看來不詳細說說不行了，挽救一個是一個：

1、總容1300戶，預計前期入住600戶？你的根據和理由是什么？既然你自己都說自己不知道如何準確判斷入住率，那么你又是如何預計前期入住600戶呢？   

        關于入住率這一點，是有辦法預估的。去參考當地同等條件樓盤，（請注意同等條件：同城、同區、相近地段、同檔次......需要大量樓盤綜合評估判斷）找已經住滿的，住了一半的，住了三分之一的，看看住戶數比率與時間的關系，以此判斷你的入住率（譬如達到50%所需要的時間）。但是，注意時間因素，越后期的新盤，達到前期樓盤同等入住率所需要的時間更長。我們一般的比例是假設前期同等樓盤入住率達到50%所需要的時間為兩年，那么后期樓盤兩年后只能達到45%入住率。這個很復雜，地方和地方的換算數值也不一樣，但總的辦法是大量采樣，結合實際，綜合考慮。你辛苦一點，把地方樓盤入住率和時間的關系弄清楚了，我想你判斷就八九不離十了。

2、你認為周圍無競爭或者競爭不大？你如何知道，你是根據什么判斷的？給我你的理由！反復和你說過了！你的想法是錯誤的。

      現在的零售行業競爭相當激烈，幾乎沒有沒有競爭的藍海了。現在沒有不等于以后沒有！大家只不過在權衡選擇進入市場的時間！早進入不一定好，我是說不一定好，沒有說一定不好。

        如果照你所說：“沒有競爭，只有我一家！”按照選址的原則之一“一個有潛在消費需求的地方500米內無任何競爭店，那么這個地點就應該果斷放棄；早進、強行進入都是不適宜的！”

3、關于客單價。你估計每戶5元，做為預估，這個是合適的，也符合謹慎的原則。但是我要告訴你的是，你的客單價估計的不準�？蛦蝺r各地、各時期、個類型是不同的，也與店鋪、消費人群相關。譬如，超市的客單價一定你比開的店高，對吧。就說具體的，就你所在的社區便利店，如果是新區新開的，客單價應該高于5元，沒見具體情況，不強做判斷，但根據我的經驗應該估計以6-8元為宜。我估計的保守，你可以按照8元估計。

4、員工人數：最少最少需要三人（包含你）。120平米的店，也做部分生鮮，沒有三個人是不行的，我說的角度是按照小店鋪、初次創業者，成本盡力少來考慮，和正規連鎖公司考慮的角度不同，如果正規的話，需要的人就更多了。按照這樣算來，除了你，也需要兩個人，你按照兩個人共3000元計算吧，太少的話，工作時間長，錢還少，誰能干久？

5、關于毛利：25%的毛利？社區店沒有那么高，最多估計15%就可以了。你說你現金采購，第一點，小店鋪，誰不是現金采購！頂多三天帳期。另外你能采購多少？一次能采購一萬噸？代理商不傻，不管你是幾百家的連鎖，還是單店，數量說話。你有渠道的話另當別論。總之，25點的毛利太高太高了。毛利的問題，還要說一下，你定100%的毛利都可以，但能賣出去嗎？店能做下去嗎？別人告訴你15%，是社區店能做下去，也較為合適的毛利。初期開店，我做的話，只要10%的毛利，寧愿賠，也只要10%。要相信人，信任群眾的智慧，而不是靠個人毫無經驗的判斷。古語“三分利吃飽飯，七分利餓死人”，想想吧。

6、肉的問題：你可以選擇出租柜臺、聯營（扣點），加盟（譬如雙匯）來解決。具體看你適合用什么辦法，采取哪種都可以吧。

7、無肉的問題：對，你想的的很對，會有部分客戶選擇大超市一次解決，而不光顧你的店，你會損失營業額。你有肉沒肉都會有顧客都這么做，這個是消費理念或者習慣的問題（或公卡消費等原因）。如果沒有肉，你的客戶進店率有很大的影響。

8、對，是按照我說的，你一年需要賠12萬元！即使考慮一些樂觀的因素，我的總體判斷為前兩年你賠錢為7-10萬/年，需要兩年。我們不把這個叫賠錢，做便利店這個是非常正常的前期投入。我們叫“養鋪”。除了這個，經營過程中還有一些需要花費大的項目，如年節的備貨，按照日銷3000元，過一個節需要增加5萬進貨費，還有煙錢，需要積累等過年時候用，煙很貴的。你的收入前期是不能支持這些增加的進貨費用的。當然你可以選擇說，我不賣了，你不為賺錢為開心，那我就沒什么可說的了。

