在眾多內(nèi)地開發(fā)商紛紛擴張三四線城市商業(yè)地產(chǎn)版圖的當(dāng)下，一家歷史超過70年的港資房企正在遼寧鐵嶺打造一座“港式”奧特萊斯城鎮(zhèn)綜合體項目。

來自新昌營造集團的最新消息，這個地皮位于遼寧鐵嶺縣凡河鎮(zhèn)大凡河村及新屯村，收購總代價18.28億元的奧特萊斯項目，目前已首期開發(fā)38萬平方米住宅和25萬平方米商業(yè)區(qū)，住宅部分預(yù)計在2013年第二季度開售，商業(yè)部分將在第四季度陸續(xù)開業(yè)。

曾經(jīng)負責(zé)澳門威尼斯人度假村、香港數(shù)碼港等多個港澳地標性建筑的新昌營造集團，是亞洲歷史最悠久的建造集團之一。2012年，這家老牌港資房企宣布正式進軍內(nèi)地，首站就是位于遼寧鐵嶺市遠郊的奧特萊斯項目。該項目首期投資資金超過20億元，商業(yè)部分占比將超過1/3，計劃引進多個尚未進入國內(nèi)的二線國際品牌，總體量約300萬平方米。

新昌營造集團主席兼行政總裁王英偉在接受記者采訪時透露，在鐵嶺奧特萊斯項目之后，未來幾年內(nèi)，該集團還將在華北、華南、華中的四五個三線城市建設(shè)大型復(fù)合綜合體項目，體量與商業(yè)占比將與鐵嶺項目相當(dāng)。

升級新城鎮(zhèn)娛樂標桿

“在整體規(guī)劃中，奧特萊斯這種商業(yè)模式仍然存在，但不僅僅只有奧特萊斯。”新昌地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事兼總經(jīng)理蕭妙文告訴記者，從國內(nèi)外的奧特萊斯和類奧特萊斯項目的發(fā)展情況來看，只靠這一種零售業(yè)態(tài)顯然無法拉動更大的需求，鐵嶺奧特萊斯是要打造出一個更多元、吸引更多關(guān)注的商業(yè)區(qū)。

傳統(tǒng)的奧特萊斯是以品牌折扣為核心，集零售、酒店、餐飲于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大型綜合性項目，新昌營造集團近日又把鐵嶺奧特萊斯規(guī)劃進行升級，新規(guī)劃包含多元化購物區(qū)、綜合水世界、星級住宅區(qū)、酒店、辦公商業(yè)、會展等更多項目，“它遠不只是品牌折扣，我們的目標是把這個項目打造成中國未來新城鎮(zhèn)的典范。”蕭妙文表示。

與這家港企背景的奧特萊斯相似，目前香港最著名的奧特萊斯項目東薈城同樣是在核心名品折扣基礎(chǔ)上增加娛樂業(yè)態(tài)。東薈城位于香港大嶼山東涌，鄰近港鐵東涌站和香港國際機場，由購物商場、商業(yè)大廈和酒店三部分組成，由香港5間大型地產(chǎn)發(fā)展公司：恒隆地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)及太古地產(chǎn)聯(lián)同港鐵公司聯(lián)合發(fā)展，并由太古地產(chǎn)管理。商場部分于2000年4月8日正式啟用，而酒店部分命名為諾富特東薈城酒店，于2006年初開業(yè)。

除了折扣商場，東薈城還有室內(nèi)水療及全亞洲最大的戶外互動型噴水池，11間不同類型美食坊，游樂場、跳舞機、上網(wǎng)特區(qū)等設(shè)施。同年12月開業(yè)的東薈城UA戲院，更是全港第一間內(nèi)設(shè)有酒吧的戲院。2003年8月，為配合區(qū)內(nèi)人口上升，香港賽馬會也于此開設(shè)占地4000平方呎(1平方英尺/平方呎=0.09290304平方米)的投注站，投注站內(nèi)設(shè)有展覽櫥窗，用以陳列展品，并有可容納150人的影視大堂。

