據報道，從家居連鎖賣場，到泛家居的商業地產，再到城市綜合體；從專業市場開發管理者到商業地產運營商。紅星、月星、同福易家麗、億豐等家居建材行業的大鱷不滿足于行業內的擴張發展，近年相繼將觸角伸到樓市調控中的“綠洲”商業地產領域，希望能在商業地產快速崛起的時代分得一杯羹。

2012年10月，號稱中國家居第一品牌的紅星·美凱龍旗下控股子公司紅星地產推出了位于上海浦江鎮的紅星國際廣場。

接力轉型

2012年10月，號稱中國家居第一品牌的紅星·美凱龍旗下控股子公司紅星地產推出了位于上海浦江鎮的紅星國際廣場，其在天津、福州、昆明等地的多個綜合體項目也同時公開，引發了市場廣泛關注，紅星國際廣場這一品牌開始為業界所熟知。

紅星地產相關負責人介紹，天津、福州、昆明、常州、無錫、沈陽紅星國際廣場，以及成都、大連、廊坊、煙臺、鄭州、重慶、蘭州、重慶北部新區的綜合地產開發項目，除重慶北部新區項目尚在規劃設計階段沒有動工之外，均為在建或正在銷售過程中的項目。

上海本土家居品牌毫不示弱，集建材、家具、家電、燈飾等為一體的家居業知名品牌同福易家麗也在2012年宣布轉戰商業地產，在金山新城投資12億元興建金山首座大型綜合性生活商業中心易家中心。

在第一個商業項目運作成功之后，未來希望能夠做商業綜合體項目。易家中心運營總監翟飚透露，第二個易家中心將會在2013年啟動，選址將在嘉定或者閔行。

家居建材專業市場開發運營商上海億豐企業(集團)也于近日推出其在上海的首個商業項目位于浦東三林的一站式體驗生活中心億豐廣場，希望借此樹立億豐的商業地產品牌。

作為專業市場開發運營的大鱷，億豐集團截至目前已經在全國26個城市投資開發了50家專業家居建材市場及城市綜合體，總資產超過500億元。此外，億豐在杭州已經涉足住宅開發，其旗下浙江億豐置業開發的位于杭州余杭的億豐·蔚藍郡項目推出以來市場反響良好，預計今年交房。

模式各異

與一般家居賣場大多采用租賃物業模式不同，紅星·美凱龍的家居賣場半數為自建物業。有評論稱，由于近年土地市場持續升溫，紅星·美凱龍商場所在地塊累計升值達100多億元。基于此，業界普遍認為，“紅星·美凱龍做的是商業地產，而非家居行業。”

對此，紅星·美凱龍董事長車建新在接受媒體采訪時表示，商場地產是家居連鎖企業在擴張過程中資金積累和品牌擴張的必經之路和極佳的輔助手段。

紅星地產相關負責人介紹，成立三年時間，紅星地產已經布局全國，正在籌建的20余個城市綜合體項目遍及北京、上海、天津、重慶、大連、昆明等17個一線及重點城市，未來3-5年將會有近50個項目面市。紅星地產開發突破了相對傳統的單體百貨Mall模式，結合體驗式購物、休閑、娛樂需求，創造出了一種更符合未來消費趨勢的新模式雙Mall模式。

同福易家麗的首個商業項目即超過16萬平方米的體量，是一座集零售百貨、家居建材、中西餐飲、休閑娛樂及生活配套為一體的大型綜合性生活商業旗艦，除了4.5萬平方米的同福易家麗國際家居建材體驗中心外，還將引入市郊第一座巨幕影城以及眾多國內外著名品牌商家，填補了金山中高端消費商業的市場空白。

億豐集團今年即將推出的城市綜合體項目之一是億豐廣場。項目緊臨世博園址，軌交6、7、8、11號線貫串區域，交通便利，到達人民廣場、陸家嘴、徐家匯均只需20分鐘左右。

億豐集團市場總監張新敏介紹，項目建筑面積5萬多平方米，總投資9億元，將建成集兒童早教、零售百貨、餐飲休閑、文化娛樂為一體的商業綜合體項目，顛覆因“購物而購物”的傳統商業模式，提供“一應俱全、一站消費、一步到位”的消費環境，打造上海家庭消費、休閑游樂購物新地標。

行業轉折

專業市場大鱷涉足商業地產早已不是新聞。2009年底，行業巨頭宜家家居正式在北京大興和江蘇無錫投資商業地產。家居行業的航母紅星·美凱龍也在2009年成立了控股子公司紅星地產，致力于城市綜合體的開發與整體商業運營管理，成為行業內較早試水商業地產的企業。

