經(jīng)過“停一停，喘口氣”調(diào)整后，華僑城A二次戰(zhàn)略布局?jǐn)U張的步伐逐漸加快，由此帶來的規(guī)模效益有望不斷爆發(fā)。
在去年下半年敲定寧波、福州和深圳大鵬等三大新項目外，華僑城再次新增一個百億級投資項目，華僑城4月15日公告該項目落子重慶。
兩天后的4月17日，華僑城再次公告，公司為打造寧波華僑城項目而成立全資子公司，已辦理完成工商注冊登記，取得營業(yè)執(zhí)照。
華僑城董秘倪征在接受記者采訪時表示，與第一輪擴(kuò)張立足于一線城市和區(qū)域重點城市不同，華僑城二次擴(kuò)張主要定位于1.5線城市，并進(jìn)行多個產(chǎn)品系的全面復(fù)制創(chuàng)新。
斥資百億布局重慶
華僑城公告顯示，4月15日，華僑城與重慶市對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)委員會在香港簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書》，擬合作建設(shè)、運(yùn)營歡樂谷等文化旅游綜合項目。
按照合作協(xié)議，華僑城將在重慶市轄區(qū)打造涵蓋主題文化、商務(wù)活動、都市娛樂、人文居住等要素的文化旅游綜合項目。
在目前華僑城的第一代微縮景區(qū)、第二代以歡樂谷為代表的參與性旅游項目、第三代東部華僑城為代表的休閑度假項目和第四代以歡樂海岸代表的都市旅游項目中，重慶華僑城項目將主要復(fù)制歡樂谷模式。
重慶也將是繼深圳、北京、成都、武漢、上海（在建）、天津（在建）之后，華僑城“歡樂谷主題公園”的第七站。
早在2006年，華僑城在西南地區(qū)已經(jīng)投資10億元打造成都?xì)g樂谷項目，該項目是歡樂谷連鎖品牌繼深圳歡樂谷、北京歡樂谷之后復(fù)制的第三個城市。
但倪征在接受采訪時強(qiáng)調(diào)，華僑城不可能在重慶和成都這兩個距離不遠(yuǎn)的城市打造相同的項目，重慶歡樂谷在保留歡樂谷品牌和核心內(nèi)容的同時，將會增加水和多媒體元素，與成都?xì)g樂谷在形式上存在比較大差異。
目前，華僑城尚未公布重慶項目的投資總金額。但根據(jù)公開資料，此前重慶市外經(jīng)貿(mào)委人士透露，華僑城在重慶市投資建設(shè)的“歡樂谷”模式綜合性地產(chǎn)項目，投資總規(guī)模將超15億美元，接近100億元人民幣。
對于選址區(qū)域，據(jù)重慶市外經(jīng)貿(mào)委相關(guān)人士當(dāng)時透露，華僑城此次考察的兩江新區(qū)龍興片區(qū)、渝北中央公園、北碚蔡家、江津都有可能成為重慶歡樂谷的落腳之地。
根據(jù)華僑城年報披露，目前旗下已運(yùn)營的歡樂谷主題公園盈利狀況良好，而天津歡樂谷、上海歡樂谷水公園預(yù)計今年暑期開業(yè)，成都?xì)g樂谷公園二期預(yù)計今年五一試運(yùn)營；北京歡樂谷三期工程正在規(guī)劃中，預(yù)計2014年有最新進(jìn)展。
瞄準(zhǔn)1.5線城市
除了重慶華僑城的大規(guī)模投資之外，目前華僑城斥資超百億元打造的寧波華僑城項目也開始正式啟動。
4月17日，華僑城以貨幣方式，出資人民幣10億元，成立寧波華僑城投資發(fā)展有限公司，持股比例為100%，出資資金來源為自有資金。
倪征透露，寧波華僑城項目由兩個子項目組成，將分別按照東部華僑城模式和歡樂海岸模式進(jìn)行復(fù)制并創(chuàng)新。
2012年12月，華僑城與寧波市鄞州區(qū)人民政府在寧波簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項目合作協(xié)議》，寧波華僑城項目投資總額不低于100億元。
去年11月，華僑城也與福州市政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，福州華僑城大型文化旅游綜合項目將落地倉山區(qū)帝封江，總投資額亦不低于100億元人民幣。該項目將主要以歡樂谷模式為主要參照。
倪征透露，2013年華僑城將介入整個商業(yè)模式和產(chǎn)品組合的創(chuàng)新，繼續(xù)深化全國范圍的戰(zhàn)略布局，目前仍在與其他城市進(jìn)行洽談。
毫無疑問，業(yè)績和財務(wù)指標(biāo)向好為華僑城重啟二次擴(kuò)張?zhí)峁┝饲疤帷６螖U(kuò)張也是事關(guān)華僑城未來業(yè)績增長的動力。
倪征表示，華僑城二次擴(kuò)張來自于宏觀經(jīng)濟(jì)良好、大旅游高速發(fā)展，以及華僑城在第一輪擴(kuò)張后產(chǎn)業(yè)布局、管理能力均得到提升的多方面因素促成。