“附加綜合娛樂業(yè)態(tài)對大型奧特萊斯項目來說很有其重要性。”據(jù)蕭妙文介紹，除了核心的傳統(tǒng)奧特萊斯名品折扣，鐵嶺奧特萊斯這個號稱中國新城鎮(zhèn)樣本的升級版奧特萊斯，在規(guī)劃中確實增加了一些目前國內(nèi)奧特萊斯沒有涉及的其他業(yè)態(tài)。其中，規(guī)劃中的度假式水世界，建筑面積約2.2萬平方米，也是新規(guī)劃當(dāng)中最凸顯新城鎮(zhèn)娛樂功能的標志性場所，包括四季恒溫的游泳池、水上樂園、海底世界等，預(yù)計2014年落成啟用。

此外，在招商過程中，除了國際時尚品牌的潮流新品和折扣名品，新昌營造集團一方面也在吸引全世界的特色餐飲加盟，還專門設(shè)置了兒童和家長可以一邊體驗一邊購物的動感兒童樂園等，力求多種業(yè)態(tài)組合充分滿足各年齡階段的需求。

先住后商突破內(nèi)地發(fā)展瓶頸

作為亞洲歷史悠久的建造集團之一，新昌營造過去70年中共完成了超過600個建造工程，包括香港數(shù)碼港辦公樓、澳門威尼斯人度假村及金沙賭場，以及北京東環(huán)廣場等地標性建筑。但作為其獨立在內(nèi)地投資、建設(shè)、運營的項目，將進軍內(nèi)地的第一站選在鐵嶺，引起了業(yè)界議論。

王英偉告訴記者，盡管鐵嶺投資計劃受到質(zhì)疑，但他認為內(nèi)地二三線城市城鎮(zhèn)化正凸顯出強勁的機遇，目前大多數(shù)開發(fā)商還沒找到正確的運作方向，導(dǎo)致太多新城淪為缺乏商業(yè)、缺乏產(chǎn)業(yè)配套、缺乏經(jīng)濟能量的“空心宿舍”。“除了住宅、酒店、寫字樓外，該項目還會有多項新穎的文娛設(shè)施，如動感兒童樂園、大型主題水上樂園、動感體驗中心、婚慶天地、創(chuàng)意文化演藝館、科學(xué)館等。我們的目標是，這些主題消費概念未來20年都不會落伍。”“做奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)，就不能只用奧特萊斯這一個概念。”王英偉表示，為此，新昌營造選擇了“奧特萊斯+住宅+多重業(yè)態(tài)”的商業(yè)模式。

這幾個模式關(guān)鍵詞不免讓人覺得熟悉。此前，內(nèi)地也出現(xiàn)過多個類似新城鎮(zhèn)社區(qū)模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，卻一直沒有較成功的案例。

其中，一個主要的運作核心就是住宅與商業(yè)部分建設(shè)的孰先孰后。此前，由于受限于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)融資開放程度，很多大型商業(yè)地產(chǎn)項目都是“以住養(yǎng)商”，依靠先期出售的住宅部分，取得培養(yǎng)商業(yè)部分的前期資金。這種不得已而為之的商業(yè)地產(chǎn)邏輯，備受外界詬病，甚至被質(zhì)疑為以奧特萊斯之名，行低價圈地之實。

但在王英偉看來，這種模式最契合目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境。“比如，我們公司為了先做這個項目的商業(yè)部分，我可以發(fā)股票、發(fā)債券、找私募基金一起投入。我們有上市公司的優(yōu)勢，可以同步進行商業(yè)和住宅部分。”而對于住宅與商業(yè)孰先孰后的選擇，蕭妙文表示，鐵嶺項目的商業(yè)部分不僅可以先于住宅建設(shè)，甚至將永久自持。“10年后，我們將在內(nèi)地5個城市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)項目，就可以把它組成一個房地產(chǎn)基金上市，也會給集團帶來一個比較長遠穩(wěn)定的收入。”

（來源：中國房地產(chǎn)報）