開發商對“城市綜合體”概念趨之若鶩,但敢于到縣城開發綜合體項目的開發商卻不多。南京中商是其中一家。
作為“雨潤系”地產上市平臺,南京中商正在成為又一個“萬達模式”的復制者。
不過與其他“萬達模式”復制者相比,南京中商選擇的投資策略更為激進,公司將大體量的綜合體項目建在了三、四線城市,甚至縣級市。
南京中商2012年年報顯示,公司已開工的綜合體項目達到8個,總投資額高達180億元。這些項目分布在包括徐州、淮安、宿遷這樣的三、四線城市,同時也包括盱眙、泗陽、新沂這樣的縣城,且都在蘇北。
8個項目完工日期多在2015年以后,目前難料前景,但已有券商分析師指出其中存在的風險。
“公司目前大力發展大體量的城市綜合體建設,因此財務壓力將不斷增大。” 光大證券在4月14日的一份研究報告中給予了南京中商“中性下調”評級。
截至2013年一季度末,南京中商的資產負債率達到90.13%,在如此高負債率的情況下,南京中商依然選擇激進的房地產擴張策略,光大證券的報告認為“風險較高”。
項目為什么都在縣級市?
南京中商并非傳統意義上的開發商。公司2012年收入構成中,來自百貨業的收入占到94%,來自房地產業的收入僅占不到6%。
但2010年以來,南京中商對于成為綜合體項目開發商的野心卻突然膨脹起來。
2010年,南京中商投資47億和4億的淮安雨潤新天地以及鎮江雨潤購物廣場先后開工。
2011年,又有三個綜合體項目開工,分別是徐州國際廣場、泗陽雨潤新天地以及宿遷國際廣場,三個項目的預計總投資額達到44億、20億和25億元。
進入2012年,南京中商仍然沒有放慢投資步伐,盱眙雨潤廣場和盱眙星雨華府兩個項目在年底同時開工,兩個項目分別投資11億和19億元。
而2013年初,投資8.6億元的新沂雨潤新天地,成為南京中商第八個也是最近一個動工的綜合體項目。
這8個綜合體項目,除了淮安雨潤新天地、徐州國際廣場和宿遷國際廣場三個項目位于地級市,其他項目均坐落在縣級市,其中泗陽雨潤廣場的體量最大,達到56萬平方米。
“在三、四線城市開發商業地產,面臨很大風險,這些地方缺少人口導入,消費能力也不足。”一位業內人士對記者表達了他的擔憂。
在南京中商開發的這些項目中,不乏高層乃至超高層建筑。其中,徐州國際廣場主樓高達259米,為徐州第一高樓;宿遷中央國際購物廣場建成后主樓高度達160米,成為宿遷第一高樓;泗陽雨潤廣場主樓也達到近140米,成為泗陽最高樓。
但最為驚人的是淮安項目,包括一棟258米高的主樓,以及5棟150米高的超高層。
“所謂的第一高樓、地標,很難說不是為了迎合當地政府的政績需要。”一位地產開發商對記者表示,“類似項目要想盈利,通常需要當地提供非常優惠的政策。”
一位曾接觸過徐州項目的業內人士告訴記者,低地價以及和當地政府的特殊關系,是南京中商選擇進入這些城市或縣城的主要動力。
但這一說法無法考證,南京中商在公告中并未披露所有項目的拿地價格。
資金何來?
如此高強度地投資綜合體項目,南京中商要如何解決資金問題?
廣發證券的研究報告指出,僅2013年一年,南京中商僅向8個綜合體項目投入的資金就達到46.7億元。
但2012年,南京中商的資金狀況并不佳,當期經營活動產生的現金流量凈額為負3億元,期末現金及現金等價物余額為14億元。
雖然平安證券的研究報告預計,2013年南京中商可結算房地產項目增多,可以帶來12億元銷售收入,從而改善公司的現金流和降低財務費用,但這顯然不足以完全化解南京中商的資金壓力。
廣發證券的研究報告指出,南京中商用于開發綜合體項目的資金主要來自三方面:一是公司商業留存資金,二是房地產項目預收款,三是銀行借款。但報告同時指出,對于負債率高達90%的南京中商而言,再進行大幅借款的難度已經很大。
“雨潤系”背景
南京中商引人關注的一點在于其“雨潤系”背景。
在8個綜合體項目相繼開工的同時,“雨潤系”也在加強著對南京中商的控制。
2012年4月25日,“雨潤系”控制人祝義材以每股27元的價格要約收購南京中商1393萬股,并于2012年6月11日完成過戶登記手續,過戶完成后,祝義材直接持有該公司股份3967.89萬股,占公司總股本的27.64%,其控制的江蘇地華實業集團有限公司持有該公司29.49%的股份。
此后,祝義材又多次增持南京中商。截至2012年12月31日,祝義材直接持有南京中商的股份達到5799.85萬股,占公司總股本的40.41%,加上其控制的江蘇地華實業集團有限公司合計持有南京中商69.90%的股份。
這一系列舉措顯示“雨潤系”正在強化南京中商作為其地產上市平臺的地位。
據“雨潤系”內部人士透露,“雨潤系”將地產業務分為三大板塊,一塊是旅游,一塊是商業,另有一塊是住宅。此前商業地產主要由雨潤現代商業集團負責。
相比非上市公司,南京中商在融資方面更有優勢。廣發證券的報告認為,南京中商不排除會通過二級市場融資的方式,解決8個城市綜合體開發所需的資金。
不過令人不解的是,“雨潤系”對于將哪些綜合體項目放入上市平臺、哪些放入非上市平臺似乎并沒有特別清晰的思路。
除了將江蘇省外的綜合體項目交給非上市平臺運作外,2012年底,總投資30億、總建筑面積69萬平方米的徐州豐縣雨潤廣場項目開工,該項目與南京中商在盱眙、新沂等縣級市開發的綜合體項目定位相似,但并沒有放入南京中商這一平臺運作。
記者試圖聯系南京中商相關人士,查詢雨潤集團是否有向其注資的計劃,但截至發稿時,尚未獲得回復。
(來源:第一財經日報)