在廣州城中的中軸線上，廣州最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高德置地廣場(chǎng)坐落于其中，素來(lái)低調(diào)的高德置地廣場(chǎng)將自組團(tuán)隊(duì)打造自有百貨品牌“高德西蒙”。其所屬的高德置地控股有限公司(下簡(jiǎn)稱“高德置地”)坐擁150萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，原本打算引進(jìn)成熟百貨品牌的高德西蒙轉(zhuǎn)變策略為自營(yíng)百貨，正是出于攬金的需要。正如其董事長(zhǎng)蘇萌所言，高德置地已經(jīng)受到銀根縮緊的影響，諸如百貨等策略性項(xiàng)目出現(xiàn)延遲，但出于租賃回流資本較慢且不穩(wěn)定，以及自營(yíng)百貨能促進(jìn)增加現(xiàn)金流的原因，再難都必須繼續(xù)推行。

　　然而，有長(zhǎng)期關(guān)注高德置地人士認(rèn)為，自營(yíng)百貨實(shí)屬背水一戰(zhàn)，而高德置地頻繁出現(xiàn)的管理問(wèn)題則使這條路走起來(lái)并不容易。

　　自營(yíng)百貨的無(wú)奈

　　原名為西蒙百貨的“高德西蒙”落地可謂一波三折。

　　公開資料顯示，西蒙百貨于2010年10月開始啟動(dòng)，在高德置地當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目簡(jiǎn)介里被描述為“高德置地2011年傾力打造的重點(diǎn)項(xiàng)目”，但并未如期出現(xiàn)。直至今年3月，一份“西蒙百貨項(xiàng)目簡(jiǎn)介”浮出水面，這項(xiàng)計(jì)劃才進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。此后，“西蒙百貨”更名為“高德西蒙”，不再對(duì)外招租，而是重新定位為自營(yíng)的多品牌復(fù)合店，規(guī)模也由2萬(wàn)平米縮小為1萬(wàn)平米左右。

　　對(duì)于方案遲遲未落地的原因，高德置地一位中層人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言：“當(dāng)時(shí)內(nèi)部討論有很長(zhǎng)的時(shí)間了，但遲遲未定下來(lái)，甚至管理層也拿不出一個(gè)說(shuō)法。”而此前，面對(duì)媒體的質(zhì)疑，高德置地的官方回應(yīng)則是，項(xiàng)目仍在進(jìn)行中，做好了才會(huì)向外界公告。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，自營(yíng)百貨的決策預(yù)示著公司戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　“這是一種戰(zhàn)略應(yīng)變，不排除是母公司為加大商業(yè)物業(yè)的持有以及完善產(chǎn)業(yè)鏈條的戰(zhàn)略。”高山仰止企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人兼首席戰(zhàn)略師高偉業(yè)曾向媒體分析。

　　然而，多位業(yè)界人士指出，高德置地策略的轉(zhuǎn)變與攬金的需求息息相關(guān)。自營(yíng)百貨最大的得益在于實(shí)體資本的厚度和產(chǎn)業(yè)格局的多元化，能增加現(xiàn)金流，變相融資，這對(duì)高德置地在上市之前做資產(chǎn)評(píng)估時(shí)增大資產(chǎn)包是有益的。

　　事實(shí)上，三年前高德置地開始啟動(dòng)上市，卻至今未果，其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的估值也一直是個(gè)謎。雖然高德置地從未公開其投資總額和資產(chǎn)總值，但據(jù)上述前管理層人士估計(jì)，“數(shù)額超過(guò)50億元。”

　　“高德置地現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)向大規(guī)模地增加現(xiàn)金流，”《華夏時(shí)報(bào)》記者從曾任高德置地管理層人士的口中得知，自營(yíng)百貨對(duì)于成就商業(yè)地產(chǎn)公司上市具有輔助意義。

