國美商都迷局
作為北京較大的城市綜合體建設(shè)項目之一，國美商都從開始建設(shè)就充滿了質(zhì)疑；高價拿地，項目名稱4次變更，綜合定位3次轉(zhuǎn)換，管理人員換了一茬又一茬……讓人眼花繚亂，嘆為觀止。如今，歷經(jīng)3年的并購事件也是幾經(jīng)更迭，迷霧重重。
日前，一則北京國美商都城市綜合體被海航集團以60億元并購的消息，再次喚醒人們對黃光裕唏噓不已的記憶。此前，國美商都項目曾被視為國美的地產(chǎn)毒藥。
縱觀國美商都長達6年多的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，其間迷霧重重，尤其在2008年底突然遭遇黃光裕經(jīng)濟犯罪事件，遂陷入困境。2009年以來，國美商都頻頻被曝出售“改嫁”，叫價從40億元到60億元再到100億元，也曾數(shù)次傳出多個接盤方，但一直沒有結(jié)果。
有相關(guān)消息披露，海航集團旗下企業(yè)以60億元聘禮“迎娶”了這位身價不菲的“新娘”，并稱該項目盤活的具體方案正在運作。然而，1月6日，本報記者經(jīng)多方了解，國美、海航“嫁娶”雙方對此事均未正式宣布。
在2012年第一場雪過后，國美商都城市綜合體似乎并未感到新東家?guī)淼脑陝樱琅f在寒風(fēng)中落寞的矗立著。
業(yè)內(nèi)專家坦言，若并購成真，從目前的狀況看，國美商都項目能否撥云見日、順利起飛，將是對海航這位“駕機大佬”的一次嚴峻考驗。
地產(chǎn)巨無霸重彩登場
在國美龐大的商業(yè)帝國中，國美商都堪稱其地產(chǎn)系列的旗艦項目，曾一度承載著昔日中國內(nèi)地首富黃光裕的地產(chǎn)夢想。
該項目毗鄰北京西南四環(huán)主干道，與擁有500棟寫字樓的總部基地連為一體。其規(guī)劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬平方米，由兩座相連的雙子綜合體組成。
有關(guān)資料顯示，國美商都由美國RTKL國際公司負責概念設(shè)計，中建五局和中建八局承建。A座鵬潤城由5棟獨立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過30萬平方米的國內(nèi)首家獨創(chuàng)式多主題、強強聯(lián)手的美式購物中心。該建筑體充分借鑒迪斯尼、拉斯維加斯的商業(yè)理念，打造頂級體驗式異域風(fēng)格內(nèi)街外景，涵蓋百貨、娛樂、酒店等6大商業(yè)主題。
B座12萬多平方米的鵬潤國際時尚中心集商務(wù)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、會展、品牌推廣于一體，欲打造中國與國際時尚產(chǎn)業(yè)交流接軌的平臺。通過引進國內(nèi)有制造實力的服裝生產(chǎn)企業(yè)，從原料、輔料等細節(jié)之處提升品質(zhì)，增加“中國制造”產(chǎn)品的價值量，孵化中國品牌。
同時，該中心配備了國際會議、商務(wù)休閑、信息發(fā)布等專業(yè)服務(wù)場地。附設(shè)品牌商學(xué)院、法務(wù)中心、知識產(chǎn)權(quán)中心、全球時尚咨詢中心、國美管理學(xué)院等輔助提升商家的經(jīng)營管理能力與國際市場競爭力。
與此呼應(yīng)的是，這個航母式商業(yè)地產(chǎn)項目的表面運作在黃光裕手里似乎是風(fēng)生水起。
2005年4月18日，黃光裕旗下北京國美置業(yè)有限公司斥資8.05億元成功取得國美商都地塊，成為當年北京最大的招拍掛項目。
1個月后，“國美置業(yè)摘牌科技總部新區(qū)核心商務(wù)區(qū)項目”簽字儀式高調(diào)舉行。北京市、豐臺區(qū)政府的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、黃光裕等國美高層以及百余家媒體記者參加了簽字儀式。
6月24日，國美置業(yè)為國美商都項目正式注冊成立了北京國美商都建設(shè)開發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長，由此可見國美商都在國美地產(chǎn)中的分量。
