家住五愛路附近的市民沈小姐閑來去家附近的一條新開商業街逛逛，發現這條街上品牌林立，且都是時尚高端品牌，讓她印象深刻的是居然還有一個以往只在錫城一家高端百貨內看見的美國品牌的美容院。記者發現，與以往的零星小商鋪、小賣部和臨街商鋪相比，錫城近年來的社區商業呈現出先聲奪人的規模效應。種種跡象表明，房地產市場正興起一股前所未有的社區商業開發熱潮，在滿足市民便利消費的同時，也創造著新的利潤增長點。

　　角色之變：從夾縫生存到加速開發

　　社區商業因市民聚居而興起，一些老新村里的小賣部就是社區商業的雛形。一直以來，社區商業就在城市核心商圈和次商圈的夾縫中尋求生存，扮演著滿足居民生活需要的角色。

　　但由于長期受開發商忽略，錫城不少居住區都缺乏商業配套設施，普遍存在著數量少、業態單一、偏重底商、開發和經營嚴重割裂的局面，不僅不能充分滿足人們生活需求，而且盈利能力低下，很多社區商業都“先天不足”。不過近年來，這種局面逐漸改觀。隨著業主消費水平和對居住品質要求的不斷提高，如今很多地產開發商已經開始重視小區商業規劃，很多樓盤在建造之初就做好了小區商業規劃和定位。另外，毗鄰社區的眾多城市綜合體對商業規劃的逐步完善，也讓萬達、哥倫布、寶龍廣場等城市綜合體逐漸成為社區商業發展的重要載體。這種配套商業，主要服務于附近的社區居民，其角色也隨著業態的不斷升級置換而發生著轉變。

　　在無錫市商業特色街發展規劃中，西水東商業街、萬達廣場商業步行街等18條特色街組合為“無錫區域級商業特色街群”。而這些特色街多半地處居民區附近，成為社區商業中的典型。以湖濱商業街為例，目前門店已有1200余家，且大部分都是品牌連鎖店，日人流量近5萬人次，去年的營業收入超10億元，成為錫城南部重要休閑消費產業集聚之地。

　　結構之變：時尚品牌深入社區腹地

　　受制于社區商業的客流、地段，很多有一定市場知名度的時尚品牌很少愿意去社區，但是如今，社區商業的品牌結構正發生著大變化，很多時尚品牌甚至高端品牌紛紛放下架子和顧慮，大力挺進社區。附近居民需要買一些品牌產品時不用去市中心商圈，在家門口就能輕松搞定了。

　　記者留意到，太湖新城萬科新開的商業街上，引進的都是永和大王、克麗絲汀、元祖、豪牛士等國內連鎖餐飲品牌，大大改善了當地因新城新建餐飲水準不高的局面;西水東新開的商業街定位為“國際名品街”，無論是餐飲還是美容美發、休閑娛樂，引進的都是高端品牌，儼然成為一條集休閑、娛樂、餐飲等多種業態組合的特色商業街區。

　　在社區城市綜合體內，很多時尚服裝品牌更是以超大面積的形象店、旗艦店作為在錫開疆拓土的根據地。比如萬達的ZARA，無論是商品陳列還是商品豐富度，都超過市中心的ZARA專賣店。“市中心的ZARA 店內的衣服擺放根本無法引起購買的欲望。但是萬達的ZARA 不錯，規模很大。邊上的P&B、波拉斯科之類的也都是ZARA旗下的子品牌，有點一線城市的味道。”消費者劉小姐感嘆。

　　時尚零售集團HH也攜旗下自創品牌及來自全球的各色潮牌，于上周進駐哥倫布廣場。其品牌負責人稱，在上海、杭州，HH都是與大型百貨公司聯手，此次進駐無錫，卻是首選了非商業中心的社區百貨，且將一場巡回秀放到了時尚度遠不如市中心百貨的社區舉行。“雖然品牌客單價在1000元以上，以社區商業現有的消費能力來看略貴，但是社區百貨未來的潛力還是被看好的。”該品牌負責人稱。

　　盡管社區商業最初只是作為社區居民的生活配套而出現的，但社區商業的開放性卻日益明顯。越來越多的征兆表明，社區商業將成為各路品牌征戰市場的真正“腹地”。而隨著大量的品牌形象店的“深入腹地”，過去無序、單一的社區商業形象，也將從此脫胎換骨。

　　牽手之因：條件匹配各得其所

　　“如果開發商最初對小區商業布局考慮得合理，商業規模、輻射半徑、人口基數足夠，那么我相信許多的品牌產品都會朝社區遷移，且分流的速度會更快。”崇安新城龍安置業負責人孫旭東的理由是，因為開發商和品牌雖然訴求不同，卻因同樣的目標而走在了一起。

　　“以市中心百貨和社區購物中心舉例來說，兩者的操作模式不同，前者是以扣點的方式，而社區商業出租了物業，但是靠調動經營戶的積極性來做，經營壓力被分散。此外更重要的一點是，像ZARA、H&M 之類的很多快時尚品牌店因靠較大的營業面積、較低的租金承受能力、較快的商品周轉來獲利，所有的條件均難融于傳統的百貨業體制下，加上其商品豐富度本身就可組建一個小型百貨，它們的存在，會讓商場其他品牌生存艱難。而新興的社區商業基本能夠滿足很多品牌在傳統百貨中難以實現的夢想，二者的‘聯姻’必然是甜蜜而幸福的。”孫旭東認為，未來市中心的品牌一定是中高端的集結，而多數時尚品牌會轉投社區商業的懷抱。

　　未來之形：打造8分鐘消費圈

　　據悉，社區商業是我市重點規劃發展的商業種類。市商務局有關負責人指出，社區商業適度集中配套，有利于聚集人氣，形成規模經營效應，不僅能給居民帶來更完善的服務，更有利于降低居民區的噪音污染，使各個社區變成真正意義上的純住宅。另一方面，集中的商業配套使得資源配置更合理，避免了各開發商重復投資和建設、相互爭奪客源的尷尬。

　　在社區商業的未來布局上，市商務局相關部門負責人認為應該采取相對集中或集中與適當分散相結合的方式，并與住宅保持適當的間距，避免干擾居民等為布局原則，設置行業齊全、服務配套較為完善的，以滿足居民日常生活消費為主的商業網點，主要經營群眾生活必需品，服務對象為該區域及部分外來消費者的屬地型商業，力爭做到規模各異、層次多樣、定位明確、功能趨向多元化。在社區商業的業態規劃上，這名負責人建議，商業網點可以小型購物中心的模式規劃，服務人口在4到6萬人，服務半徑為1500米左右，可重點發展中型超市、小超市、便利店、餐飲店、醫藥店、金融服務機構、美容美發店、沐浴場所等8種社區商業必備性業態的連鎖網點配置。同時應該加快引進具有國際水準的社區商業連鎖品牌，完善社區服務功能，提高居民生活質量。“商業網點的經營輻射半徑都應該在400米以內，在最短時間、最近距離內迎合居民五花八門的日常需求，力爭做到以居民8分鐘消費圈為目標，即社區居民在步行8分鐘內可以滿足日常生活基本消費需求。”這名負責人稱。

　　記者了解到，無錫現有特色街區實現社會消費品零售額已占全市總額的41%，成為拉動消費和推動區域發展的重要力量。業內人士認為，社區商業還應向特色商業街區發展，改變過去分散、規模小、缺乏特色和對生活干擾嚴重的局面，形成以商業、休閑、娛樂為主題，或者以景色、人文、風情為主題的特色商業街，呈現出業態更豐富、主題更明確的特點，無疑會受到更多市民的歡迎。