營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅負(fù)之一。如何將營業(yè)稅行政法規(guī)融入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)？把零散、抽象的稅法與紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來，一網(wǎng)打盡而絕無遺漏，完成從稅務(wù)專家到房地產(chǎn)稅務(wù)管理大師的飛躍！
1、 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的收入會計(jì)核算分布在“營業(yè)收入”“營業(yè)外收入”“投資收益”“財(cái)務(wù)費(fèi)用”4個(gè)科目之中。是否所有記錄于這四個(gè)科目的貸方的“收入”均須申報(bào)營業(yè)稅？區(qū)分“應(yīng)稅收入”與“非應(yīng)稅收入”有沒有一個(gè)根本的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)？
2、 不動產(chǎn)銷售收取的預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅，是“預(yù)繳營業(yè)稅”嗎？為什么說正是財(cái)務(wù)經(jīng)理的這個(gè)錯(cuò)誤“預(yù)繳營業(yè)稅”觀念構(gòu)成了侵犯納稅人所得稅權(quán)益的元兇？
3、 租賃保證金是否應(yīng)繳營業(yè)稅？北京東城區(qū)地稅局官員說“租賃保證金屬預(yù)收租金”，廣州地稅局說“租賃保證金屬于價(jià)外費(fèi)用”，你“從了”嗎？
4、 認(rèn)籌金是否應(yīng)繳營業(yè)稅？
5、 承包商逾期未索取的質(zhì)保金轉(zhuǎn)作本公司營業(yè)外收入后，須交營業(yè)稅嗎？
6、 房屋被地鐵公司拆遷而從地鐵集團(tuán)取得的補(bǔ)償款，武漢市地稅局稽查局要補(bǔ)營業(yè)稅，理由是“應(yīng)當(dāng)視為銷售不動產(chǎn)收入”。從還是不從？
7、 客戶簽訂《預(yù)售合同》后放棄購房，沒收的定金是否應(yīng)繳營業(yè)稅？穗地稅發(fā)[2003]141號認(rèn)定“如納稅人當(dāng)期沒有發(fā)生營業(yè)額，其取得的賠償金按原約定的行為征收營業(yè)稅”是否合法？
8、 街道辦同意給予本公司一筆財(cái)政補(bǔ)貼資金，但要求本公司先開具稅務(wù)發(fā)票才肯撥付。開或不開？交不交營業(yè)稅？
9、 集團(tuán)公司實(shí)行資金集中管理。總部資金平臺卻沒有取得財(cái)務(wù)公司《金融業(yè)務(wù)許可證》。項(xiàng)目公司存放在總部的資金收取的“存款利息”是否應(yīng)繳營業(yè)稅？福建省地稅局的會議紀(jì)要規(guī)定征稅合法嗎？
10、 稅務(wù)官員可以自由裁量“價(jià)外費(fèi)用”嗎？稅務(wù)官員稱房地產(chǎn)公司代業(yè)主辦理房產(chǎn)證而代收的各種稅款和行政規(guī)費(fèi)（例如印花稅、契稅、工本費(fèi)、房屋維修基金）、不返還的定金或違約金都是價(jià)外費(fèi)用，都要繳營業(yè)稅，你從嗎？
11、 物業(yè)公司代收的“排污費(fèi)”“垃圾處理費(fèi)”，物業(yè)公司需申報(bào)營業(yè)稅嗎？
12、 房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的測繪費(fèi)、合同律師見證費(fèi)，是否應(yīng)納營業(yè)稅？
13、 銷售一套精裝修別墅（樣板房）價(jià)格1200萬元，業(yè)主要求簽訂1000萬房屋銷售和200萬精裝修兩份合同、分開開具發(fā)票，財(cái)務(wù)可否同意？200萬裝修收入是否申報(bào)營業(yè)稅？
14、 銷售樣板房一并銷售的空調(diào)、家具、家電，是否需要申報(bào)增值稅？
15、 “交5000抵5萬”銷售業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何操作業(yè)務(wù)流程、合同價(jià)款、開具發(fā)票？如何預(yù)防稽查局找碴？
16、 “老業(yè)主推薦新客戶贈送6個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)”，應(yīng)當(dāng)如何操作最節(jié)稅？物業(yè)公司免收6個(gè)月管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)視同銷售仍然確認(rèn)會計(jì)收入、申報(bào)營業(yè)稅？是否還負(fù)有代扣老業(yè)主20%的個(gè)人所得稅的義務(wù)？
17、 銷售部為營造銷售氣氛而組織開盤現(xiàn)場抽獎品活動，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)確認(rèn)為“銷售費(fèi)用”還是“營業(yè)外支出”？公司是否負(fù)有代扣20%個(gè)人所得稅的義務(wù)？
18、 “買房送車位”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何約定合同條款方能抵御地稅稽查局找麻煩，要求按“無償贈送”核定車位價(jià)值另課營業(yè)稅？因房地產(chǎn)熊市降價(jià)安慰老業(yè)主而加贈的車位又如何操作？銷售部設(shè)計(jì)的操作模式是另簽一份“價(jià)格為0或者1元”的車位銷售合同，存在什么風(fēng)險(xiǎn)？