9月7日，在時任豐臺區(qū)區(qū)長張大力主持下，專門為國美商都召開了項目匯報聯(lián)席會議，會議聽取了國美置業(yè)有限公司總經(jīng)理禹晉永對國美商都項目進展情況的匯報，其概念設(shè)計理念得到了當?shù)卣块T的肯定，被列為北京市和豐臺區(qū)重大工程項目。
同時，國美商都對外招商的號角持續(xù)吹響，國美置業(yè)有限公司總經(jīng)理禹晉永曾向媒體表示，國美商都租位已全部簽約訂出，其中不乏國美集團全球戰(zhàn)略合作伙伴。在此后公開舉行的簽約儀式上，天虹百貨、特力屋、金錢豹、奧卡索、麥當勞、屈臣氏等近百家企業(yè)簽署入駐協(xié)議。
項目定位更迭的陣痛
表面看，國美商都形象光鮮、品質(zhì)尊貴，但實質(zhì)上，其本身卻暗流涌動。
從2005年國美置業(yè)拿下國美商都用地開始，國美商都項目案名和項目定位經(jīng)過了數(shù)次變更，分別是國美商都（2005年5月）、鵬潤時代廣場（2006年5月）、鵬潤國際時尚交易中心（2006年底）、國美商都（2008年6月）。為此，國美商都項目負責人相繼易帥，經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。
知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晉永自己拍板的決定讓當時正在出差的黃光裕有點措手不及。注冊資本只有1.5億元的鵬潤地產(chǎn)無力償付高達8億元的土地出讓金，啟動這一項目談何容易？更大的難題在于如何運作這樣大體量的商業(yè)體？4個月后，禹晉永被黃光裕以“破壞制度、泄露公司機密”之名解雇。在禹晉永離開后，總經(jīng)理一職由公司原來的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。
2006年，以房地產(chǎn)銷售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國美置業(yè)總經(jīng)理，在對國美地產(chǎn)業(yè)重組的同時繳清了國美商都土地款，并將此項目案名改為鵬潤國際時尚交易中心，大打服裝牌，在其主政期間，僅在國美商都項目上的運營投入就高達3000多萬元。一年多后無果，童淵也由此出局。
2007年6月，臺灣人周東權(quán)入主，在童淵的基礎(chǔ)上進行了改良。周東權(quán)決定將國美商都的其中一座建筑維持原來的概念，只稍微做些調(diào)整，另外一座建成購物中心。遺憾的是，在2008年10月，周東權(quán)因與管理層的一些分歧，掛印而去。即使后來的王海域也未能使其大放異彩。
一位曾經(jīng)參與國美地產(chǎn)招商的高層認為，問題出在黃光裕過高地追求投資回報率。“要求第一年租金達到7元/平方米/日，且是以建筑面積計算的。這是一個不可能實現(xiàn)的目標”。
以位于北京西單商圈的大悅城為參照系，目前零售業(yè)態(tài)的套內(nèi)租金約10元/平方米/日。按照行規(guī)，單位套內(nèi)面積的租金是單位建筑面積的兩倍。實際上，黃光裕對國美商都的租金預(yù)期竟然高出地處北京黃金地段的大悅城達40%。
據(jù)稱，黃光裕最想做的業(yè)態(tài)是小商品市場，但國美商都在設(shè)計上是以購物中心為框架。一位商業(yè)地產(chǎn)專家總結(jié)其所面臨的窘境：做百貨培育期太長，做購物中心沒有品牌商戶，做專業(yè)市場遲遲不拍板。
分析人士指出，國美商都實際上是一輛裝著夏利發(fā)動機的奔馳，外觀看上去不錯，內(nèi)部卻一片狼藉。國美商都今天的局面主要是由內(nèi)部人事管理問題造成，國美商都高層不斷更換是黃光裕專權(quán)的體現(xiàn)，零售業(yè)的人資管理模式用到地產(chǎn)上是完全失敗的，因此，也不難理解項目公司為何難以實現(xiàn)高效快速的運轉(zhuǎn)。
至此的結(jié)局是更換了5任總經(jīng)理、4次易名之后，國美商都仍然是一個半拉子工程。而在這個項目里已經(jīng)消耗了黃光裕大筆的真金白銀。
據(jù)原國美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營銷推廣費用，總投入大概在24億元左右。
