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主題:成都地一大道:地下掘金夢難實現

綠光仙境

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2012年是成都商業地產的爆發期,在商業地產巨大放量下,泡沫開始隱現。寫字樓空置率居高不下,綜合體等也面臨空城危險。被稱為“亞洲首席地下旗艦商業”的地一大道便在成都商業大潮興起時遭遇滑鐵盧。

自2011年年底開業后,地一大道不斷有租戶反映經營平淡,商場管理不善等問題,琳瑯滿目的地面商業分流了大部分客戶,地下商業又存在極強的“城市屬性”,一系列障礙使得人和集團迅速復制“地一大道”布局全國的夢想陷入尷尬局面。

難聚人氣 經營慘淡

地一大道的前身是成都最知名的天座商城,始建于1993年,北起玉帶橋,南至鹽市口,全長1243米,地面共有27個出入口,上世紀90年代天座商城生意紅火,曾提出要打造“全國一流地下街”的目標,但隨著地面商業的迅速崛起,及后續的一系列調整使得天座商城逐漸衰落。

2010年,人和商業以總價2.89億元的價格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權和經營權,此后便加速打造成都地一大道。

據地一大道官網介紹,成都地一大道地下商業步行街整體規劃為地下二層,局部地下三層,其富一層業態共劃分為四大主題街區,通過引入主流品牌,構建吃喝玩樂購一站式體驗平臺,成都第地一大道占據市中心核心區域,全線貫通春熙路、鹽市口、騾馬市三大黃金商圈,坐擁百萬日客流鼎沸人氣!與1/2/3號地鐵交匯,直通地鐵天府廣場站。

然而,真實的情況卻與人和的理想相去甚遠。據媒體2012年6月份的報道,“時值中午,有多家商戶的大門緊鎖,有的商鋪表示,他們的生意十分慘淡,甚至出現一周不開張的情況,多位商戶曾向人和商業提出降低租金、改善商場硬件等要求。”

人和商業方面人士則回應稱,會妥善處理商戶要求,不斷改善管理,提升硬件。

然而,地一大道的問題恐怕不是僅僅改善管理便能解決的。讓許多業內人士不解的是,在哈爾濱、廣州賺的盆滿缽溢的地一大道,為何得不到成都人的喜愛?

據當地專家分析,地一大道并不是不成功,它在廣州以及沈陽項目就是其引以為傲的資本。但地下商業確實是很具備城市屬性的商業,不見得在每座城市都能取得一樣的成效。對成都而言,休閑的城市特性也讓消費者在選擇消費場所時有特殊需求,例如能不下地的絕對就在地面解決,能不上樓的就絕對不會坐電梯。況且,成都的地鐵功能沒有充分發揮出來,因此人和商業要想盤活這塊地下商業項目恐怕還需要再養養人氣

無論是前身天座商城,還是現在的地一大道,似乎都印證了地下商業在成都的水土不服。

“防空洞”式商業模式露弊端

據悉,地一大道的開發商人和商業控股有限公司,一直致力于在全國大中城市黃金批發商圈的主要街道下方開發、運營地下商城,

公司2008年在香港上市時,人和商業依靠對地下人防工程進行商業化開發的“防空洞模式”,在國內各地迅猛發展。

人和所謂的防空洞模式,簡單來講就是興建人民防空工程,并在和平時期將其用作地下商城,通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式,獲取回報。

而業內專家表示,這種模式雖然開發成本低

但運營者并沒有項目的土地使用權。沒有土地使用權意味著,人和商業無法像一般地產開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款,所以在融資方面存在一定壓力。

一位成都商業人士表示,人和商業在成都以商業地產的模式買斷經營權,對后續的商戶造成了不少的經營壓力。

一些商戶也表示,因為沒有產權,不能通過銀行進行按揭貸款,只能選擇分期付款,但因為經營狀況不好,有業些業主已經無力繼續支付后期款項。

由此看來,人和商業的“防空洞”模式值得商榷,特別是在成都城市綜合體、大型購物中心等商業體迅猛發展的當下,整座城市的商業泡沫正在逐步顯現,“地一大道”若想翻身面臨巨大困難,而“地一大道”在成都的水土不服,無疑也給人和的自身發展模式敲響了警鐘。

(來源:地產中國)

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