“美特好超市旁旺鋪發(fā)售”“家樂福千禧廣場店開業(yè)”“GUCCI入駐太原王府井百貨”……商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，無論是省城太原還是全國各地，主力店的招商成敗已成為一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否華麗崛起的關(guān)鍵。
究其原因，主力店不但是商業(yè)地產(chǎn)項目品牌組合的主要角色、特色體現(xiàn)；而且商業(yè)地產(chǎn)項目可以憑借主力店品牌效應(yīng)，給嶄露頭角的項目聚集龐大的客戶群，助推新項目快速樹立市場形象。于是，在省城愈演愈烈的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)銷售競爭中，主力店招商的比拼正悄然上演。
商業(yè)地產(chǎn)項目傍大牌
2005年3月，省城長風(fēng)大街地標(biāo)型建筑和信摩爾商廈投入運營，比這更為轟動的是全球零售業(yè)第一巨頭“沃爾瑪”落戶太原長風(fēng)街，即和信商廈地下一層。與和信商廈及負(fù)責(zé)此項目開發(fā)、招商的恒實地產(chǎn)相比，我省經(jīng)濟(jì)界、商界、地產(chǎn)界、媒體界人士對“沃爾瑪”的影響力顯然更為熟悉。
于是《沃爾瑪入駐省城 龍城商戰(zhàn)競爭加劇》《狼來了！本土零售企業(yè)尋求突圍》等重磅經(jīng)濟(jì)類策劃新聞報道鋪天蓋地。在媒體及公眾的熱情追捧下，和信·沃爾瑪超市當(dāng)年開業(yè)即一躍創(chuàng)下中國大陸地區(qū)“沃爾瑪購物廣場店”單店全年銷售額前五名的好成績。
“運作成功的商業(yè)綜合體有著強(qiáng)大的集客力，租鋪價格可以超過區(qū)域內(nèi)平均價格。”山西嘉實房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)湯健女士介紹，和信商廈憑借沃爾瑪，其商業(yè)地產(chǎn)項目快速深入人心，沃爾瑪超市還奠定了太原長風(fēng)商圈在龍城零售業(yè)的地位。
11月20日，記者調(diào)查長風(fēng)街沿線的商鋪了解到，和信·沃爾瑪超市入口處的商鋪，其每平方米的日租價已超過10元，甚至15元；而長風(fēng)街其他商業(yè)地產(chǎn)項目的臨街店鋪日租價僅在6至8元之間。盡管沃爾瑪超市商鋪租價高企，但是商戶承租卻熱度難減。究其原因，即是商戶通過計算成本與支出，發(fā)現(xiàn)傍上沃爾瑪品牌，高房租之下生意仍然有利可圖。
從2005年至今，省城各大商業(yè)地產(chǎn)項目對主力店招商的重視程度愈來愈大，通過優(yōu)質(zhì)主力店盤活帶熱一個項目的方式似乎已成為商業(yè)地產(chǎn)項目成功的制勝法寶。不僅是新項目，一些老項目也在不斷尋找影響力巨大的品牌入駐，來帶動商業(yè)運作的良性循環(huán)。最典型的案例有路易威登（louisvuitton）落戶華宇國際精品商廈、太原王府井百貨開設(shè)古奇（Gucci）品牌店、千禧時代廣場引入法國家樂福超市、西班牙國寶級品牌ZARA入駐北美新天地。
主力店效應(yīng)不可忽視
因為主力店的影響，上述這些定位高端的商業(yè)地產(chǎn)項目，并沒有“高處不勝寒”。
業(yè)界人士張治波稱，無論是商鋪發(fā)售、鋪位出租以及項目招商，上述這些項目都相對順利，而且價格不菲。目前，省城無能力引入國際一線百貨、零售、奢侈品牌的在售及待售商業(yè)地產(chǎn)項目，至少也要想辦法吸引本土零售品牌美特好生鮮店入駐。沒有影響力相當(dāng)?shù)闹髁Φ耆腭v，商業(yè)地產(chǎn)項目要么慘淡經(jīng)營，要么就處于精品商城的地位。