19、 舊城改造業(yè)務(wù)對老業(yè)主還建的房屋，應(yīng)當(dāng)如何申報(bào)營業(yè)稅？按市場評估價(jià)還是按成本價(jià)？外部會計(jì)師行要求上市公司會計(jì)按市場公允價(jià)對還建房屋確認(rèn)營業(yè)收入，又如何報(bào)稅？還建業(yè)務(wù)營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)在簽訂《拆遷還建協(xié)議》日申報(bào)，還是在房屋建成交付并確認(rèn)會計(jì)收入后再申報(bào)？
20、 《土地出讓合同》約定配建“兩限房”、“低價(jià)商品房”，售價(jià)低于成本，如何進(jìn)行會計(jì)與稅務(wù)處理？
21、 土地出讓合同約定建設(shè)若干面積70/90戶型回遷樓，以成本價(jià)3000元/平米由政府回購用于安置被遷拆居民，超面積按市價(jià)7600元/平米計(jì)價(jià)。收回遷款日、交樓收取超面積價(jià)款日應(yīng)如何進(jìn)行會計(jì)處理？回遷面積應(yīng)以什么價(jià)申報(bào)營業(yè)稅，3000元還是7600元？以什么價(jià)確認(rèn)土地增值稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本扣除金額，7600元還是3000元還是4600元？
22、 地產(chǎn)集團(tuán)公司總部從銀行借入資金，再調(diào)給項(xiàng)目公司使用，應(yīng)當(dāng)如何操作？總部向項(xiàng)目公司收息還是不收息？收取利息是否應(yīng)申報(bào)營業(yè)稅？收取利息公司應(yīng)開具發(fā)票還是收據(jù)？
23、 委托信托投資公司向其他關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)放貸款，信托公司以扣減《貸款合同》貸款方印花稅后的利息收入凈額移交給委托公司，城市公司以實(shí)收的利息凈額貸記“投資收益”。貸款利息收入應(yīng)納營業(yè)稅應(yīng)由信托公司還是本公司申報(bào)？按什么口徑申報(bào)計(jì)稅依據(jù)？
24、 房地產(chǎn)開發(fā)公司與國土局下屬土地儲備中心（事業(yè)單位）控制的國有公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，從事土地一級開發(fā)，本公司的主要職能是負(fù)責(zé)提供融資和管理。一級開發(fā)完成，如最終未能成功拍得該塊熟地，由土地儲備中心控制的國有公司返還開發(fā)公司全部建設(shè)成本和資金利息，如何進(jìn)行會計(jì)處理？如何申報(bào)營業(yè)稅？對方要求開具稅務(wù)發(fā)票，可以開嗎？土地儲備中心及其下屬國有企業(yè)為獲取銀行貸款，要求與公司簽訂不實(shí)際執(zhí)行的總包合同，公司可以配合嗎？
25、 開發(fā)公司指定的分包商是制造商，例如幕墻制造商包安裝、鋼結(jié)構(gòu)制造商包安裝、鋁合金門窗制造商包安裝，該制造商向總承包商開具的商品銷售普通發(fā)票可以作為總包商扣減分包營業(yè)額的憑證嗎？上海、沈陽等地稅務(wù)官員提出“分包營業(yè)額扣減憑證只準(zhǔn)是本區(qū)建安發(fā)票”，正確嗎？
26、 為什么說一個(gè)優(yōu)秀的稅務(wù)經(jīng)理必需能夠精準(zhǔn)地把握“納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”？兼職管稅的財(cái)務(wù)經(jīng)理把握不準(zhǔn)，后果又如何？
27、 有總局的稅務(wù)官員稱“2009年修訂后的營業(yè)稅條例就是向收付實(shí)現(xiàn)制靠攏”，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判斷原則已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向收付實(shí)現(xiàn)制。該說法正確嗎？論判定營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的根本規(guī)則。
28、 2010年地稅局稽查局官員檢查一外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)該公司于2009年12月簽署一批《房地產(chǎn)買賣（預(yù)售）合同》，合同總額約3000萬元。后因按揭貸款指標(biāo)的控制，中國銀行一直未能發(fā)放按揭貸款。該公司僅就已收取的首期款約1000萬元申報(bào)繳納了50萬元的營業(yè)稅。稅務(wù)檢查人員認(rèn)為：《房地產(chǎn)買賣（預(yù)售）合同》已經(jīng)簽署，企業(yè)已經(jīng)取得了“索取營業(yè)款項(xiàng)的憑據(jù)”，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)全額申報(bào)營業(yè)稅。未收到的按揭款應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款未能如期收取是企業(yè)的經(jīng)營問題，不能因此少繳國家稅款。要求該企業(yè)補(bǔ)繳營業(yè)稅100萬元，加收滯納金，并按偷稅罰款。你從還是不從？
