恒大4月份銷售業績擺在公眾面前，讓許家印有了再次叫板萬科的底氣。據媒體報道，恒大對外發布的簡報顯示，恒大奪得銷售額、增速、銷售面積等多個全國第一。但是在光環之下的是恒大地產提高利潤率戰略轉型的失敗。

　　許家印的老大情結

　　恒大地產發布的今年4月銷售簡報顯示，今年4月，恒大集團銷售額81.9億元，位列全國第一，同比增長33.1%，環比增長103.5%，銷售額增速全國第一；銷售面積138萬平方米，全國第一，同比增長57.8%，環比增長126.4%，銷售面積增速全國第一。同時，恒大也創下了其自上市至今3年間，4月銷售絕對值與增幅兩項數據的最高紀錄。

　　在印象中，恒大地產一直利用各方面的數據的來“炮制”各種第一。早在2009年10月，恒大就曾經拿出民間機構數據聲稱，在銷售額、銷售面積及前三季度銷售面積和土地儲備等四方面超越了萬科，坐上了內地房地產業老大的位置。而當時正是恒大上市前夕，其高調造勢的用意可見一斑。該數據發布后立刻遭到了業內的普遍質疑，稱恒大與該民間機構有著業務上的合作。

　　盡管被媒體報道后，讓恒大地產顏面上不好過，但是恒大卻一直沒有放棄爭奪老大的地位。

　　2011年恒大年報發布，由于其大多數項目位于二三線甚至四線城市，受到限購政策影響并不嚴重，其年報顯示，2011年銷售面積1219.9萬平方米，全國第一；全年在建面積3652萬平方米，全國第一；全年銷售額803.9億元，香港內房企第一；全年目標完成率114.8%，全國第一；進入全國103個城市，全國布局第一。

　　恒大地產只要有機會就會大張旗鼓地宣稱自己是中國地產界的“一哥”，但是外界對此卻并不認同，其中也有許多值得商榷之處。

　　比如，恒大稱今年4月銷售了81.9億元超越萬科奪全國第一，但是隨即保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)對外披露的4月銷售數據稱，實現簽約金額91.48億元，整整比恒大多了近10億元，而且中海地產(中海九號公館、中海尚湖世家)、綠地地產等重量級房企還未公布4月業績，恒大這個全國第一的數據不知從何而來。

　　業內人士指出，恒大只有靠降價才能吸引購房者，但是這樣卻又導致股價下跌，只有不斷地創造各種噱頭，才能既賣房又能吸引投資者的關注。

　　高利潤轉型失敗

　　“5000元/平方米的精裝修房子還能有利潤？”這是業內對恒大的普遍看法。靠賣“低價盤”發家的恒大，盡管銷售額很高但是利潤并不高，賺得全是“辛苦錢”。

　　其實，恒大自身也意識到了這個弱點。多年來，恒大一直靠著高周轉率獲得快速發展，利潤率并不是其最重要的追求目標。但是在2011年的年報中記者看到了這樣的數據，凈利潤率從17%升至19%，周轉率從43%滑落至34%。在調控之下，高周轉率的企業比高利潤率的企業受影響更大。也就是說，恒大在有意地提高利潤率。

　　正是在這樣的轉型要求下，今年一季度，恒大并沒有繼續大規模降價，而是有意識地提高利潤率，但是事實證明恒大的戰略并不成功。數據顯示，恒大地產一季度銷售額為82.6億元，同比下跌約58%；銷售面積為129.9萬平方米，同比下跌約55%。

　　克爾瑞評論員孫田認為，恒大地產一季度業績下滑，主要原因是戰略調整。恒大從去年11月開始的主動降速發展策略，將提升項目利潤率作為現階段的主要目標；恒大一季度以來甚少使用全國化的降價促銷戰略，迥異于往年率先打響價格戰。這兩大因素都影響了恒大“低價走量”的成效。

　　面對如此大的業績下滑，恒大不得不重新舉起降價大旗，提高利潤率的轉型也只得暫停。

　　數據顯示，恒大4月銷售均價只有5900元/平方米，而2月和3月，恒大銷售均價分別為6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年，恒大銷售均價為6590元/平方米。也就是說，恒大4月的售價比去年全年及今年前3個月的價格都下跌10%左右。據市場人士介紹，恒大“五一”期間在部分地區的優惠幅度甚至達到7折左右。

　　盡管萬科的利潤率和周轉速度均不及恒大地產，但是憑借多年的積累恒大想要真正趕超萬科還有待時日。

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　　十大上市企業4月銷售額達363億

　　日前，各大房企陸續發布了4月份的銷售業績。在鼓勵首套房消費的影響下，各大房企的業績均有不同程度的提高。

　　金地集團和保利地產均在銷售額上實現了較大幅度的增長，而此前公布4月銷售業績的萬科和富力則出現下降。

　　北京中原的統計顯示，目前已經公布的十大上市房企，合計銷售額達到了363億元，同比上漲幅度達到了22.3%，比去年同期多賣了66個億。但是在今年4月，13個大中城市土地成交量僅為176公頃，較前3個月均值縮減超過四成，顯示出目前住宅銷售止漲回落后，開發商購地積極性也大幅降低。4月，萬科購地金額僅占其當月銷售額的4%。這表明，萬科依然看跌后市土地價格走勢。

　　值得注意的是，房企業績上漲主要來源于二三線城市的貢獻。

　　截至4月底，今年入市的51個期房項目總供應量為11815套，其中大型房企7124套，比去年同期減少25.8%；中小房企24個項目入市，是去年的6倍，供應量為4691套，比去年增長238.2%。萬科1-4月在北京無新項目入市。大型房企首4月新開項目的銷售額為19.28億元，比去年同期減少66.95億元，表明北京等一線城市由于供地減少對房企的貢獻也在持續下降。
　　（來源：北京商報　記者：賴大臣）