2012年，華僑城取得了令高管滿意的業(yè)績，旅游綜合收入首破百億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入達(dá)到創(chuàng)新高的112億元，實現(xiàn)凈利增長21%至38.4億元。
4月12日，華僑城披露今年第一季度業(yè)績預(yù)告，截至2013年3月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.36億元至5.24億元，比上年同期2.91億元增長50%~80%。
尤其值得關(guān)注的變化是，華僑城第一輪擴(kuò)張后帶來的資金壓力，經(jīng)過兩年消化已經(jīng)大大緩解，資金壓力有所下降。
2012年，華僑城公司經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)自2010年以來的首次轉(zhuǎn)正，期末資產(chǎn)負(fù)債率同比下降1.22%至69.95%，凈負(fù)債率由2011年的125%大幅下降至85.7%。
在整體上市之前的2002年至2009年，華僑城第一輪全國化布局頗為生猛，直接奠定了華僑城現(xiàn)有的區(qū)域構(gòu)架體系。
除深圳大本營之外，目前華僑城在全國拓展的項目包括北京華僑城、上海華僑城、成都華僑城、泰州華僑城、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、西安華僑城等多個大型綜合項目，這些項目悉數(shù)為2009年之前的擴(kuò)張所得。
倪征稱，與第一輪擴(kuò)張布局在深圳、北京、上海等一線城市和成都、武漢等區(qū)域重點城市不同，華僑城第二輪擴(kuò)張將主要定位于寧波、重慶、福州等1.5線城市，在產(chǎn)品線不斷復(fù)制的同時探索新的商業(yè)模式。
（來源：第一財經(jīng)日報）
華僑城二次擴(kuò)張?zhí)崴?旅游+地產(chǎn)老模式仍唱主角
近日，深圳華僑城股份有限公司（以下簡稱華僑城）發(fā)布公告，宣布成立子公司寧波華僑城投資發(fā)展有限公司，以公司自有資金投入注冊資本10億元，出資占公司最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)的5.02%。
公告顯示，寧波華僑城為公司直接持股100%的全資子公司，其經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，旅游景區(qū)管理以及游樂園項目開發(fā)等。有業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著華僑城第二輪全國擴(kuò)張實質(zhì)性的進(jìn)展，仍走“旅游+地產(chǎn)”的老模式。
此外，持續(xù)增長的旅游業(yè)務(wù)營收似乎證明了華僑城離自己去地產(chǎn)化的目標(biāo)在不斷接近，然而細(xì)看下來不難發(fā)現(xiàn)，華僑城主要的利潤仍來自房地產(chǎn)，旅游項目現(xiàn)階段還是以賺吆喝為主。
旅游賺吆喝 地產(chǎn)賺銀子/
在此之前，公司宣布未來擬與重慶市合作重慶華僑城文化旅游綜合項目，主要內(nèi)容包括歡樂谷等項目的建設(shè)和運(yùn)營。而重慶也是繼深圳、北京、成都、武漢、上海、天津之后，歡樂谷在國內(nèi)入駐的第七個城市。旅游綜合和房地產(chǎn)一直是華僑城A的兩個主營業(yè)務(wù)，據(jù)2012年年報披露，今年公司在房地產(chǎn)方面增速放緩，營業(yè)收入同比增長10.01%，達(dá)到112.5億元，相比而言，旅游綜合營業(yè)收入同比大幅上漲65.16%，達(dá)到104.6億元。
華僑城年報顯示，2011年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利為94.70億，占集團(tuán)總毛利約七成，2012年集團(tuán)在旅游綜合營收大幅增加，但其毛利仍只達(dá)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的70.39%。海通證券研報推測，估算華僑城在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤約34億元，主題公園和旅游等其他業(yè)務(wù)利潤僅在5億元左右，占比不到20%。
