邁入地產界第4個年頭，紅星地產從默默無聞到中國商業地產前三強，在許多城市的地平線涌現出新的地標，讓當地市民的消費模式也產生了嶄新的變化。是什么樣發展模式成就了商業地產開發的奇跡?

　　從2010年開發天津紅星國際廣場開始，紅星地產以一個體量91萬平方米的城市綜合體震驚業界，之后，紅星地產的開發范圍輻射到長三角、珠三角、中部、東北、京津塘和西南等地區，類型涉及精品住宅、高層商務樓、商業地產等大型城市綜合體項目。

　　作為紅星美凱龍家居股份集團的兄弟公司，紅星地產將如何將中國的百貨商業推向高潮、推向一次革命性的創新?

　　這些問號的背后，是名列中國商業地產前三強的紅星地產，正在用自己的努力和精心布局，改變著中國商業地產的宏觀格局，也引領著中國消費模式在悄然提升。

　　在消費模式巨變前夜布局Mall時代

　　多年來，中國商業地產的模式萬變不離其宗。“圈地+開發+出租”的“城市購物廣場”模式，在給許多城市提供了便利的同時，也逐漸進入盈利模式單一、回報率降低的怪圈。以“做受人尊敬的城市綜合體開發運營商”為企業目標的紅星地產，始終緊貼消費市場的心跳，一直潛心研究全國消費能力和消費模式的變化，逐漸開始提供一種全新的“雙mal”產品。這種全新的“雙mal”，在模式上集居住、購物、娛樂、休閑、餐飲、文化于一體，為不同人群創造風格各異又相互融合的購物天堂與娛樂空間。

　　這一切是如何快速又穩健地發生的?紅星地產總裁諶俊宇做出了回答。

　　在紅星地產的全國布局中，諶俊宇一直喜歡做一個深思熟慮的棋手。自加盟紅星以來，他反復在思考消費者需要什么。這個“地產棋手”，始終在看一望二想三，每下一步棋，圖謀的是背后隱藏的三步——過去的消費理念，現在的消費風潮、未來的消費概念，都在紅星地產的這一步大棋局之中蘊藏和發酵。

　　紅星地產發現，中國消費的大趨勢，是決定著中國商業地產走向的主要元素和推動力量。而目前的中國消費，就處在一個大轉型的前夜。紅星躍躍欲試，期待抓住這一也許是數十年來最重要的商業氣候大變遷的先機。諶俊宇表示，從1949年到2002年，中國用了50多年的時間實現了人均GDP一千美金。但是自2002年后到今天，每隔兩三年的時間，中國的人均GDP就增加一千美金，現在達到將近五千美金的人均GDP。GDP增長這么快，并不是簡單的數字變化，而是把其中30%變成了實打實的工資收入，這又直接構成了消費者的購買力。由于人均可支配收入成倍的增加，百姓解決了吃的問題以后，有更多的時間進行休閑、教育、文化、鍛煉方面的投資，這個趨勢是大勢所趨。“越來越多的年輕人，他的消費習慣變成能夠把錢用掉就用掉，存錢的意識就不強。消費習慣的改變和支配能力的提高，就會產生除了吃以外的休閑、娛樂、餐飲、購物，把這些東西圈在一起來消費，他又省時、又方便、又體面、又衛生，還安全，這是什么?這就是Mal，Mal時代就會產生。”

　　紅星地產就是開始適應這種大消費趨勢的理念，毅然決然地加快全國布局，開始啟動百MALL戰略，其手筆之大、速度之快、覆蓋范圍之廣，都是罕見的。

　　雙Mall理念：客流互補車位共享

　　正是在Mal理念的支配下，紅星地產已經在包括上海、天津、福州、常州等在內的十六個大中城市，布局了數十家城市綜合體。每個綜合體中，有五星級酒店，有高檔寫字樓、SO-HO、晶品住宅、商業街以及獨特的“雙MALL”;占據了中國重要的商業前沿。

　　(在布局過程中，一度也有人懷疑，在互聯網的時代，網絡銷售的低成本、物流的快速便捷以及針對顧客的個性化服務都讓B2C模式大行其道，尤其京東商城、當當網的崛起，對蘇寧、國美的家電賣場模式的沖擊就很大。在這種格局下，還有必要建設已經風行了數十年的百貨shop-pingmal嗎?會不會它已經成為一種落伍的商業模式?

