近年來，房地產調控政策紛至沓來，正當市場正在忙于猜測房產商將在何時被壓上最后一根稻草時，國內知名開發商們的表現則相對淡定。這其中原因何在?萬通[簡介 最新動態]董事長馮侖在論壇演講中道破天機，部分國內一線房產商正在從“力氣活”向“手藝活”轉型，從建筑者變為不動產的資產管理者。

　　馮侖認為，隨著經濟的不斷成長，房地產業的價值鏈也正在發生變化，未來的房地產商必須在三種定位中選擇。一是制造商，一是運營商，一種是服務、金融、投資商。

　　在馮侖看來，規模不斷增長的萬科[簡介 最新動態]正在堅守制造商的角色，并將成為郭臺銘式的超大規模制造商。“萬科今年賣掉的房，要交給客戶的房大概7萬套。而美國最大的地產商一年最多也就交過5萬套。如果萬科進到三四線城市，那么在中國他就是一個最大的房屋制造商、供應商。最多可以發展成郭臺銘一樣，雇120萬人。”馮侖這樣說。

　　馮侖把這樣的道路形容為“從由包工頭變成建筑商，最后變成資本家”。他同時指出，選擇這樣的道路，房產商的競爭力是成本、規模、速度。快速銷售、最后要看周轉的速度。

　　而追求規模效應道路之外，房產商還可以選擇提供附加價值的道路。即業主擁有有不動產，交由地產商運營模式。馮侖將這種模式稱為“導演+制片”。房地產商通過對業主物業的統籌安排，實現比周邊地產更高的收益率，并從中獲利。

　　“這是一項技術活。就好比是切割鉆石，鉆石這個東西，就是多下去一點，重量一旦下一點，零點幾克拉，價值就差了很多。所以這個手藝是最精確的手藝。就是在分量、光澤、品相各方面，找到一個平衡。也就是說，盡可能少減一點分量，盡量多一點價值。”馮侖如是表示。

　　馮侖表示，財富管理型的地產商，資產規模不需要很大，其核心競爭力在于其管理能力，并將逐步成為收費開發商。“這就好像切割鉆石的人，自己未必需要擁有鉆石，但所有人都把鉆石給這些人。”

　　馮侖指出，作為不動產的資產管理者，有三件事情非常重要。首先是手藝。即通過管理實現超額收益率的管理能力。其次是誠信，其中包括商業品格以及確保其承諾兌現的管理機制。同時，良好的外部環境也是不可或缺的。

　　“財富管理型的地產商需要寬裕的資金環境。”馮侖表示。他認為，在地產價格上升趨勢結束之后，未來投入該領域的資金一部分，將來自于有保值需求的高凈值不動產業主，另一部分則可能來自壽險等機構資金。

　　“過去的房地產商是靠力氣賺錢，未來則要靠手藝賺錢。過去房地產商的超額利潤是全民給地產商封的紅包，未來的超額收益則要通過為不動產業主創造新價值來獲得。”馮侖這樣總結房產商的未來轉型之路。

    （來源：上海證券報）