商業(yè)地產(chǎn)所涵蓋的物業(yè)比較廣泛，一般將商業(yè)用地性質(zhì)上建筑統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品類型在目前市場(chǎng)上普遍存在的包括商鋪（建筑形態(tài)分為購(gòu)物中心、商業(yè)街和獨(dú)立商業(yè)）、寫字間（建筑形態(tài)分為高密度的集約式辦公、低密度的獨(dú)立式辦公和混合型的商住辦公）、酒店（建筑形態(tài)分為獨(dú)棟或建筑體內(nèi)的獨(dú)立分區(qū)）、公寓（按照目前一些中心城市的規(guī)范限定，40年商業(yè)用地中出現(xiàn)的公寓歸屬于酒店式公寓，執(zhí)行相關(guān)建筑規(guī)范）。
本文想談的只是商鋪這個(gè)層面的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)問題，凡是接觸過商業(yè)顧問公司的人都知道，在商業(yè)顧問的報(bào)告中出現(xiàn)頻率最高的有兩個(gè)詞：一個(gè)是業(yè)態(tài)，一個(gè)是動(dòng)線。好像商業(yè)地產(chǎn)不談業(yè)態(tài)組合，不談動(dòng)線設(shè)計(jì)，那就根本不是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士。其實(shí)不然，這只是商業(yè)地產(chǎn)操作流程中的兩個(gè)環(huán)節(jié)，其他還包括用地規(guī)劃、平面布局、交通規(guī)劃、配套設(shè)置、車流規(guī)劃、品牌組合等等環(huán)節(jié)。
業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)來源于是商業(yè)零售業(yè)，用以區(qū)分不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)的零售組織，例如超市、百貨店、專賣店等等，再細(xì)分到業(yè)種（經(jīng)營(yíng)品種的分類）和品牌（經(jīng)營(yíng)品種的檔次和定位）。后來被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者所使用，用于指導(dǎo)商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行深化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)。
商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期有比較明確的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、投資分析具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。但是，由于中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)整體水品還很薄弱，本人接觸過的很多項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)常常出現(xiàn)邏輯混亂的現(xiàn)象，那么，本人就以往接觸過的商業(yè)項(xiàng)目積累的一些看法，供大家進(jìn)行探討。
在目前的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，想做好一個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，不是很輕松，結(jié)合國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際狀況，我認(rèn)為首先要做的是理清層次：
第一層次：明確項(xiàng)目的開發(fā)屬性。
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)屬性有兩類，一類是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā)，一類是投資性物業(yè)的開發(fā)（住宅最為明顯）。經(jīng)營(yíng)性開發(fā)一般有明確的經(jīng)營(yíng)用途，設(shè)計(jì)思路比較清晰，其開發(fā)者多為實(shí)際經(jīng)營(yíng)的商家，其開發(fā)目的以獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益為主，通常將開發(fā)成本折算進(jìn)固定資產(chǎn)分?jǐn)偅靡院怂愠杀纠麧?rùn)率等指標(biāo)，但在目前的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，只是極少數(shù)。投資性物業(yè)是以開發(fā)物業(yè)獲取投資回報(bào)為方向，以出售和出租的方式為主，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒有明確限定，這是國(guó)內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)主流。以下主要討論的就是第二類開發(fā)屬性。
明確開發(fā)屬性的目的，是要保證項(xiàng)目的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)最終符合開發(fā)商的財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)投資回報(bào)率、成本利潤(rùn)率和現(xiàn)金流的基本要求。