由此，國美商都領(lǐng)跑北京、映屹全球的美好愿景正向一劑吸金的地產(chǎn)毒藥轉(zhuǎn)變。
困境下的曲折“求嫁”之路
2008年11月24日，據(jù)有關(guān)媒體報道，國美集團董事局主席、中國內(nèi)地首富黃光裕日前遭公安機關(guān)拘查，國美電器在香港聯(lián)交所停牌。
盡管國美新聞發(fā)言人何陽青一再強調(diào)，公司經(jīng)營管理如常。但是，黃光裕因操縱股票價格而折戟沉沙的消息仍霎時轟動業(yè)界。
2008年11月27日，北京市公安局新聞辦首次證實，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟犯罪，確實正在接受警方調(diào)查。2009年1月7日，其妻杜鵑也涉案被查。
這對于滿目瘡痍的國美商都項目來說無異于雪上加霜。12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹、王俊洲、魏秋立等國美電器高管進行溝通。當時，黃光裕就交代了處理部分地產(chǎn)項目的決定。其業(yè)務(wù)重心，由占用資金較多的一級開發(fā)土地和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向資金回流更快的住宅項目。
2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以4億元的價格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產(chǎn)開發(fā)公司。在這次轉(zhuǎn)讓中，國美旗下鵬潤地產(chǎn)約損失1億元。除此之外，鵬潤地產(chǎn)在北京昌平的一級土地也相繼找到了新買主。
而國美商都項目作為國美地產(chǎn)的重中之重，分量巨大，要在短時間內(nèi)找到合適的接盤者并不容易。當年3月，國美就開始與注冊資本金達21億元的中鐵置業(yè)進行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的操作方式上存在分歧，2個月后談判失敗。
此后又有2家投行愿意以控股的方式來競爭這一項目，給出的最高價格是60億元，因種種原因未果。
在此動蕩背景下，國美的地產(chǎn)業(yè)和家電業(yè)遭遇完全不同的命運，家電業(yè)有股市做資本平臺，數(shù)百家的連鎖店還牽扯到就業(yè)等敏感問題，經(jīng)營得以平穩(wěn)過渡。而部分還停留在初期的地產(chǎn)業(yè)務(wù)受嚴重的沖擊。
2009年8月7日，香港證監(jiān)會正式公告，香港高等法院已經(jīng)發(fā)出臨時強制令，凍結(jié)國美電器控股有限公司前主席黃光裕、其妻杜鵑女士及2家公司的相關(guān)資產(chǎn)，涉及金額達16.55億港元。據(jù)悉，這是該會有史以來向法院申請凍結(jié)資產(chǎn)金額最高的一次。此時多家媒體指出，當月底國美將以60億元的價格正式對外轉(zhuǎn)讓國美商都，并稱建筑商中建八局已經(jīng)在意向初定后，第二次進入這座爛尾許久的建筑繼續(xù)施工。鵬潤地產(chǎn)高層予以否認，表示目前國美商都還未確定是否出讓，公司內(nèi)部對于出讓該項目還未形成統(tǒng)一意見。
2010年5月18日，黃光裕案一審宣判塵埃落定，北京市第二中級人民法院裁定，黃光裕犯非法經(jīng)營罪、內(nèi)幕交易罪、單位行賄罪三罪并罰判處有期徒刑14年，并處罰金6億元，沒收個人財產(chǎn)2億元。此后9月7日，杜鵑被判處有期徒刑三年緩期三年執(zhí)行，并當庭釋放。
此時，國美控制權(quán)之爭已經(jīng)開始，黃光裕為增持股份投入了巨額資金。資料顯示，8月底，黃光裕斥資近7億元增股，使持股總量增至35.98%。加上各項案件罰金、凍結(jié)金額，資金總量達數(shù)十億之多，為防備陳曉方面突然增持，甚至將手中40%股權(quán)質(zhì)押于金融公司籌資50億元。由此可見，黃氏家族對充足資金流的依賴可見一斑。
2010年10月，有媒體報道，國美商都將以40億元加5億元債務(wù)，打包出售。但隨后，黃光裕方面人士否認了這一數(shù)據(jù)，“按總價100億元計算，每平方米價格僅1.8萬元。按媒體報道的40億元加5億元債務(wù)的說法，每平方米才8000元，根本不可能有這個價格”。