“中國家具業的發展到了一個轉折點，企業升級轉型迫在眉睫。”上海市家具研究所副所長許美琪在今年的松山湖中國家具論壇上表示，2012年中國家具業面臨著極為復雜的經濟形勢。國內市場由于宏觀調控影響，家具業出現了蕭條局面。同時，國內勞動力價格不斷提高，原輔材料漲價，生產成本急劇上升。國際市場的不確定性在增加，而且面臨著更多的貿易壁壘和非貿易壁壘。

翟飚坦言，家居建材行業從前的發展模式多是通過租賃形式獲得土地，然后提供一個商業平臺，讓商家參與其中，并管理運營這個專業市場。但這樣的模式已經跟不上未來商業市場的發展需求。

家居行業的租賃模式，對于租賃的店鋪而言，同業競爭模式過于單一，僅靠價格競爭而沒有其他的附加值，嚴重阻礙了未來的發展。同福易家麗董事長陳萍就希望跳出單一的專業市場模式，利用原有的優勢，將目標消費和隨意消費相結合，成為有品牌和品質的商業地產運營商。

角色轉換

投資開發的商業地產項目逐一入市，這些家居連鎖大鱷的角色也從大型家居專業賣場管理者轉型為商業地產運營商。

億豐集團的戰略目標是未來五年力爭年增長速度達到20%，總資產達到1000億元。而轉型商業地產，甚至是住宅開發顯然是其實現此戰略目標的路徑之一。

世聯地產商業部總經理羅昌榮指出，現在家居行業由于市場因素影響，專業市場開始的經營不斷面臨挑戰，同時銀行對于專業市場估值也沒有那么高。所以要尋求更高的資產價值以及更快的經濟效益，就必須向綜合商業地產發展。但這方面對于這些轉型企業而言，最大的考驗就是商業地產項目的運營能力。從單一的品種到綜合商業體的運營挑戰非常大。

翟飚認為，其實專業賣場與綜合體購物中心歸根到底都是商業項目，但其管理方式和特征完全不同。專業賣場涵蓋了一個行業從高到低所有層次的商品，其管理難度相對較大。而購物中心引進的品牌均為市場知名度較高的商家，其自身的管理經驗也給運營商帶來很好的借鑒和學習。作為商業地產運營商更多考慮如何把業態更好地組合在一起，將餐飲、零售、娛樂等營業時間完全不同的業態做良好的搭配來保證整個商場的人氣。

羅昌榮指出，這些原本運營專業市場的企業運營的商場要比一般的商場更大，有完整的上下游產業鏈，經營穩定。可以發現紅星、月星、同福、億豐這些做專業市場出身的企業在做商業地產時，在拿地做項目時，供應的產品量也會特別大，大多能夠獲得地方政府的支持，所以相對會得到更好位置的土地。

二線城市隱現商業地產泡沫

商業地產以不限購的“賣點”成為投資者和企業追捧的“香餑餑”。無論是新近轉行的家居巨頭還是原本專注于住宅開發的房企都躍躍欲試。然而業內人士指出，商業地產對資金和運營能力的要求都非常高，并且目前庫存較大，存在同質競爭，貿然進入可能會有風險。

今年全國土地的高溢價均出現在商業地塊中。2012年最后一天，北京通州梨園一幅住宅混合商業用地，吸引了9家企業競爭，最終以491%的高溢價率成交。

在上海，2012年6月也曾出現過商業地塊成交溢價率超過400%的情況。嘉定新城D10-24商業地塊以17500萬元的總價成交，折合樓板價16063元/平方米，溢價率435%，成為上海今年最高溢價率的地塊。

“這樣的現象在2010年調控以來并不多見。”21世紀不動產分析師黃河滔認為，隨著二三級市場成交表現逐步回暖，部分開發商嗅到市場轉向的可能性，對于土地市場投資的預期發生改變。

同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，按過去兩年的平均消化量靜態計算，很多二線城市商業地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年，商業地產的泡沫正逐漸顯現。

家居行業早些年以“做大做強”為發展模式，家居商城一個比一個大，然而如果經濟不景氣，這樣的擴張模式將受到嚴重打擊。

同時，家居行業在商業地產領域面臨更多的競爭。在住宅調控不動搖的背景下，更多房企涌向商業地產，并推出其代表項目。

張宏偉表示，全國排名前20名的開發商均已進入商業地產，金地、保利、招商、萬科等分立出專門的商業地產開發運營公司，這些實力雄厚的房地產開發企業推動未來商業地產的供應到達一個新的水平。

業界人士已開始擔憂，在二線城市的部分新區，住宅項目銷售遇阻，商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。不少地方的商業供應面積都嚴重過剩，未來一大批大型商業中心或許將面臨經營困境。

（來源：地產中國網）