補(bǔ)不了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)張開的血盆大口。”
在商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)熱潮中，開發(fā)商們無(wú)不選擇了高端購(gòu)物中心和奧特萊斯這兩種最為高端的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。在成路分析看來，這就直接導(dǎo)致當(dāng)前開發(fā)商招商緊張的局面。
成路表示，目前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)從上海的淮海路到重慶的解放碑，從天津的友誼商廈到杭州的湖濱新天地，“高端化”和“國(guó)際化”已成為商業(yè)街和商場(chǎng)定位、提升和改造的惟一主題，而地方政府也在進(jìn)駐權(quán)、稅收、補(bǔ)貼等方面，直接或間接地主張商業(yè)項(xiàng)目往高端走。
今年12月，陽(yáng)光新業(yè)從首創(chuàng)集團(tuán)“接手”的新業(yè)中心·水晶宮將正式啟動(dòng)招商，這將是北京城內(nèi)的又一高端購(gòu)物中心，而在這之前，北京已掀起了一股高檔商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的熱潮。商業(yè)面積供應(yīng)的集中放量，也導(dǎo)致招商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。從2007年以來，隨著金融街購(gòu)物中心、新光天地，以及樂天銀泰百貨、金寶匯的入市，高端商業(yè)呈現(xiàn)一種井噴式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。僅在東三環(huán)沿線，就盤踞了國(guó)貿(mào)商城、銀泰中心和新光天地三家大體量的高端購(gòu)物中心，而目前國(guó)貿(mào)三期商城也處于密集開業(yè)中。
郭增利說，同一商圈的不同商城同質(zhì)化定位，是招商工作的最大“殺手”。因?yàn)橥黄放七M(jìn)駐同一商圈，一些高端品牌商擔(dān)心會(huì)對(duì)兩處銷售造成互相沖擊，顧此失彼；另外，同質(zhì)化帶來的后果就是行業(yè)利潤(rùn)下滑，同質(zhì)化的品牌不得不以打折促銷來?yè)尶驮春吞嵘N售量。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年國(guó)內(nèi)10多家百貨類上市公司雖然多數(shù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)，但過半企業(yè)的凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)明顯下滑，最嚴(yán)重的甚至創(chuàng)下10年以來新低。
實(shí)際上，按照業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)，國(guó)內(nèi)北、上、廣一線城市和個(gè)別二線城市的中心區(qū)商業(yè)類物業(yè)早已嚴(yán)重飽和。參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家人均的商業(yè)物業(yè)面積也僅為1.2平方米。而根據(jù)上述數(shù)字，不僅北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)物業(yè)面積早已超過了這個(gè)數(shù)字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈陽(yáng)、昆明等不少二線城市也在快速向這一數(shù)字靠近。
“中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)展尚未成熟，居民消費(fèi)能力水平較低，因此對(duì)于商業(yè)面積的需求也相對(duì)較少。太多的商業(yè)集中面市將會(huì)造成過量。”成路說，正是商業(yè)項(xiàng)目的集中放量導(dǎo)致招商緊張，扭曲的貼租賠本政策才會(huì)在全國(guó)大面積泛濫。
“國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一直沒有創(chuàng)新，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，品牌幾乎一樣，走進(jìn)哪個(gè)賣場(chǎng)都是一樣的。”成路說，招商難就在于眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出都選擇了同一個(gè)定位和模式，已是嚴(yán)重的同質(zhì)化。
奧特萊斯是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的另一個(gè)熱點(diǎn)。對(duì)此，連國(guó)際品牌GAP的企業(yè)房地產(chǎn)部全球高級(jí)副總裁卓大偉都忍不住在商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)上抨擊國(guó)內(nèi)開發(fā)商的“短視”。卓大偉說，目前年內(nèi)中國(guó)發(fā)布建設(shè)的奧特萊斯多達(dá)四五十家，這些奧特萊斯無(wú)不是宣稱要集中奢侈品牌，但他認(rèn)為這一模式不太正確，因?yàn)槿魏我粋�(gè)國(guó)家人數(shù)最多的階層都是中產(chǎn)階層，奧特萊斯應(yīng)該吸引更多為中產(chǎn)階層服務(wù)的品牌。
邁克爾-克切維爾也認(rèn)同卓大偉的觀點(diǎn)說，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前最大的問題可能在于缺乏足夠多的零售品牌去填滿要放量的這些購(gòu)物中心。
“可以肯定，當(dāng)這波熱潮過后，國(guó)內(nèi)有不少商業(yè)項(xiàng)目將陷入困境。”成路告訴中國(guó)商報(bào)，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)正與有限的零售品牌資源形成巨大反差，在如此一哄而上的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面下，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，必然有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)問題。
商業(yè)規(guī)劃缺失
實(shí)際上，盡管貼租招商已成為國(guó)內(nèi)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)普遍的“心頭之痛”，但招商難或許只是揭開了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)瘡疤的一角。
郭增利表示，與開發(fā)商招商難相對(duì)應(yīng)的是，著急擴(kuò)大規(guī)模的品牌商卻也遭遇選址難。郭增利介紹，一些高端品牌仍向其抱怨在國(guó)內(nèi)依然找不到合適的物業(yè)，而不得不延緩進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐。
這或許才是問題的關(guān)鍵。郭增利說，這意味著在這輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的背后，實(shí)則是有著大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將得不到相應(yīng)的匹配，意味著將空置和成為庫(kù)存。
而眼下北京、上海甚至二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量已是高居不下。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達(dá)959萬(wàn)平方米，如果按較快的銷售速度計(jì)算，也至少需要28個(gè)月才能消化完。在上海，據(jù)調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存已超過千萬(wàn)平方米。廣州在2010年新建商業(yè)項(xiàng)目建筑面積超過120萬(wàn)平方米，超過廣州此前5年新建商業(yè)面積的總和，如此龐大的新增商業(yè)面積，至少需要3年才能消化完。同樣，截至10月底，西安市商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)343.89萬(wàn)平方米，即使按照今年西安最火爆的銷售速度來測(cè)算，仍需要將近四年的時(shí)間才能將這些存量全部消化。