　　紅星地產堅信Mal模式的體驗感和互動性，是互聯網無法代替的。在shoppingmal中，首先，購物的過程就是一種欣賞，就是一種享受美的過程，可以看很多東西，能夠身臨其境，互聯網是一個虛幻的，虛擬的世界，它沒這種體驗感。其次，互聯網上一些低價的東西可能容易網購，但是高檔Mal里面的名目繁多的消費品，還有各種家具建材，難以在互聯網上大量的成交。第三，互聯網要發達還有“誠信”兩個字，但是當下中國商業誠信的路顯然還有很長一段時間要走。

　　不過，mal的優勢不可替代，但不代表可以高枕無憂。諶俊宇顯然希望紅星能夠拿出來不一樣的mal，印有“紅星標志“的mal，獨此一家別無分店的“雙mal”。紅星地產的思路很活躍。雙Mal模式的打造，就是現在紅星最為看重的商業模式之一。紅星地產正在與兄弟公司的家居股份公司聯合，在一個城市綜合體中打造兩個Mal——一個做家居mal，一個做百貨mal。

　　雙MALL模式，帶來巨大的人流量，能給紅星國際廣場是SOHO、商業街、辦公、酒店帶來巨大的升值潛力;雙MALL時代，從一站式服務到休閑度假式服務的轉變;

　　紅星地產的雙Mal模式是家居Mal和百貨Mal的雙重組合，結合晶品高端住宅、紅星SOHO等綜合體子品牌產品，打造涵蓋購物、生活、辦公為一體的多元城市功能復合體

　　雙MALL模式的強大驅動力，讓紅星國際廣場以較快的速度在十六個大中城市落地開花。紅星地產已斥巨資打造70萬平米福州紅星國際廣場，該項目由大型百貨MALL、家具MALL、5A級寫字樓、鉑金公寓及特色風情街組成，擁有福州第一家室內真冰場、高穹頂影院、高爾夫練習場等時尚空間，憑借強大的品牌效應，超大型地標性規模，推動城市資源高度聚合，為福州城市南進戰略提供持續動力，引領臺海商業未來!天津紅星國際廣場憑借91萬方“雙MALL”城市引擎，開創了天津海河東時代，雄踞中國北方商業制高點;昆明紅星國際廣場以110萬方超級財富綜合體，占據中國西南橋頭堡;常州紅星國際廣場，坐擁泛西太湖板塊東端，以高端定位、共贏理念，打造“人文生態、創意休閑、精致生活”的生態城市綜合體，探索長三角商業新標桿。北京、上海、天津、重慶、成都、昆明、常州、福州、無錫、大連、沈陽、長春、煙臺、廊坊、鄭州、蘭州……16座城市的一個個紅星國際廣場，將開啟紅星地產新的商業地產輝煌明天。

　　紅星地產雙Mal模式是一次城市綜合體領域的創新，為城市綜合體的規模化發展找到一條新的道路，這個模式看似簡單，卻給比傳統的商業廣場帶來了更多的人流和投資，使得紅星國際廣場蘊含著巨大的潛力。

　　這種雙Mal戰略的優勢體現在哪兒呢?