9、你的租金：就從一般的角度看，80元/米是相當貴的，除非特別的地段，這些地段一般不是社區地段，純粹的社區地段不是便利店的最好地段。單從這一點來說，你的租金就貴了。再給你說一點，不說的那么清楚，全國便利店租金一般也就平均折合幾塊錢一米，按照你是大城市，按照你是好地方，給你翻15倍，夠不？50元/米，也就夠可以了吧。真貴啦。便利店行業如果租金過于高的話，是不合適做的。我不說你80一米就貴，但對便利店就很貴了。你不是做飯店，你沒那么高的毛利可以支持高租金。

10、高收入人群=高消費。這個是錯誤的。有些地方，全部是高收入人群，但是他們不消費，不是不消費，是不能在你這里消費。他們公卡消費，只能選擇大超市。對未來住戶客層分析過沒有？做店不是賭博。給你講個七年前的例子。我們曾經想做一個店，所有的技術分析都認為可以，但我不同意，也就沒做成。別的商家有好幾家去做了，無一不是血本無歸。為什么，里面全是政府官員，因特殊原因，只去一個大商店消費，懂了吧。公卡只是一個方面，其它方面也有了，一旦你分析不好，賠光光再正常不過了。

11、立地條件：你反復說你的地方是最好的，沒這么說，也就這意思吧。你怎么知道你的地方是好的，單從占個大門口就能判斷么。照這樣簡單，便利店都占個小區的右大門，不就萬事大捷了，還用政府抑制外資，左支持，右扶持的。立地條件是重要的，但不是唯一重要的。不要聽信理論派的，說什么立地條件占什么一半因素呀什么的，立地加上大家知道的那些條件占三成就足夠多了。立地條件不是你生意成敗的關鍵因素。

       總的來說，一是自己沒實際操作社區便利店經驗，二是未知加未知加未知一大堆，就和盲人騎瞎馬，三是前景不明，租金高昂。所以不建議你介入，最起碼不建議你現在介入。

      送你一句話，富人基于事實，窮人基于期望。而期望是靠不住的。聽人勸，吃飽飯。另外，在公開場所表達自己的置疑，也是不恰當的，做人謙虛一點。在坐的很多人都比你更有經驗。

      脾氣不好，但是為了你好。所以拉你一下。

附；你最關心的問題：究竟日營業額有多少？我解答過，你不相信，所以我也沒有再解釋，再說了，我也說過，給你個答案就可以了，你需要的是答案，至于怎么計算，為什么是這個結果，只能說我不是瞎估計，我有我的原則。有些商業上的東西如何計算，大家都知道，但都不說，我也不能說太多。（營業額的計算需要有前提條件，就所有的情況都假設一般，考慮你具體地方的經濟水平和城市居民結構，城市規模和立地，大致也能估算個八九不離十）。

補充：

    我給你答案，但有時候不喜歡給原因。定有不方便之處，請諒解。

你這個預估肯定是太過理想化，原因有：1、員工2500元/月，幾人、上班時間、平均每人都少/月、能交“五金”或者說“三金”嗎？如考慮至少3人，每人才800元/月，現在這樣的“用人荒”，能招到適合的人嗎？2、毛利率25%，你如經營社區型小超市，可以講肯定達不到這個毛利率，能超15%就非常不錯了。3、按你所說，600戶尚未入住的時候，就有一個連魚也賣的生活小超市，那怕他再雜再小，畢竟有一個生活小超市在那里，她也要“活”，就會與你競爭，消費者肯定會“分流”，你預估超市經營后日均能達3000元，恐怕也非常的難。4、如果前面這幾項都不能100%的“達到”，那么你的“凈利”預估就是“無本之木”啊。對于這個“營業房”，拿還是不拿，你不能這年眼前，關鍵是“以后的經營”，這個好象我昨天已經說過了。

12樓說的是有道理的。

入住率是很難估計的，要看周圍的機構配套設施是否完善（學校、醫院等機構完善的話，比較適合居住），炒房的多不多。

正常的話，像這種小型超市，平均客單達到6-8元是沒有問題的，如果以8元/客計的話，如果你每天有600單的交易量，就有4800元的銷售額，你明白嗎，以一戶花5元來算是不科學的。這就是對銷售額的估計

120平方做生鮮，感覺太小了點，對于食品的陳列空間過小，不利于銷量的提升，另外9千多的月租感覺是貴了點

但具體的情況，要你自己才最清楚，你最有發言權，祝你成功

建議你不要太心急了，找到合適的店面再出手，租金太高會給你的盈利帶來很大的壓力，記住，不管你之前做的多好，做員工和做老板是絕對不一樣的