中國明年的商業(yè)地產(chǎn)交付量預計在2200多萬平方米，遠高于世界其他國家水平。 城鎮(zhèn)化驅動下，商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市瘋狂推進，但火熱開發(fā)的場景背后卻是商業(yè)地產(chǎn)泡沫在隱現(xiàn)。
圖為陽光100集團常務副總裁范小沖
談及中國城鎮(zhèn)化與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展關系時，陽光100集團常務副總裁范小沖先生顯得憂心忡忡。在上世紀80年代，中國城市人口不足2億人，現(xiàn)在已經(jīng)達到6億多，未來20-30年內(nèi)將會有3到4億人進城。大量人口涌入城市，使得住宅產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。但隨著住宅產(chǎn)業(yè)的去投資化和民生化調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)日益受到大家的關注。“今天對商業(yè)地產(chǎn)的需求是這輪城鎮(zhèn)化帶來的�！狈缎_如此說到，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)是除住宅以外正在快速興起的又一波需求。
二三線城市不同于一線城市受土地等方面的限制，土地資源相對充足、潛在市場旺盛，大批開發(fā)商正蜂擁而至。但是這些城市的市場需求真的那么大嗎？商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度過快，導致商業(yè)物業(yè)的供給遠遠超過城市本身的需求。范小沖指出，這里當?shù)卣鹬P鍵的主導作用。在你追我趕的城鎮(zhèn)化進程中，每個城市都希望迅速崛起。商業(yè)地產(chǎn)的競爭表面上是一輪開發(fā)商與開發(fā)商之間的競爭，其實質(zhì)是城市與城市之間的競爭。政府對城市形象和GDP趨之若鶩，在城市CBD、核心、地標、規(guī)模上強力規(guī)劃和政策引導，鼓勵發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。因此，政府這只無形的手對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)起到了巨大的推動作用。
政府過于急切和超前的規(guī)劃給二三線城市埋下了商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱患，但是開發(fā)商自身也負有不可推卸的責任。一系列政策利好下，不少開發(fā)商缺乏冷靜理性的思考，盲目入市。從房地產(chǎn)開發(fā)轉型而來的開發(fā)商更是缺少對商業(yè)地產(chǎn)的正確認知和深刻理解，以住宅開發(fā)的慣性思維和策略來運營商業(yè)地產(chǎn)，不可避免會失敗，商業(yè)地產(chǎn)的過剩和泡沫危機就隨之浮現(xiàn)。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)遭遇的壓力和挑戰(zhàn)遠不止這些，電商沖擊也是范小沖特別提到的。他認為，這幾年，一方面。百貨商場銷售量急劇下滑，實體店被當做試衣間，另一方面電商的銷售額卻在迅速增長，這與百貨商場、購物中心等線下實體平臺的高租金現(xiàn)狀分不開。品牌的承租能力正在日益下降，近期星巴克關閉內(nèi)地首家門店——北京國貿(mào)商城店就是有力的證明。
任何事情都具有兩面性，有挑戰(zhàn)也會伴隨機遇，商業(yè)地產(chǎn)也如此，如何抓住機遇，應對挑戰(zhàn)，是擺在二三線城市面前的重要問題。范小沖談了自己的感受。首先要清楚商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，不是分散產(chǎn)權一把交易就萬事大吉，而是需要商業(yè)、金融、房產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的融合。并且商業(yè)地產(chǎn)的成功一定是通過落實到客戶取得，商業(yè)項目只有讓商家盈利了才能保證自己的盈利能力。其次，選擇好城市和地段。不是每個二三線城市、中小城市都適合大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，非核心的商業(yè)地產(chǎn)會面臨非常大的挑戰(zhàn)。今天的城市化實質(zhì)包含兩個階段，大城市的郊區(qū)化以及中小城市的城市化。商業(yè)中心建在什么地方、什么地段非常重要。
許多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)擁有很好的想法和創(chuàng)意，但由于短期的資金供給無法支撐項目的長期運營和發(fā)展，所以很多創(chuàng)意和計劃只能擱淺。深究原因，中國的金融體系不支撐商業(yè)物業(yè)的發(fā)展是無奈的現(xiàn)實因素�！八晕医ㄗh商業(yè)地產(chǎn)未來要金融產(chǎn)業(yè)化”，范小沖極力呼吁。商業(yè)地產(chǎn)離不開金融的支持，金融如果能在各個階段介入并適時退出，將于未來商業(yè)地產(chǎn)的真正發(fā)展起到至關重要的作用。
（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）
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