萬達(dá)本質(zhì)是做房地產(chǎn)的——萬達(dá)能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷售與快速回款，而不是靠購物中心。萬達(dá)的購物中心，你不會發(fā)現(xiàn)任何驚喜，無論是設(shè)計、規(guī)劃、營運。因為要符合快速發(fā)展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。

萬達(dá)給到購物中心的任務(wù)，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數(shù)十倍PE，那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務(wù)。至于購物中心現(xiàn)在的價值，是作為拿地時的籌碼。這種企業(yè)，出管理人才，但未必是行業(yè)人才。

凱德本質(zhì)是做基金投資的——回報率是每個人的緊箍咒，只要能達(dá)到回報率，其它皆可犧牲(比如形象，但他們不承認(rèn))。凱德的商場都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣鋪，靠什么賺錢與發(fā)展？基金對回報的主要要求是穩(wěn)定，回報比銀行高。

而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢夠他們在中國開發(fā)很多商場，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力，經(jīng)理人總要削尖腦袋在商場里找，哪里還能挖一些出租面積產(chǎn)生租金。而基金投資人還很看重未來潛力，所以商場人流量是第二個鐵的指標(biāo)。這種企業(yè)的經(jīng)理人最接近做生意的狀態(tài)。

華潤本質(zhì)是做商業(yè)的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設(shè)計得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國美、蘇寧。華潤總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設(shè)計、規(guī)劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美，并沒有把租金放在第一位。

這也跟國企有關(guān)系，反正資金不是問題。但最后，這種堅持使華潤成了最大贏家，無論是商場名氣，還是價值。這種理念，才真正是“做商業(yè)”的，我們都知道“放水養(yǎng)魚”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現(xiàn)實，我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業(yè)的經(jīng)理人出專家，知識正統(tǒng)而全面。