　　紅星地產發現，首先，由于兩個mal提供了不同的產品，會形成客流互補，而杜絕了客流的相互爭搶。其次，雙mal戰略迎合了中國汽車時代的到來，從而迎來出乎想象的客流大潮。沒有便捷的停車設施，一個mal再大也難以突破客流瓶頸。而雙mal合體的一大優勢就是錯峰停車。諶俊宇介紹，每天下午四點鐘以后，家居Mal的車庫全部騰空，數以千計的停車位全部提供給百貨Mal。巨大的車位優勢帶來的是巨大的客流涌入，因此紅星地產躊躇滿志，“紅星的雙Mal里面的停車位一定是所有Mal里面最有優勢的。”

　　滿足Mall空間里三類人群的需求

　　做好客流、停車這些硬件設施，紅星的“不一樣的mal”就開始在軟件上動足腦筋。紅星地產總裁諶俊宇掰著手指頭一一揣摩：今后的人們，他會有幾個需求，第一是健康、安全的需求，第二是投資的需求，第三是美好生活環境的需求，第四是方便購物，休閑的需求。紅星在做城市綜合體的時候，應該怎么樣滿足不同的消費者?

　　紅星地產發現：講客流歸類后逐一統計不同客流的不同需求，是做Mal生意所必須具備的。他們總結：在一個城市綜合體里面有三種人群：第一是進百貨ShoppingMal或者酒店來一次性購物或者住宿的，他們需要最好的消費體驗。第二是住在綜合體中高級公寓里的人，他們需要美好的生活環境和私密的體驗。第三是跟著紅星地產來投資的投資者。針對這三類人群，紅星地產為自己的Mal產品堅持了幾大設計原則：

　　對于在綜合體中的住宅居民，紅星堅持把住宅分區作為一個獨立的區，住宅和商業緊鄰而不干擾。“有干擾的地方，哪怕是噪聲干擾，我們都會修很高的玻璃墻去進行遮擋。”紅星現在所有的樓盤，都要把這兩類相互之間的干擾減少到最低。同時，要讓這里的住宅居民除了能夠實現工作、生活質量最優以外，也能方便購物，方便休閑。

　　對于第二類人群，也就是Mal中的投資者，諶俊宇有自己的“鯨魚理論”。鯨魚是最大的，但是它離不開一群清潔魚跟著它跑。紅星的雙Mal相當于一個鯨魚，旁邊要配有地方特色的步行街。但是，鯨魚旁邊的清潔魚不會太多，太多了會把鯨魚給吃掉。紅星的營銷原則，所有步行街的總量不超過Mal里面的15%，這就保證了雙方在業態定位、建筑風格方面互補，在客流和利潤方面又不至于沖突。

　　對于Mal里面的消費者，紅星堅持品位、安全、時尚、家庭等幾個主要理念。諶俊宇說，“我們提供的服務，所銷售的商品等等，都會滿足這些要求。我們即將推出幾個中國自己獨有的東西。比如這個Mal上面會有很大的屋頂，兩三萬平方米，做什么東西?原則上都會做高爾夫的練習場、康體健身中心，給Mal里面時尚、健康的人士提供鍛煉身體的機會，讓你在Mal里面和時尚接軌，和健康接軌。

　　三大Mall品牌貼合不同層次需求

　　紅星的Mal時代布局雖然有創意，雖然雄心勃勃，但是會不會被模仿呢?

　　諶俊宇倒是對此很坦然。他說，這個世界上是沒有核心競爭力的，沒有一樣東西不能被模仿。但是紅星確實有數大優勢或者比較先進的理念。以此為紅星雙mal的保駕護航。其中的主要理念：便是以體驗式購物為愿景、滿足不同消費者需求的多品牌戰略。

　　紅星一直希望把中國的百貨商業推向一個革命性的創新，突破Shop-pingMal傳統的模式，強調體驗式的購物、休閑、觀光。這是紅星的愿景。“購物中心，現在我們的目標是一家人待一天時間。以后的突破，就不是待一天了，你可以在里面度假，現在正在設計一種mal，可以在里面的體驗大自然，置身其內沒有室內的感覺，而仿佛置身自然之中，這是一個生態賓館。”

