從2007年獲取土地，到2008年將部分股權出讓給恒基兆業和九龍倉，新鴻基地產在成都的地標性項目環貿廣場(ICC)終于亮相蓉城。

　　事實上，該項目四年的開發過程可謂不易，期間歷經波折。而如今還未正式招租，又即將與成都其他大量的寫字樓“短兵相接”，爭奪市場。

　　ICC股權波動

　　最近有消息稱，位于東大金融街東端的成都ICC項目即將正式亮相。

　　資料顯示，成都ICC項目由新鴻基地產、恒基兆業地產和九龍倉集團聯手打造的大型高端綜合體項目，項目位于成都商業金融核心地帶東大街，項目總占地308畝，規劃總建筑面積約125萬平米。

　　據悉，成都ICC是新鴻基地產在香港、上海、蘇州、南京落腳之后的第五個ICC項目，項目規劃有國際化高品質商場、甲級辦公樓、國際高端品牌酒店、高品質住宅社區等，其中還包括兩棟280米高的雙子塔。

　　從2007年獲取土地，這個曾經有過不少波折的項目終于可以亮相成都。

　　2007年12月17日，新鴻基成都公司祥寶投資有限公司以1200萬/畝的價格，將東方正紅259.078畝的第一塊土地(即攀成鋼地塊)收入囊中，總價31億元。此時正是新政出臺后土地市場遇冷之時，拍賣會當天，因只有新鴻基地產一家應價，因此最終被其以1200萬/畝的起掛價競得。在彼時，就有人稱，相對于同一條線上以西3公里的創下成都紀錄的九龍倉地塊，新鴻基地產“撿到了大便宜”。

　　2008年7月12日，新鴻基地產發布公告表示，公司已經與恒基兆業地產有限公司和九龍倉集團有限公司組建了一家合資公司，新地將持有合資公司40%的股權，恒基地產和九龍倉集團將分別持有合資公司30%的股權。三家合作伙伴將向合資公司墊付貸款總計45.9億元，用于支付土地收購及其他開發成本。

　　當時，大部分人相信，這與新鴻基地產的家族紛爭有莫大關系。

　　但新鴻基地產方面隨后對外回應稱，這在香港是一種很正常的做法。新鴻基地產成都負責人戴勇介紹，在07年12月拿地的時候就已經和九龍倉、恒基地產開始接觸了，“在香港這是一種比較常見和習慣的做法，而新鴻基地產和九龍倉以及恒基地產有著廣泛的合作，我們有一些好的項目他們都會參與進來。”

　　據當時資料顯示，該項目轉讓的60%股權僅涉及到資金上的關聯交易，項目整體運作、管理還是由新鴻基成都公司祥寶實業獨立完成，而股權變化后的合資公司人員也不會進行任何調整。

　　成都寫字樓

　　雖然成都環貿廣場的背后有三個實力雄厚港資大佬，但進入2011年后，成都市場亦有大量寫字樓入市，因此環貿廣場未來也將面對不小的競爭。

　　據不完全統計，僅2011年，成都就有大批體量龐大、業態豐富的商業項目集體面市：萬達金牛廣場、龍湖北城天街、龍湖時代天街、華潤萬象城、九龍倉時代1號、九龍倉時代8號、新鴻基ICC項目、富力天匯城。

　　而其中，大部分項目皆為商業綜合體，換而言之，寫字樓是不可缺少的業態。因此在很長一段時間，成都亦有大量寫字樓供應。

　　“投資商家的規劃和市場的發展，很難精準匹配。比如五六年前成都的甲級寫字樓遠遠跟不上發展需求，但現在成都甲級寫字樓供應量劇增，短期內可能會超過市場需求。”成都家慈地產顧問公司總經理張猛表示，成都的商業地產市場已進入發展高峰期，以寫字樓市場和城市綜合體為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級寫字樓，未來2-3年至少有超過20個甲級寫字樓項目推向市場。

　　而據戴德梁行第三季度的報告上顯示，今年第三季，成都甲級寫字樓市場存量保持為541,498平方米;平均租金為每月每平方米127.84元，環比上漲3.67%，同比上漲6.2%。

　　此外，戴德梁行統計，第3季度甲級寫字樓市場整體空臵率為20.60%，較上季度大幅下降了7.70個百分點，季度降幅為2007年第4季度以來最大值。

　　戴德梁行認為，成都甲級寫字樓市場未來還是可以保持較為良好的態勢。

　　而針對環貿廣場所在的東大街區域，另一知名顧問機構仲量聯行也在《成都寫字樓白皮書》中稱，東大街的發展將主要以九龍倉、鐵獅門、新鴻基地產等國際知名開發商為龍頭，目前區域內項目多為在建項目，而東大街一環路以內目前已經具備一定的商務氛圍，預計片區成熟需3-5年，二環路以外攀成鋼片區則需5-8年。

　　仲量聯行表示，該片區物業的地標性不及人民南路的物業，但是知名開發商將為物業開發帶來新的理念，預計該片區未來高品質物業聚集并隨之帶動物業價格。

　　同時，仲量聯行亦表示成都的寫字樓市場將吸引大量投資，其中有一個重要原因是，成都市寫字樓租金回報率較高，約為7-8%，高于住宅和零售商鋪的回報率，也高于一線城市平均5-6%的水平。
　　（觀點地產網 武瑾瑩）