記者了解到，省城平陽路某商業(yè)地產(chǎn)項目，原來項目內(nèi)有一家大型超市承租，商場內(nèi)外的商鋪均被甜品店、小吃店、配飾、內(nèi)衣店占滿；但這個商場內(nèi)的超市搬離之后，熱熱鬧鬧的商業(yè)氛圍立刻變得冷清起來。與此相反的是，省城解放南路一家體育用品商廈生意一直不盡如人意，2010年該商場將美特好生鮮店引入之后，整個商場再現(xiàn)勃勃生機(jī)。“主力店的品質(zhì)決定著一個商業(yè)地產(chǎn)項目的定位和形象。”山西國泰銀豐房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長李明鐸稱，以大賣場品牌為主力商店，就是社區(qū)型、地區(qū)型購物中心；以高檔百貨品牌店為主力商店，項目就是都市中心、區(qū)域中心。
李說，路易威登（louisvuitton）、古奇（Gucci）、家樂福超市、沃爾瑪超市、王府井百貨等奢侈品、零售、百貨品牌對合作的商業(yè)地產(chǎn)項目要求非常苛刻，除了地段、店面品質(zhì)、物業(yè)規(guī)模及商業(yè)銷售業(yè)績外，包括顧客的休息室、衛(wèi)生間、停車位數(shù)量都是品牌投資前的市調(diào)內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)項目達(dá)到品牌投資要求之后，品牌投資方才決定與商業(yè)地產(chǎn)項目合作。
一個商業(yè)地產(chǎn)項目能引進(jìn)一線奢侈品牌、百貨店、零售巨鱷，本身就是項目品質(zhì)優(yōu)越及開發(fā)商實力雄厚的最好證明。
優(yōu)質(zhì)主力店奇貨可居
隨著省城商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭加劇，開發(fā)商對于主力店的崇拜也呈愈演愈烈之勢，而人見人愛的主力店品牌畢竟有限。“今年，我參加過兩次商業(yè)地產(chǎn)招商大會，但是到場的品牌讓人失望。”業(yè)界人士蔣先生稱，真正有影響力的國際奢侈品牌、一線百貨店、一線零售商，基本是開發(fā)商主動找品牌來尋求合作。而到會的商業(yè)零售品牌，多為連鎖餐飲、國產(chǎn)服裝、甜品店、配飾店等品牌，起不到主力店的作用。
與此同時，因為運營成本過高，且對地產(chǎn)項目要求苛刻，不少一線商業(yè)品牌在省城也難找到稱心如意的地產(chǎn)合作方。目前，包括沃爾瑪、國美電器、家樂福、韓國樂天百貨等國內(nèi)外一線零售業(yè)品牌，頻頻在龍城大街附近尋找適合品牌落戶要求的商業(yè)地產(chǎn)項目，而如今正式與商業(yè)地產(chǎn)項目簽約的品牌僅有沃爾瑪旗下的“山姆”會員店。
據(jù)了解，沃爾瑪商業(yè)巨頭旗下的主打產(chǎn)品并非購物廣場店（即和信·沃爾瑪超市類型），而是山姆會員店。山姆會員店的投資規(guī)模、商業(yè)品質(zhì)及對商業(yè)環(huán)境的要求，遠(yuǎn)高于購物廣場店，目前國內(nèi)已開業(yè)的7家山姆會員店全部在一線城市。我省第一家山姆會員店落戶在嘉實·寶藍(lán)時代廣場。
為了爭取到一線品牌主力店，省城多達(dá)10家商業(yè)地產(chǎn)項目曾不約而同地直接或間接地接觸過沃爾瑪中國投資有限公司地產(chǎn)部。而沃爾瑪也一直想把旗下的“山姆”會員店落到山西，沃爾瑪與省城商業(yè)地產(chǎn)項目的互相市調(diào)時長達(dá)三年之久，可見優(yōu)質(zhì)主力店招商的難度。“太原的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)量如此之大，能引入一線品牌主力店的項目卻為數(shù)不多。”李明鐸稱，省城商業(yè)地產(chǎn)項目比拼主力店的暗戰(zhàn)仍在繼續(xù)升級。
(來源：山西新聞網(wǎng)-山西晚報 )