華僑城的毛利水平一直是行業(yè)中的佼佼者，這同樣歸功于其房地產(chǎn)項目。公司2012全年毛利率為51.90%，其中房產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)59.86%，而同年萬科在房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)利潤率只有25.84%，保利則為35.24%，銀河證券研報顯示，去年中期中國房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率僅為39.5%，華僑城遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于同行。
一直以來，華僑城房地產(chǎn)定位高端路線。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，其深圳波托菲諾·純水岸第十、十一、十二期每平方米均價都在16萬元左右，而位于深圳東部華僑城的“天麓”別墅一期每平方米均價也超過10萬元。倪征認(rèn)為，公司定位中高端地產(chǎn)需求潛力仍然巨大，未來將更加強(qiáng)調(diào)縮短土地儲備、去化周期問題，相信毛利率能夠保持在50%以上。
美聯(lián)地產(chǎn)全國研究中心主任何倩茹表示，華僑城通過高品質(zhì)的旅游項目帶動周邊配套設(shè)施和交通的投入，實現(xiàn)片區(qū)溢價，保持房地產(chǎn)較高的均價。同時，房地產(chǎn)項目能快速回籠資金，為旅游項目的培育期提供堅實的后盾，這樣的互補(bǔ)讓華僑城業(yè)績表現(xiàn)更加穩(wěn)定。
去地產(chǎn)化 或仍是噱頭/
號稱旅游為主，實際卻是房地產(chǎn)賺錢，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑華僑城打著旅游概念低價拿地，轉(zhuǎn)而興建房產(chǎn)項目，從中獲取高額利潤。
深圳錦繡中華常務(wù)副總經(jīng)理王剛曾撰文透露，華僑城在早期拿地只需和政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓即可，并不通過公開競爭，地價也十分低廉。對此，華僑城集團(tuán)董秘倪征坦言，公司強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和央企背景確實讓公司獲得一些優(yōu)勢，對其他競爭者形成了較大的進(jìn)入壁壘。
以深圳東部華僑城綜合生態(tài)旅游度假區(qū)為例，該項目于2007年開工，共投資35億，總規(guī)劃面積6.55平方公里，其中包含了總建筑面積12.8萬平方米的別墅區(qū)，據(jù)搜房網(wǎng)顯示，目前每平方米均價為8.5至10萬不等，吸金已超過百億。公開報道顯示，公司在該項目上，拿地只花了3.5億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來全國主要城市20%~40%地價房價比，其中利潤令人咋舌。
國信證券房地產(chǎn)研究員方焱認(rèn)為，華僑城A“旅游+地產(chǎn)”的概念其實是一種低價拿地的方式，雖然公司對外宣傳要去地產(chǎn)化，但是地產(chǎn)利潤仍然占大頭，很難有本質(zhì)的改變，畢竟賣房收益高、周期短，旅游雖然可以帶來長期利潤，但有不確定性，成長周期也比較長。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)同這種觀點。由于大型綜合旅游項目對于片區(qū)的文化環(huán)境和生態(tài)品質(zhì)都有較大的提升，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)刎斦杖耄瓌泳蜆I(yè)率，因此對于華僑城這種老品牌，當(dāng)?shù)卣敢獾蛢r出讓土地。深圳旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“是不是假借旅游拿地做地產(chǎn)，要看該項目公司對旅游與地產(chǎn)的投資比例，這兩年很多大的房地產(chǎn)企業(yè)都在搞旅游地產(chǎn)，但從旅游投資占比來說，沒有企業(yè)能比得過華僑城，一般旅游地產(chǎn)項目中房產(chǎn)旅游投資的比率占30%就算不低，但華僑城能達(dá)到50%以上，深圳東部華僑城項目的旅游投資達(dá)到80%以上，也算給當(dāng)?shù)卣粋�很好的交代。”
(來源：每經(jīng)網(wǎng))
