我國的城市化進程在不斷推進中，目前正進入50%的加速期，其中郊區化和新城化是兩個主要特點，新城的商業地產和城市綜合體的振興，需要一定周期來培育。

日前，在“2012中國商業不動產思想盛典”上，蘇州圓融時代廣場這一標桿商業綜合體成為人們的聚焦點，有關新城的商業地產發展也成為熱議的話題。

圓融集團常務副總裁沙勇

蘇州圓融時代廣場以“第一個吃螃蟹”的精神，挺進了蘇州新興城區——工業園區，以自己的模式走出了一條成功之路。新興的城市綜合體和非新城型有什么區別？圓融集團常務副總裁沙勇從圓融的角度給出了一些思考。他認為，一個新城往往是制造業先行，接著住宅跟進，然后百貨、購物中心接連興起。但是很多新城發展速度太快，這個階段就直接跳過。但是城市綜合體的整體效益能幫助解決新城發展過快的問題。綜合體的協同效應能使不同業態在一起形成規模效應，實現功能互補。至于各大功能物業以什么為主導，沙勇表示不能一概而論，“要根據區域所在、環境資源有意識地定位，比如說商業區要以商業為主導，在環境資源比較好的地方就是酒店和公寓。”

城市綜合體如何定位？這對于不少人來說是道難題。不僅要考慮到城市的外部條件，還要衡量城市的GDP、生產比例、固定資產投入、零售總額等一系列問題。那么新城的城市綜合體有怎樣的考慮方向？沙勇提出了一個名詞：綠色綜合體。這個綠色綜合體不完全是簡單的綠化概念，更包含了科技、低碳、節能等元素。他表示，這些概念的融入，能給項目增加很大亮點，不僅有助于銷售，同時能降低后期運營成本，更重要的是符合未來人們生活的需求。“新城區和老城區有很大的差別，新城區規模很大，開發的空間也大，人們在進化的過程中已經越來越依賴于很好的生態環境，因此如果新城區的綜合體還是跟老城區一樣，不考慮更多的生態投入的話，或者不考慮生態規劃的話，有什么更多的競爭力跟現在已有的城區和未來人們的生活消費需求相匹配呢？”

2012年底，據行業協會統計，2012年新增了300家購物中心，目前為止全國的購物中心已經達到3100家，其中整個購物中心里以零售為主導的面積已經從05年80%下降到2010年的60%，非零售如餐飲、娛樂、休閑等的比例在上升。更有具體數字表明，05-2010年購物中心里，百貨的銷售收入已經從26%下降到18.1%，賣場從14.7%下降到11.7%，娛樂從05年的3%提升到8.5%，餐飲從16.5%提升到17.9%，服務業態則已經到了5%。由此可見，購物中心休閑化已成趨勢，沙勇指出消費行為的變化是深層次原因。首先，交通的便利使得距離不再成為主要矛盾，新城型購物中心的底氣加強。其次，世界進入休閑經濟時代，旅游業、娛樂業、服務業發展強勁。第三，電子商務推動網絡購物異軍突起。沙勇強調，網購雖然發展得風生水起，卻有兩個致命性的弱點，一是它封閉的、不可互動、不可分享的；二是網購的消費不能立即得到滿足，當網民在獲得秒殺快感的同時消費的滿足感是延后的。因此，購物中心這一類實體經濟在與網購的競爭中一定要注意揚長避短。在培育顧客方面，他給出了4點意見，即如何吸引人流，如何給前來的人流營造優越的體驗環境，如何延長人流逗留時間，如何提高顧客再次前往的興趣度及對項目的忠誠度，其中如何延長人流逗留時間是最重要的，“要給非消費型的顧客一個光顧的理由”，沙勇提醒到，“蘇州圓融時代廣場已經開業四年多了，但仍處在培育期的后段，還有很多事情要做。”

（搜鋪網 周松平/整理）