雖然黃光裕方面稱出售國美商都一直在計劃中，也不是因為缺錢才急于出售。但業(yè)內(nèi)普遍分析認為，2010年黃氏夫婦大量資金損耗使黃家的資金已經(jīng)非常緊張，而出售國美商都無疑最具“補血”價值。
當月28日媒體的報道稱，紅星美凱龍正在接洽黃家，欲購買國美商都，但國美方面未給予證實。12月底的消息顯示，此時國美商都的售價已增至100億元。
分析人士指出，黃光裕當年的跑馬圈地為今天的壯士斷臂埋下了禍根，過分熱衷資本運作、在二級市場套現(xiàn)的思路一開始就偏離了認真做地產(chǎn)的跑道，國美商都先天不足的頑疾使其被迫出售在所難免。雖然其出售信息頻頻曝出，但是耗資巨大的并購在當年并未出現(xiàn)真正的買家。
海航并購迷局
去年8月，有關(guān)國美商都出售的報道似乎被注入了雞血，其曲折求嫁的消息再次蔓延。消息稱，海航商業(yè)公司或許是支付60億元的闊綽買家，若成功收購國美商都，有可能會成立單獨的項目公司運營。
據(jù)海航集團官方網(wǎng)站披露，海航商業(yè)公司注冊于2007年9月，以布局全國、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)發(fā)展為戰(zhàn)略方針，業(yè)務(wù)涵蓋實體（零售）商業(yè)、虛擬（網(wǎng)絡(luò)）商業(yè)、金融（投行）商業(yè)、物業(yè)（地產(chǎn)）商業(yè)。截至2011年6月底，資產(chǎn)規(guī)模達175億元。
一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時表示，確實聽說海航商業(yè)近來在“挖角”一些適合商業(yè)地產(chǎn)的團隊，有擴張勢頭。
值得注意的是，本報記者在上市公司西安民生去年12月22日的公告中看到，為避免同業(yè)競爭，控股股東海航商業(yè)控股有限公司和其母公司海航集團分別出具承諾書，承諾未來商業(yè)百貨和超市業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃將以西安民生為主，將其作為未來整合海航商業(yè)控股及其控制的公司商業(yè)百貨和超市業(yè)務(wù)資源的唯一主體。
海航商業(yè)還表示，自2011年12月21日起3年內(nèi)，海航商業(yè)控股將把目前下屬的其他商業(yè)百貨業(yè)務(wù)注入西安民生，包括興正元、天津國際商場有限公司；并在5年內(nèi)把目前下屬的其他商業(yè)超市業(yè)務(wù)注入西安民生，包括上海海航家樂企業(yè)管理有限公司、北京海航家樂商業(yè)管理有限公司、廣東海航樂萬家連鎖超市有限公司。
如果此次海航商業(yè)并購國美商都成功，很可能也一并打包給西安民生經(jīng)營。
對于海航商業(yè)來講，運作商業(yè)地產(chǎn)，資金是其先天的優(yōu)勢，但要盤活國美商都這樣的項目，需要更強大、專業(yè)的商業(yè)團隊。
無獨有偶。日前，又有媒體披露，國美商都項目已經(jīng)轉(zhuǎn)賣給海航置業(yè)公司，但盤活該項目的具體方案尚在醞釀之中。
海航置業(yè)公司成立于2007年5月，專注于房地產(chǎn)開發(fā)投資，公司擁有北京、天津、上海、廣州等十多家區(qū)域公司，截至目前，海航置業(yè)已開發(fā)完成近百個項目，土地開發(fā)面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。
在地產(chǎn)領(lǐng)域，海航置業(yè)的擴張勢頭尤為強勁。2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧成為上海地王，掀起航空業(yè)入主地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮。2010年，當國內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時，海航置業(yè)卻依然高歌猛進，拿地力度不減反增。