但地產(chǎn)商們顯然還未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。與上述巨大庫(kù)存相對(duì)應(yīng)的是，地產(chǎn)商們?nèi)栽谠丛床粩嗟亍芭懿竭M(jìn)場(chǎng)”，加速搶食所謂的商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”蛋糕。而讓業(yè)界擔(dān)心的是，三四線城市出現(xiàn)了太多的商業(yè)項(xiàng)目，而且?guī)缀醵际乔逡簧拇蠖摹熬C合體”，高端化的購(gòu)物中心，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)根本沒有那么大的承受能力，當(dāng)供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。
香港恒隆地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗即預(yù)言，未來一兩年內(nèi)，內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問題；3年左右，會(huì)有一批項(xiàng)目倒閉。
而對(duì)于造成這種以高端購(gòu)物中心、奧特萊斯、城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)“瘋長(zhǎng)”現(xiàn)象的分析，記者采訪中得到的是兩種較為主流的觀點(diǎn)。
一種是認(rèn)為地方政府的助推當(dāng)首。為提速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府對(duì)于上述商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)大開“綠燈”，尤其是二線甚至三四線城市，地方政府紛紛為大型商業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)制貼加“高端”標(biāo)準(zhǔn)，因此催生同質(zhì)化的高端商業(yè)項(xiàng)目扎堆。
但以郭增利為首的中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心專業(yè)委員會(huì)的觀點(diǎn)卻認(rèn)為，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，地方政府的干預(yù)和關(guān)聯(lián)度越來越弱，主要還是開發(fā)商自身利益、利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)使然。“相對(duì)早前剛剛改革開放地方政府需要借國(guó)際一線品牌、500強(qiáng)提升政績(jī)，為此減少開發(fā)商拿地成本，近來地方政府對(duì)于此方面需求相對(duì)減弱，商業(yè)項(xiàng)目一味高端化主旨還在于開發(fā)商的動(dòng)機(jī)。”
中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心“一味做高端”大都源于開發(fā)商希望“做高端”的主觀動(dòng)機(jī)，而不是本著市場(chǎng)需要什么樣的購(gòu)物中心去開發(fā)。“本土開發(fā)商本身對(duì)品牌商的號(hào)召力不夠高，又缺乏國(guó)際一線資源，還面臨著諸多的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，可想而知遭遇的招商阻力就會(huì)更大，導(dǎo)致本土購(gòu)物中心成功率低于外資購(gòu)物中心。”
但政府規(guī)劃的缺失卻也是導(dǎo)致現(xiàn)在很多城市批量建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)缺少質(zhì)量的癥結(jié)之一。“主要是因?yàn)殚_發(fā)商拿到地時(shí)，所有指標(biāo)都已被相關(guān)部門硬性規(guī)定出來，而沒有商務(wù)部門的參與，未經(jīng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃。”在郭增利帶領(lǐng)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心企業(yè)考察澳洲市場(chǎng)時(shí)，郭曾發(fā)問澳洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司也是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司西田公司（Westfield）：為何在全球披荊斬棘卻遲遲未進(jìn)軍被視為最大潛力的中國(guó)市場(chǎng)？ 西田公司表示，其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)一直很關(guān)注，但難題在于沒有一個(gè)城市能保證未來在其開店后三公里商圈范圍內(nèi)是惟一的一家購(gòu)物中心。規(guī)劃缺失導(dǎo)致的惡性競(jìng)爭(zhēng)被西田公司視為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的難題。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都同意的一個(gè)觀點(diǎn)是，規(guī)劃缺失是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)亂象的一個(gè)重要原因。成路說，如果要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、實(shí)施干預(yù)，首要的落點(diǎn)，應(yīng)該是“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強(qiáng)引導(dǎo)”，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該有專業(yè)、科學(xué)的規(guī)劃，納入整個(gè)城市總體規(guī)劃中，與當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)和商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。郭增利也表示，地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)對(duì)整個(gè)城市當(dāng)中設(shè)置的地段應(yīng)合理布局的業(yè)態(tài)，同時(shí)采取多中心的規(guī)劃層次去規(guī)避分布不均的問題。
值得欣慰的是，商業(yè)地產(chǎn)不斷高漲的行情已引起政府部門的注意。此前，銀監(jiān)會(huì)向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知，要求對(duì)炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機(jī)構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會(huì)今年第三次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康亦公開表示，將加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)。同時(shí)，有關(guān)部門則繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。
但顯然，更關(guān)鍵的還在于，商業(yè)規(guī)劃始終未被列入城市發(fā)展規(guī)劃，在市場(chǎng)有些扭曲和混亂的情勢(shì)下，政府是否需要對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃缺失有所關(guān)注？尤其是各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)總體量規(guī)模和業(yè)態(tài)布局是否將有所控制？這恐怕是值得政府思考的問題。而對(duì)于開發(fā)商而言，如何從同質(zhì)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中走出來才是走遠(yuǎn)的關(guān)鍵。否則，面對(duì)已然供過于求的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，即使開發(fā)商更努力地從免租金、貼裝修到倒扣點(diǎn)“賠本貼租”也未必就能賺來“吆喝”。
（來源：中國(guó)商報(bào)）
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