　　管理問(wèn)題頻出

　　雖說(shuō)擁有廣州最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高德置地廣場(chǎng)，但高德置地的攬金計(jì)劃并不容易實(shí)現(xiàn)。

　　“高德置地之所以迅速起家，在于其早期的租賃模式，而打造的珠三角家具購(gòu)物旗艦店美居中心是高德置地成為贏家的靈魂，包括家具產(chǎn)品高利潤(rùn)、優(yōu)勢(shì)地段、強(qiáng)大的輻射力、充足人流量的支持，具有競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)、獨(dú)有的營(yíng)銷策略等。最為關(guān)鍵的是，高德置地把家具產(chǎn)品的經(jīng)銷商和廠家拉到獨(dú)有品牌賣場(chǎng)中，銷售渠道使其獲得雙贏，打造出珠三角的家具廣交會(huì)。” 一位多年關(guān)注高德置地的業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　有消息稱，得益于當(dāng)時(shí)高端家具高達(dá)20%-30%的利潤(rùn)，美居中心在第二年已經(jīng)收回了成本。也有業(yè)內(nèi)人士算過(guò)一筆賬，美居中心月租收入在100-200元/平方米，按照每月租金均價(jià)120元/平方米折算，12萬(wàn)平方米場(chǎng)地每年的租金收入至少超過(guò)1.7億元。

　　然而，現(xiàn)在“高德西蒙”采取的自營(yíng)模式卻與其早期的租賃大不相同。于是，有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士嗅出了高德置地建設(shè)自營(yíng)百貨理念背后的意味。

　　一位熟知廣州百貨圈的趙先生向《華夏時(shí)報(bào)》分析，此舉一般都是為了銷路和銷量，先解決生存的需要。而縮減面積規(guī)模，可見決策層還是希望減少風(fēng)險(xiǎn)，有利于打開銷路。高德置地廣場(chǎng)自營(yíng)百貨的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。除去‘百貨’二字的‘高德西蒙’，也許是希望弱化百貨在規(guī)模如此之大的綜合商業(yè)體中的概念，這也是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)長(zhǎng)期持有者的弊病，即無(wú)法提供專業(yè)的零售服務(wù)。此外，其附近有眾多實(shí)力強(qiáng)大的同類勁旅，包括廣百百貨高德置地店、友誼商店國(guó)金店。”

　　高山仰止企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人高偉業(yè)對(duì)媒體分析自營(yíng)百貨的策略時(shí)指出，“或有招商不力的因素。”

　　記者走在高德置地廣場(chǎng)“春”、“夏”區(qū)域，鋪位出租率較高，但走到“秋”、“冬”區(qū)域，鋪面出租率減少。整個(gè)高德置地廣場(chǎng)的人流和興旺程度，在廣州眾多知名商圈中略顯遜色。

　　在記者走訪期間，不同區(qū)域的多家商戶一致地向記者吐苦水，指責(zé)高德置地管理中的諸多缺陷，包括硬件缺乏人性化設(shè)計(jì)、留不住人流、商戶系統(tǒng)管理諸多漏洞、暖場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃落后、不公平交易、霸王條款等。

　　此外，高德置地內(nèi)部人員流動(dòng)過(guò)于頻繁也為業(yè)界所詬病。“美居中心和商業(yè)項(xiàng)目的很多舊臣都走了，廣場(chǎng)的招商物業(yè)、設(shè)計(jì)、工程部也換了好幾批。”一位曾就職于高德置地的業(yè)內(nèi)人士向媒體表示，在同工不同酬、外聘專家多等多重因素的影響下，員工覺得難有個(gè)人發(fā)展空間，人才流失率自然就高了。

　　對(duì)此，高德置地相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示不愿回應(yīng)。

　　上述關(guān)注高德置地的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高德置地目前的管理水平跟不上規(guī)模的擴(kuò)展和時(shí)代的需求，這都使其攬金計(jì)劃實(shí)現(xiàn)起來(lái)并不那么容易。
　　（來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)　記者：劉力圖）