2012年1月9日上午，本報記者就并購國美商都致電海航集團，得到的答復(fù)是，在去年下半年，海航商業(yè)與海航置業(yè)同步并入集團下屬海航實業(yè)。對于并購國美商都事宜，海航方面人員稱并不知情。
1月10日，在國美商都城市綜合體項目現(xiàn)場，記者并未發(fā)現(xiàn)任何異樣，龐大的建筑群依舊矗立，其西南側(cè)的外墻裝飾部分工程尚未完工。東南正門不遠處懸掛的“施工現(xiàn)場樓前50米禁止入內(nèi)”的條幅在寒風(fēng)中飄搖，一名保安正凝望著墻體上“南四環(huán)西路182號”的標牌，不知在思考著什么。
據(jù)記者了解，作為上市企業(yè)的國美、海航“嫁娶”雙方對此事均未正式宣布，此次并購事件愈發(fā)變得撲朔迷離。
國美商都將走向何方
此次并購的接盤者無論是海航商業(yè)還是海航置業(yè)，也許能喚醒沉寂數(shù)年的國美商都，至于能否使其大放異彩，對海航來說，將是一次嚴峻的考驗。
21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，國美商都此前的定位不僅給其帶來經(jīng)營之痛，也為接盤者帶來較大的挑戰(zhàn)。國美商都是一個主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型的建筑，這就給接盤方調(diào)整帶來困難。比如，為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，操盤方會對動線布局，但這對于主體成型的商業(yè)地產(chǎn)項目來講比較困難。
國美商都雖緊鄰西南四環(huán)，但其周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍還未形成，西側(cè)的總部基地是數(shù)百棟單純的企業(yè)辦公樓，對并不在這里居住的上班族來說，商業(yè)消費恐怕很難在此進行。其北側(cè)較為成熟的怡海家園等幾個小區(qū)，雖有商業(yè)消費潛力，但被高架的四環(huán)路阻隔。
業(yè)內(nèi)人士分析，濃厚的商業(yè)氛圍不是一朝一夕能形成的，有的地方需要近十年時間，甚至更長。2003年，總部基地建設(shè)至今，因其定位是企業(yè)總部，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的集中，對于商業(yè)的影響遠不及房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)，商業(yè)氛圍的形成關(guān)鍵是靠流動的人口。
此外，國美商都附近已經(jīng)有一家規(guī)劃為20萬平方米的購物中心，周邊輻射區(qū)域內(nèi)鴻坤理想城內(nèi)有20余萬平方米的商業(yè)面積，宜家購物中心體量也為20萬平方米。加之國美商都50萬平方米的體量，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套面積已經(jīng)超過百萬平方米，勢必會形成競爭。更何況，要盤活國美商都這樣的項目，需要強大專業(yè)的團隊，以目前海航的實力而言，恐難達到。
有媒體在報道時指出，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱得上十分緊張。海航集團的戰(zhàn)略就是先做大再做強，產(chǎn)融結(jié)合，“短、平、快”發(fā)展，收購現(xiàn)有的物業(yè)比較省事，資金越是不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運轉(zhuǎn)，海航已經(jīng)形成了“高負債率”運轉(zhuǎn)模式。
對于海航四處收購的行為，另有業(yè)內(nèi)人士分析，海航以金融平臺做依托，四處找項目，進行并購、整合、拓展，或做品牌輸出，實現(xiàn)資產(chǎn)溢價，做大市值。最終實現(xiàn)綜合性上市，從而獲利。
對于國美商都來說，海航并購后若想長期持有，務(wù)必等到其成熟發(fā)酵，若作為資本運作的籌碼，更應(yīng)重視短期內(nèi)的物業(yè)差價。從海航慣有的作風(fēng)看，很有可能對國美商都進行資本運作。
寒冬即將過去，國美商都的春天還遠嗎？
（來源：中華建筑報 記者：李葆華）
