總建筑面積達15萬余平米的美羅城購物中心自2007年開業以來，已在東四環大郊亭橋附近佇立了4年之久，歷經多次調整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收場。近日，搜狐焦點商業地產獲悉，美羅城購物中心現有香港錦繡置業有限公司接手，于6月25日開始進行改造施工，改造完工后，將更名為“錦繡天地CBD”購物中心。

　　近況：美羅城改名換姓欲卷土重來

　　據了解，該項目仍將保留紅星美凱龍家居廣場、百盛、沃爾瑪超市、國美電器、必勝客、肯德基等主力店，其余由于早前商戶撤場，而導致的大量空置的商業面積將再度招商，另起爐灶。

　　經營四年之久仍不見起色的美羅城購物中心，在本次改造前就已做過多次定位、業態、品牌的調整。據悉，2007年9月美羅城正式開業，開業之初定位中高端社區配套商業，08年至09年期間調整業態后有部分商家搬出，2009年下半年美羅城曾推出了365外貿大集，起初確有不錯的效果，吸引了大量的商家入駐，也有不少顧客光顧，但由于整體定位偏低，作為原股東之一的美羅城集團方面認為與購物中心定位不符合，于2010年6月離場。

　　癥結： 交通條件“先天不足” 調整余地有限

　　此次，新東家再戰江湖，重推大郊亭15萬平米大MALL，是否能夠扭轉乾坤?對此，匯博行總經理潘好龍認為“難度很大，即使調整也不見得成功。”對于此前美羅城敗走原因，潘好龍認為，美羅城這樣15萬平米體量的項目，輻射區域約在10公里左右。但該項目在建造之初就存在“先天不足”，美羅城所在位置位于東四環西側，軌道交通條件有限，道路交通方面，通達項目的主路東四環，出口位置距離項目較遠。軌道與道路條件的雙重缺失，導致難以將輻射區域內的人流，有效直接的輸送到項目。

　　項目周邊雖然有萬科藍山、金茂府、華瀚國際、新金海國際等多個住宅項目。但周邊的居住群體的消費需求仍不足以支撐如此大體量的商業。另外，以萬科藍山、新金海國際等項目入市時間有限，入住率不高，匯集了大量居住人口的金茂府仍然在建，現有的消費群體有限。

　　除此之外，從建筑規劃布局上來看，美羅城購物中心所在的四棟商業樓相對獨立，不能聚集人流，商業業態的復合性受影響。

　　“這次新業主雖然預計對項目重新規劃、調整，但幾個主力店不做變動，實際涉及調整的商業面積僅有2萬平米左右，能夠改造的面積有限，改變項目整體格局的可能性不大，不論是招商還是日后的運營，難度都頗大。”

　　區域：定位模糊 敗走并非個案

　　與美羅城殊途同歸的還有區域內的另一個主要項目華騰新天地內的樂華梅蘭家居，據了解，去年7月，樂華梅蘭家居同樣結束營業慘淡收場。坐擁高檔社區、毗鄰高端寫字樓的東四環大郊庭地區，為何商業項目頻頻落敗?

　　亞太不動產學院院長朱凌波認為，大郊亭商圈地處CBD邊緣區域，在交通、商業氛圍不占優勢的情況下，區域內的客群更傾向于在CBD核心區的進行消費。核心區域中，定位吻合與區域群體消費需求及習慣中高端商業更集中，業態更為全面，對區域居住群體的吸附能力更強。而同處東四環一線的燕莎奧萊主打名品折扣，對定向消費群體有極大的吸附作用。

　　而在大郊亭橋商圈中以美羅城為代表的商業項目，在高端百貨與平民批發市場，社區配套商業與特色店中徘徊。既不能讓周邊的居住人群形成長久的規律的消費行為，也不足夠對輻射區域外的消費者造成獨特的吸引，形成比如遠道而來消費的理由，無疑也是運營不利的因素之一。

　　(來源：搜狐商業地產)