財(cái)務(wù)模型的原則：租售比例*租賃價(jià)格；租賃比例／銷售價(jià)格
只有租售比例、租售價(jià)格合理組合，才能滿足項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求。
在滿足項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的前提下，才能確定項(xiàng)目租售比例和租售價(jià)格。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的整體定位也應(yīng)有了較清晰地認(rèn)知。
第二層次：明確項(xiàng)目的規(guī)劃布局。
根據(jù)上面基本確定的租售比例和租售價(jià)格預(yù)估。進(jìn)行項(xiàng)目平面、立面的基本布局，包括租售位置的選擇、面積單位的設(shè)定、配套功能的取舍等等。并根據(jù)規(guī)劃情況，初步明確各個(gè)主力業(yè)態(tài)的范圍及分區(qū)。
根據(jù)以往的操作經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)開發(fā)商的財(cái)務(wù)需求，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，以及設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念，對(duì)項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局，明確各個(gè)功能分區(qū)的建筑形態(tài)。應(yīng)主要考慮如下幾個(gè)因素：
1、結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)研及商圈分析的情況，以及商業(yè)的最新發(fā)展，考慮因各方因素可能進(jìn)入的一些比較明確的商業(yè)業(yè)態(tài)，并預(yù)留建筑設(shè)計(jì)的空間。同時(shí)，計(jì)算各個(gè)功能分區(qū)的規(guī)模效益，既要滿足商業(yè)目前的生存條件，又要適應(yīng)以后的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)。
2、對(duì)需要設(shè)計(jì)主力業(yè)態(tài)和核心商業(yè)的項(xiàng)目，此時(shí)應(yīng)考慮其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求和項(xiàng)目規(guī)劃的特點(diǎn)，進(jìn)行位置、樓層、區(qū)間的規(guī)劃。一方面，要考慮項(xiàng)目自身的價(jià)值區(qū)間，例如在平面上，臨街面、朝向、道路等產(chǎn)生的地段高低價(jià)值。另一方面，要考慮項(xiàng)目各個(gè)區(qū)間部分的配套成本的高低，尤其對(duì)于大型百貨類主力店，其自身的設(shè)計(jì)規(guī)范較多，切忌避免出現(xiàn)過度設(shè)計(jì)，造成投資成本的浪費(fèi)。
3、確定零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)比重，合理安排零售商業(yè)與非零售商業(yè)的空間劃分。以零售商業(yè)為主的項(xiàng)目，公共空間的使用較大，可以達(dá)到30-50%，此時(shí)的設(shè)計(jì)重點(diǎn)要考慮項(xiàng)目首層、二層和頂層的功能劃分。一般來講，零售商業(yè)首層租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各樓層，同時(shí)對(duì)其他樓層的租金影響也是最大的。在設(shè)計(jì)時(shí)，通常采用首層“多開窗、少開門，一條走道劃圓圈”的做法，保持首層商業(yè)的價(jià)值均衡。非零售商業(yè)為主的項(xiàng)目，由于各個(gè)功能租金差距縮小，應(yīng)保持項(xiàng)目不同區(qū)間的價(jià)值均衡，設(shè)計(jì)時(shí)，多采用增加垂直交通，與首層貫通的做法。
4、項(xiàng)目立面的規(guī)則和不規(guī)則設(shè)計(jì)方式，項(xiàng)目平面的對(duì)稱性與非對(duì)稱設(shè)計(jì)方式的運(yùn)用。設(shè)計(jì)師，尤其是知名設(shè)計(jì)師更多愿意在項(xiàng)目立面上進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)，利用不規(guī)則的圖形創(chuàng)造具有強(qiáng)烈視覺沖擊的建筑效果。商業(yè)建筑的立面效果雖然重要，但要考慮兩個(gè)方面，一是不規(guī)則設(shè)計(jì)，不利于商業(yè)內(nèi)部空間分割，同時(shí)，建筑成本相應(yīng)上升，最終的結(jié)果是可售或可租面積的價(jià)值上升；另一方面，高端商業(yè)品牌（特別是奢侈品品牌），由于自己的時(shí)尚屬性和價(jià)值特點(diǎn)，恰恰可能需要建筑的另類空間來表現(xiàn)自己，凸顯品牌個(gè)性。這個(gè)需要在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)注意。
第三層次：深化項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。