29、 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與會計(jì)收入確認(rèn)時(shí)間之間是否存在聯(lián)系？預(yù)收賬款在哪些情況下負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)，是不是像官員所說的“稅法不清晰”，“哪個(gè)企業(yè)稅務(wù)沒有問題！”？
30、 客戶簽訂《認(rèn)購書》后交付的1萬元認(rèn)購定金，在簽訂《預(yù)售合同》之前公司是否需要申報(bào)營業(yè)稅？武漢地稅稽查局稱應(yīng)當(dāng)在收到定金日申報(bào)營業(yè)稅，依據(jù)是國稅函發(fā)[1995]156號第18條：“預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天”。稅務(wù)經(jīng)理是否應(yīng)該接受此觀點(diǎn)？實(shí)踐中的危害是什么？
31、 違規(guī)提前銷售，收款報(bào)不報(bào)稅？因限購政策而未備案的銷售合同，報(bào)不報(bào)稅？
32、 某商業(yè)物業(yè)出租，按照租賃合同，租戶須于每年1月一次性預(yù)繳全年租金。問：應(yīng)如何確認(rèn)收入？逐月分?jǐn)偅�是一次性確認(rèn)？應(yīng)如何申報(bào)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
33、 某商業(yè)物業(yè)出租，按照租賃合同，第1年為免租期。問：會計(jì)上第1年是否確認(rèn)收入？第1年是否應(yīng)當(dāng)申報(bào)營業(yè)稅？稅務(wù)官員稱應(yīng)按照市場租金水平核定租金收入征收營業(yè)稅。
34、 房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立哪些科目核算“收入”？在會計(jì)信息化的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，稅務(wù)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)從哪些科目取數(shù)？為什么必需堅(jiān)決反對稅務(wù)官員濫解釋納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？
35、 武漢市地稅局在征管系統(tǒng)中設(shè)置預(yù)警公式，如果申報(bào)“應(yīng)稅收入數(shù)”<“發(fā)票開票數(shù)”，系統(tǒng)自動鎖機(jī)，不準(zhǔn)公司繼續(xù)開具發(fā)票，直到公司按差額補(bǔ)報(bào)稅款為止。據(jù)稱，其執(zhí)法依據(jù)是國稅發(fā)[2008]80號文件“票表比對，以票控稅”，票表不一致即予停售發(fā)票。以票控稅，動輒鎖票！你如何應(yīng)對？
36、 接手老地產(chǎn)公司稅務(wù)管理，如何整體復(fù)核控制營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)，而無懼于稽查局的恐嚇？
37、 一個(gè)房地產(chǎn)法人公司幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目跨幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅務(wù)所都要求在該所申報(bào)納稅。應(yīng)如何應(yīng)對？每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)每個(gè)地塊注冊一個(gè)分公司嗎？
38、 電梯、空調(diào)、門、窗、排水設(shè)備、消防器具、智能化設(shè)備、幕墻、信報(bào)箱、潔具、家具、五金、鋼結(jié)構(gòu)等，在總包合同中應(yīng)當(dāng)約定甲供還是乙供？約定乙供的設(shè)備，被總包商要求開發(fā)公司承擔(dān)3.18%的營業(yè)稅及附加，理由是地稅局的規(guī)定，是否合法？
39、 在總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）應(yīng)當(dāng)約定甲供還是乙供？約定乙供，被總包商要求開發(fā)公司承擔(dān)3.18%的營業(yè)稅及附加，是否合法？
40、 外墻裝飾主材（涂料、面磚、石材）應(yīng)當(dāng)甲供還是乙供？地稅局要求裝修公司將甲供建材也一并申報(bào)營業(yè)稅，理由是《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2006]114號）已經(jīng)被財(cái)稅[2009]61號文件廢止了；裝修公司要求開發(fā)公司負(fù)擔(dān)，應(yīng)該答應(yīng)該要求嗎？精裝修業(yè)務(wù)，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設(shè)備或林木應(yīng)當(dāng)甲供還是乙供？
41、 為什么說幕墻、門窗、定制家具、鋼結(jié)構(gòu)必需向生產(chǎn)廠商直采？其節(jié)稅原理何在？
2012年10月
