中國購物中心已經(jīng)走過二十二年的發(fā)展歷程，雖然與歐美等商業(yè)發(fā)達國家相比，中國的購物中心還處在成長階段，但隨著中國經(jīng)濟總量和速度的穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)化趨勢的愈加明顯，人民收入水平逐步提高等種種因素，消費者對新的生活方式的追求日益增強，可以說市場的需求催生新的商業(yè)產(chǎn)品，而購物中心正是消費市場需求下的產(chǎn)物。我們看到近十年來，中國的購物中心已經(jīng)得到快速的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境也日益完善，發(fā)展模式日漸成熟。但從行業(yè)整體看，依然處在重視數(shù)量的開發(fā)階段，對項目后期運營的關(guān)注程度參差不齊。由于購物中心結(jié)合了地產(chǎn)、零售和消費的特質(zhì)，它的成功受到選址、團隊、定位、消費力等多種因素的制約和驅(qū)動，因此購物中心的開發(fā)與運營兩階段理應(yīng)并重，一個購物中心的品質(zhì)將決定此項目開發(fā)商和運營商的品牌價值，同時也將實現(xiàn)更高和更持久的投資回報。另外從社會功能上看，購物中心對消費者的生活、商圈的升級、城市的功能都具有重要的意義，因此高品質(zhì)的購物中心數(shù)量是未來行業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志之一。我們認為，目前中國的購物中心行業(yè)將逐漸終結(jié)以量取勝，開始進入品質(zhì)時代。
一、中國已開業(yè)購物中心2812家，購物中心擴張速度全球之最
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》顯示，截止到2011年底，中國已經(jīng)開業(yè)購物中心2812家，預(yù)計2012年全年還將新增295家購物中心。龐大的購物中心存量規(guī)模，使購物中心在各個城市商業(yè)中的地位和作用顯著上升。作為一種全新的零售渠道，購物中心產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢在最近十年得到進一步放大，渠道吸引能力顯著增強。各類零售品牌對購物中心零售渠道的關(guān)注力度明顯提高，存量購物中心正在受到越來越多的零售商的積極關(guān)注。
與歐美商業(yè)發(fā)展程度較高的國家相比，雖然中國購物中心起步較晚，但近十年的擴張速度居全球之最。報告顯示，中國購物中心未來幾年還將繼續(xù)保持快速增長勢頭，預(yù)計到2015年中國購物中心總體開業(yè)數(shù)量有望達到4500家，購物中心名副其實地成為中國中最搶眼的商業(yè)形態(tài)之一。新增項目存量項目之間的競爭正在展開。同一城市，多個購物中心著名品牌的同時進入，一方面推高了城市商業(yè)素質(zhì)，另一方面也將逐步改變過去購物中心憑借業(yè)態(tài)優(yōu)勢領(lǐng)先市場的局面，存量購物中心和新增購物中心精細化管理時代即將到來。
《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》以購物中心發(fā)展程度較高和最具商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ囊欢�城市為研究主體，覆蓋100個城市的消費研究，選擇各個城市購物中心總體開發(fā)量、投資額、購物中心數(shù)量、購物中心形態(tài)、類型分布比例、主力店特點、車位等研究指標(biāo)，建立購物中心評價體系SCDI，為中國購物中心行業(yè)的總體發(fā)展提供重要的參考價值。
二、1.8億平方米的購物中心存量，驅(qū)動購物中心精細化管理時代提前到來。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展及預(yù)測報告2012-2013》數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年底，中國購物中心累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到1.77億平方米，并保持著年均25%的增長速度，大大超出其它發(fā)展中市場國家的發(fā)展水平，成為全球購物中心發(fā)展速度最快的國家。
中購聯(lián)預(yù)計，2012年和2013年兩年，中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米；以至于到2013年底，中國購物中心累計存量將高達2.5億平方米。如此高的購物中心存量規(guī)模除了引發(fā)競爭加劇的格局形成之外，更進一步加速了精細化管理時代的到來。
中購聯(lián)編撰的《中國購物中心發(fā)展史》記載，從1990年中國第一家購物中心誕生到2012年達到3000家開業(yè)，中國購物中心行業(yè)已經(jīng)走過了22年的發(fā)展歷程。從發(fā)展區(qū)間上看，這個時期中國購物中心更多地強調(diào)開發(fā)過程，全行業(yè)基本處于“地產(chǎn)開發(fā)階段”。由于購物中心的實質(zhì)是一種零售渠道，是一種商業(yè)形態(tài)，從地產(chǎn)開發(fā)階段轉(zhuǎn)向商業(yè)主導(dǎo)階段將成為未來幾年行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)，購物中心的高存量也將驅(qū)動全行業(yè)進入更加注重商業(yè)運營和零售渠道功能的發(fā)展時期。
