進入內地十年，過緩的開發節奏讓太古地產錯失了很多機會，雖然近一兩年內地項目有加速的跡象，但拖沓的風格始終未有大的改變。

　　繼廣州太古匯磨礪十年終于在去年面世后，太古地產與香港興業國際在上海共同打造的大中里項目繼續上演“慢策略”，拿地十年，地上項目仍未開工，隨著每年財報的公布，交付日期一拖再拖，從2012年一直推遲到目前預計的2016年，一再失約看好其內地項目的投資者。

　　拿地十年項目全面提速

　　大中里始建于1925年，是目前上海市內保存最完整、規模最大的石庫門里弄之一。大中里地塊位于上海市靜安區南京西路的核心區域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰威海路，東靠青海路，總占地面積6.28萬平方米。

　　2002年底，香港興業國際出價13.06億港元，從靜安區政府手中取得了大中里地塊的土地使用權。香港興業國際副主席暨董事總經理查懋成曾表示，希望借此在南京西路豎立地標。

　　2006年底，香港興業上海有限公司、香港興業國際集團、太古地產及其全資附屬公司Swire
Shanghai與大中里地塊的項目公司大中里物業有限公司訂立一項有條件協議，通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，英資背景的太古地產購入香港興業上海大中里發展項目的50%權益，太古地產出價估計高達12.92億元。通過此項協議，太古地產與香港興業成為上海大中里項目各占一半股份的并列大股東。

　　隨后地塊的拆遷分兩期進行，由于該地塊是靜安區拆遷規模最大、地段最優、情況最復雜的舊區改造項目，直至2010年拆遷基本完成。

　　其實，早在今年1月上旬，上海建工集團股份有限公司就發布公告，以10.68億元的中標價中標該項目地下室部分總承包施工工程。11月底，上海建工再次披露，以31.18億元中標地上部分總承包工程，建筑面積31.2356萬平方米，計劃開工日期為12月28日，預計工期1281日。這意味著，該項目將全面提速。

　　日前，記者實地探訪大中里地塊發現，該地塊均被廣告圍墻圍住，有部分吊車和工人在現場施工，施工銘牌顯示，該工程的總包單位為上海建工集團股份有限公司，建筑面積486740平方米，開工日期為2012年2月，竣工日期為2016年2月。據現場施工的一位負責人表示，目前地基已經基本完成，開始地上工程。

　　上海乘星行總經理李驍向記者表示:“一個項目拿地前幾年不開發，可能是項目本身各種原因，但拖了很多年不開發，明顯有意為之，不僅土地價值增值，租金每年也看漲。目前周邊項目出售的話6萬-8萬元/平方米都是有可能的，最高的可能開到10萬元/平方米。這么大的項目，有可能出售一部分寫字樓，緩解資金壓力，酒店等自己持有。”

　　一位業內人士稱，“這個項目這么多年了，人也換了幾輪，不是簡單的一個原因，有人的關系，有動遷的關系，有跟各個部門的關系，有文物保護的關系，有雙方合作的關系。這個項目的操作等于是興業早期出關系拿地，太古后期出錢。出錢的大頭是太古地產，所以現在是太古地產在主導這個項目。”

　　避開與同類商業體的競爭

　　在香港興業國際與太古合作之初，雙方均曾高調宣稱，整個項目預計總投資將超過100億港元。

　　根據此前香港興業國際的公告，大中里項目將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店，總建筑面積29.1萬平方米。太古接手該項目后，將住宅項目取消，規劃成一個由三幢酒店、兩幢超高層甲級寫字樓和零售商場組成的純商業地產項目，總樓面面積約32.3萬平方米。建成的地鐵13號線將直達大中里項目，而地鐵2號線、13號線及12號線將在項目周圍的路段實現地下連通，形成換乘樞紐。

　　2010年3月，太古地產在發布2009年業績時表示，大中里項目啟用時間延遲至2014年，原因是需要完成地塊清理工作，方便軌交站興建。而2011年3月10日，太古集團主席白紀圖在公司2010年業績發布會上表示，大中里發展項目的預計啟用時間延遲到2015年，主要是地塊附近興建軌交站所致，如果項目未能在軌交站挖掘工程展開前取得施工批準，則啟用日期或會進一步延遲。

　　果不其然，今年11月太古地產公布的第三季度運營數據顯示，大中里項目的地盤清拆及重置工程已大致完成，預計2016年初可落成。

　　今年，太古集團行政總裁郭鵬曾公開表示，大中里項目的投資額為80億元。2010年，太古地產與香港興業聯合宣布，為大中里項目與中國銀行上海市靜安支行牽頭的7家銀行簽訂一項為期13年、總值高達人民幣80億元的銀團貸款融資。

　　商業地產專家楊詠詩告訴記者，“大中里項目中涉及公共通道拓寬等工程需要很多手續，靜安區政府的工作人員有變化，調整需要時間，太古本身也不是趕時間的開發商，希望長期持續開發，每個部分要求很細致。”

　　而項目拖延帶來的直接利好是，2016年項目面市時，錯開了與同類商業體的競爭。目前，上海靜安區南京路商務區，梅龍鎮、中信泰富、恒隆廣場組成的“金三角”最富盛名。以這個“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉里中心二期、南京西路1788號已經陸續竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”;向東，大中里項目將憑借其龐大的體量獨撐一方。

　　“大中里項目上市后，周邊沒有新的同類物業推出，不會面臨直接的競爭，目光應該都會聚焦到這個項目上，會創出石門路的高價。大中里初期要吸引比較好的商戶，可能租金會在9-10元/平方米，大客戶吸引來以后，可能達到14-15元/平方米的水平，未來盈利空間看好。”楊詠詩說。

　　錯失拿地黃金期

　　2011年中，白紀圖接受媒體采訪時坦言，太古地產步伐相對緩慢，錯過了在內地便宜拿地的黃金時期。

　　太古地產目前在內地一共5個項目，總投資共300億元，北京三里屯Village項目原定于2007年10月開業，但由于南北兩期定位差異和高租金預期，招商不佳，最終直到2008年12月才陸續開業。

　　第二個開業的項目是廣州太古匯。2001年，太古地產受廣州日報報業集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯項目，然而直到2011年9月24日，太古匯才正式開業。此前，太古地產一再預計可于2011年底落成的北京頤堤港項目也到今年9月才正式開業。

　　除此以外，太古地產在成都的大慈寺項目，總投資40億元，項目還處于挖地基的階段，預計將于2014年完工。今年1月6日遠洋地產發布公告稱，將此項目的股權由50%降至19%，以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。大福證券分析師麥德光認為，太古進入內地10年，項目緩慢的原因在于：首先，對內地營商環境不熟悉，作風過于刻板，遲遲拿不到政府批文，讓項目開工遙遙無期;其次，太古于內地執行力不足，工程進度屢遭拖延;最后，太古地產選取的內地合作方本身資金鏈緊張，需要太古地產扮演“救火隊”的角色。

　　(來源：時代周報)