根據(jù)上面兩個(gè)層面上的考慮，就要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深化的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和品牌組合了。由于不同項(xiàng)目的開發(fā)屬性不同，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的結(jié)果要做到：對(duì)于項(xiàng)目整體，給出明確業(yè)態(tài)定位；對(duì)于出租部分，給出明確業(yè)態(tài)組合；對(duì)于出售部分，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)與所用權(quán)已經(jīng)分離，可以給出明確的業(yè)態(tài)引導(dǎo)。
整體上，既要考慮購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑四個(gè)硬性功能的設(shè)計(jì)，也要考慮日益重要的軟性功能的設(shè)計(jì)，包括服務(wù)、文化、藝術(shù)、生活。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的選擇上要考慮當(dāng)?shù)啬壳跋M(fèi)群體多方面、多層次的需求，將各個(gè)經(jīng)營(yíng)模塊合理配置。
需要強(qiáng)調(diào)指出，項(xiàng)目在進(jìn)行深化業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)，需要充分考慮投資方、運(yùn)營(yíng)方、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者多角度的關(guān)系，以下是依據(jù)實(shí)際接觸到的一些項(xiàng)目實(shí)際，給出的幾個(gè)操作上的思路：
首先，作為一個(gè)投資性商用物業(yè)的開發(fā)來講，及時(shí)的銷售回款和長(zhǎng)久的運(yùn)營(yíng)收益是在進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮的兩個(gè)方面，應(yīng)該給予同等重視。完全偏向商業(yè)和完全偏向地產(chǎn)一樣，都不是真正的商業(yè)地產(chǎn)。
其次，合理計(jì)算價(jià)值曲線和利潤(rùn)曲線，正確理解單價(jià)、總價(jià)和面積的關(guān)系，處理好整售和散售的區(qū)別。大型綜合性商家和品牌商家，其議價(jià)能力較強(qiáng)，一方面雖然可以為項(xiàng)目集聚人流，提升其他區(qū)位的商業(yè)價(jià)值，另一方面承受的租金水平有限，甚至附加各種苛刻的諸如免租期、無條件終止合同、貼補(bǔ)裝修、推廣費(fèi)用、停車位使用、廣告位設(shè)置等條款，極大地降低了商業(yè)的投資回報(bào)水平，更難滿足投資者的需要。由于目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資基金等資本市場(chǎng)尚未成熟，銷售和租賃都是基于物業(yè)產(chǎn)權(quán)上的合約。類似于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，分割成單位股權(quán)資產(chǎn)的方式很少有成功的例子。主力店的處置，相當(dāng)于大型固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，由于客戶群有限，往往需要折價(jià)進(jìn)行。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)時(shí)，主力店的處置方式必須和項(xiàng)目整體通盤考慮，最終測(cè)算項(xiàng)目整體總成本曲線、凈現(xiàn)金流、IRR等指標(biāo)。
最后，商業(yè)地產(chǎn)中完全銷售和完全出租的操作方式，對(duì)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)都有明確的要求和條件。例如，所處商圈的競(jìng)爭(zhēng)程度，項(xiàng)目的規(guī)模，同類業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況等。大規(guī)模（超過2萬平米）的商業(yè)在城市一級(jí)商圈中，完全銷售的例子有很多，但后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問題在目前也尤為突出。在相對(duì)于城市偏遠(yuǎn)地段的大體量商業(yè)，完全成功銷售的案例很少，除了一些大型的整售物業(yè)案例。
總而言之，上面提到的三個(gè)層次并不是孤立存在的，也不是按照程序垂直進(jìn)行的。商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)其實(shí)貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的全程。之所以將三個(gè)層次分別提出來，是希望理清程序后，更能清晰地知道在商業(yè)地產(chǎn)的操作中，業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)對(duì)于其他各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)起到的重要作用。商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)包含的大量精細(xì)測(cè)算和組合，同樣需要我們?cè)谶M(jìn)行實(shí)際操作中，不斷分析和總結(jié)。