　　但是，不同購買力、不同背景的人群是有著不同的體驗需求的。以往向所有消費者提供同一個產品的“萬變不離其宗”模式，已經被證明是懶惰和過時的。現在諶俊宇帶領著紅星已經開始著手做突破，在百貨mal中推行三個品牌，“愛琴海購物公園”，“晶海購物公園”，“星銀島購物公園”。做三個品牌，建設三個不同的定位，瞄準三種不同的消費者。諶俊宇解釋，“愛琴海”是以時尚、家庭、浪漫等幾個主題詞來打造的，規模都在四五萬平方米到二十萬平方米這種比較大的購物中心。“晶海”則主打高檔品牌，建設十萬平方米左右的高檔中心，以奢侈品牌、高檔服務、高檔品牌為主。“星銀島”打造的是夢幻、探索、神秘，提供很多種新銳和時尚的服務。

　　除了品牌的差異化，紅星mal在不同的城市，都是不一樣的，不做到千篇一律。這一理念也是從服務不同地域人群的著眼點出發的。諶俊宇解釋，兄弟公司紅星美凱龍家居股份的Mal搞標準化，因為它是針對同一目標客戶群的，識別性要高。而百貨ShoppingMal是針對不特定人群的，一定要彰顯自己的特色。比如在北方的Mal，由于天氣寒冷，它的整體性就強，外立面會做得五彩繽紛。而在南方像昆明這些城市，顏色就避免刺眼。此外，每個地方Mal都要求有特色，把步行街和當地的文化加進去，這樣能夠在享受現代文明的同時，回憶起歷史的影子。

　　做“要利潤，更要受尊敬”的

　　綜合體開發商

　　紅星地產的雙Mal產品，契合了當前中國消費升級的理念，契合了消費者要求不同層次產品的心愿，自然在每一個城市都迎來火爆的利潤。然而，奇怪的是，紅星地產并不把它當做唯一的成就感的來源。

　　幾乎所有企業都會為自己定制愿景，如同一個人為自己的人生定制理想一般。一般看來，企業的第一要求是追求利潤，而且是最大化的利潤。但是，諶俊宇為紅星地產定制的愿景，關鍵詞卻不是“利潤”，而是”尊敬”。

　　紅星地產希望自己的企業如同這個行業的長者，不是港片中的黑社會老大，而是中國古代文化中有藹藹之風、以德服人、能領袖群倫的長者。

　　紅星地產對這一定位很執著，諶俊宇說，“在商業地產里面我們想定的位置，不一定要規模最大，但是我們的愿景就是'做受人尊敬的城市綜合體開發運營商'，這就是我們的愿景，也是我們的定位”。

　　一言以蔽之，要做到收人尊敬，就要在每個mal中滿足所有人的需求。住宅的消費者要住在里面舒服、安心，要有品位，投資者要能賺到錢，來消費的人要感覺到舒服，感覺到自己的消費有價值。“把這些東西做好了，就會受人尊敬，我們的目標就是想做受人尊敬的城市綜合體開發運營商”。

　　要做到既有名又有利，就要在大方向上抉擇正確。現在在中國的Mal的建設熱潮，雖然還談不上群雄并起，但是有很多企業躍躍欲試。然而，要做Mal能夠成功，不能遍地開花。當地人均GDP一定要有一定的水平，如果人均GDP很低，吃飯都吃不飽，老百姓餓了就跑到路邊吃，為什么要跑到Mal里面去?因此，適合做Mall的城市才能去做，不適合做Mal的城市，即使去做了，暫時不能生存，達不到標準去勉強維持，只能自毀聲譽。“紅星美凱龍家居股份公司能夠有一百個十萬方以上成規模的Mal，可能是全國乃至世界唯一的一家企業，它能夠成功，就在于有自己的一套定位的方式。作為兄弟公司的我們現在的布局，都是定好位的，不會亂打，不會跑到很偏遠的城市，跑到敦煌去建一個20萬的Mal，兩萬人，你建一個20萬的Mal，它人均住房才20幾平方，那怎么做到有檔次，怎么做到收人尊敬呢?”

　　紅星地產這些即將實現的愿景和已經實現的現實，一直閃耀著商業理想的光輝。共贏的品牌經營理念和精細的管理模式，讓紅星地產一路所向披靡，為更多的城市帶來優質的生活方式，得到了廣大投資者和業主的高度美譽度，一步步向受人尊敬的企業堅實邁進。

    （來源：經濟觀察報）