三、購物中心是適應(yīng)消費趨勢變化的商業(yè)形態(tài)，其生命周期在中國依然處于引入階段。
在中國，購物中心作為舶來品的商業(yè)形態(tài)，從產(chǎn)生到快速發(fā)展與經(jīng)濟環(huán)境、城市建設(shè)、社會文化、生活方式升級息息相關(guān)。美國購物中心擁有上百年的發(fā)展歷史，至今已經(jīng)進入到成熟期。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》將中國的零售業(yè)態(tài)做了完整的生命周期分析：與中國的百貨相比，中國的購物中心則處于引入期。行業(yè)不成熟特征廣泛存在，總體水平參差不齊、市場集中度依然較低，主流購物中心品牌尚在形成之中。在購物中心數(shù)量和質(zhì)量的博弈中，基于速度和布局戰(zhàn)略的需要，中國購物中心數(shù)量派占據(jù)上風(fēng)，而品質(zhì)派購物中心將有可能憑借項目質(zhì)量優(yōu)勢在未來幾年的購物中心行業(yè)競爭中形成自身經(jīng)營優(yōu)勢和品牌吸引力優(yōu)勢。
二三線城市已掀起購物中心開發(fā)熱潮，一線城市對購物中心運營要求提高。
四、中國購物中心顯現(xiàn)層級化的城市發(fā)展特征，一線強城市占全國總量四分之一
中國購物中心在各個城市經(jīng)歷了層級化的發(fā)展過程，興起和發(fā)展初期主要集中于北上廣深等一線城市。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》顯示：2009年以前，購物中心開發(fā)商和投資商對一線城市的開發(fā)熱情高漲，與一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平、消費力以及零售品牌較為注重在這些城市的拓展有直接關(guān)系。截止到2011年底，北上廣深這四個一線強城市的購物中心數(shù)量高達699家，占全國總量的四分之一。而本報告所研究的36個二三線城市購物中心數(shù)量占比不足四分之三，一定程度上顯示出中國購物中心依然存在城市分布的不均衡現(xiàn)象，追求相對高端定位依然是中國購物中心存在的較大弊端，購物中心的生活化特征在中國體現(xiàn)得并不充分。由此也預(yù)示出作為與生活方式和社區(qū)服務(wù)聯(lián)系緊密的購物中心，在中國的二三線城市的發(fā)展空間依然存在，但是購物中心定位的可實現(xiàn)性和服務(wù)生活需求的理念應(yīng)引起開發(fā)商的高度重視。
五、購物中心投資指引轉(zhuǎn)向關(guān)注消費率指標(biāo)，住宅開發(fā)商可積極關(guān)注城市新區(qū)購物中心以及社區(qū)商業(yè)配套市場。
在經(jīng)歷了2008年的國際金融危機之后，中國經(jīng)濟增長總體呈現(xiàn)放緩和穩(wěn)定趨勢，促進消費、拉動內(nèi)需成為重要經(jīng)濟政策，從投資轉(zhuǎn)向消費已經(jīng)成為中國經(jīng)濟未來發(fā)展的重要走向，因此購物中心這種持有型零售地產(chǎn)自然成為眾多開發(fā)商和投資者看好的商業(yè)產(chǎn)品。另外，住宅市場的宏觀調(diào)控讓一部分住宅開發(fā)商重新認識商業(yè)地產(chǎn)，開始關(guān)注購物中心，主要包括區(qū)域型購物中心和社區(qū)型購物中心。
中購聯(lián)認為，購物中心從本質(zhì)上看，離不開零售商和消費者，雖然表現(xiàn)生形式為房地產(chǎn)，但后期運營凸顯零售本質(zhì)。因此，商業(yè)資源和專業(yè)團隊可謂購物中心成功的核心要素，而絕大部分住宅開發(fā)商由于經(jīng)驗不足，項目成功率并不高。因此，中購聯(lián)認為，住宅開發(fā)商可以充分利用自身優(yōu)勢來彌補劣勢，發(fā)展城市新區(qū)購物中心，而從開發(fā)的購物中心類型來看，應(yīng)著重研究區(qū)域和社區(qū)型購物中心。特別是關(guān)注消費率較高的二三線城市，以充分挖掘城市潛力，尋找零售市場空白點，關(guān)注重點是消費率處在40%-60%的三線城市和部分二線城市，具體數(shù)據(jù)分布請見中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》。
六、中國購物中心市場集中度較低，區(qū)域性本地開發(fā)商依然具有發(fā)展機會。
目前，中國購物中心行業(yè)集中度依然較低。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會最新發(fā)布的《中國購物中心發(fā)展報告2012-2013》顯示：按開發(fā)面積計算，排名前四位的開發(fā)商（CR4）占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而CR10也僅為10.8%，這與國際成熟市場相比，差距巨大。成熟市場國家，購物中心行業(yè)集中度通常在50%以上。中國購物中心市場處于相對的自由競爭狀態(tài)，較低的行業(yè)集中度表明中國購物中心主流品牌尚在形成之中，同時也意味著區(qū)域性的、有實力的本地開發(fā)商的發(fā)展機會和空間依然很大。
值得關(guān)注的一點是：美國的奧特萊斯行業(yè)集中度高達70%，而中國的奧特萊斯行業(yè)剛剛起步，集中度還無法顯現(xiàn)。但對比中國已經(jīng)發(fā)展20年的購物中心行業(yè)，美國奧特萊斯的集中度要遠遠高于中國購物中心行業(yè)集中度，因此中購聯(lián)認為，中國購物中心行業(yè)集中度以及行業(yè)成熟度的提高還需要較長時間。
