L＝李進港

　　B：在內地我們看到的最早的時髦商場，是類似太平洋百貨的大型百貨公司。從那時候一直到現在，內地消費者對零售百貨業的需求發生了什么變化？

　　L：我來內地已經有十年了。應該說每個城市都有自己發展的步伐，在上海，城市的整體品味提升了很多，城市功能調整很明顯，越來越成熟細分。我感覺上海消費者的品味和購買能力變化很大，對各類品牌的接受力提高了。

　　L：南京路發展時間很長，要改革，很不容易。無論南京東路還是南京西路，都因為店鋪的產權問題，而導致無法做較大的改革。靜安寺的久光百貨，剛開業時不是很多人，現在人滿為患，流量相當高，它周邊的新辦公樓很多，因此可以后發先至——它的定位，非常合乎目前消費者的要求，這一點是很重要的。

　　淮海中路今年開出了很多大牌的旗艦店，所以我們開設新天地時尚的時候考慮到這一點，認為這邊搞年輕品牌的話，氣氛會更加融合，也能達到錯位和互補的效果，給大家更多的選擇。從一期、二期到三期，我們一邊在改，一邊在自我升級。

　　現在新開出的大商場，一般都不會太差，因為城市有這個需求在。而且現在各個商圈的地理位置和交通連接都很好，這一點以前大家都沒有想到——這是一個很大的改變。規模較小的潮流百貨現在慢慢起來了，以后在淮海路原本的襄陽路市場這邊會開AMP(購物商場)，應該也會不錯的。每個商圈都有高檔的地方，重要的是城市有沒有這樣的購買力。最終哪個跑得贏，得看下面的發展，看有沒有重新布局的可能性。好的商圈都是不斷調整的。最重要是引進現代零售的商業概念，而且要有長遠的視野，短視一定不行。一般能做得長遠的商戶，都是只租不賣的。

　　B：為什么要只租不賣？

　　設計師店鋪的個性定制服務

　　L：以新天地為例，我們的商鋪也是只租不賣，所以容易控制和調整。在選擇招商的時候，我們可以按照自己的要求做一個融合，那么各個商鋪不需要去爭奪客戶——這是我們優勝的地方。另外，有些地方是單獨招租，但是我們既有商場，又有整個街區，容易搞細分。商鋪一旦賣散，就很難做得高級，管理也十分困難，商業價值也打了不少折扣。目前我們做新天地時尚，還特別要求其中幾家設計師店鋪的設計師要經常在店，接受客戶個性化的定制——其實對他們來說，這也是一塊利潤比較高的服務。

　　你看香港和全世界比較成功的商業都市，商鋪產權都是整個商圈的概念，不是一個一個店的概念。而現在像南京西路，大部分以一家一家商場來劃分。

　　B：你的意思是不是類似南京西路恒隆廣場這樣的形式已經趕不上最新的趨勢了？

　　L：不是說恒隆不行，不過現在沿街百貨更容易成功。目前的趨勢，就是將大百貨放在不同的平面上。大的shopping mall，有時候限制很大，他們的店鋪合約往往是十年八年，這樣一來你很難根據形勢作出調整。而普通沿街店鋪的合約則是一年兩年。一座樓的競爭力和影響力相對一條街道來說會小很多，而且一個地塊商圈在策略上也更加靈活。

　　B：那么類似新天地這種商業模式，有沒有國外的可參照系？

　　L：這個肯定是有的。比如日本的六本木，它就是一個老城區，其中的民居集中了很多小店鋪，而且也不只是購物街區那么簡單，你還可以坐下來喝杯咖啡。日本的零售業在亞洲比較領先，不過新天地的模式可能比外國更加優異，因為你在外國很難在市中心找到那么大一塊地。

　　B：你也提到了日本的零售業。似乎在亞洲，零售業的主要做法都是做房地產——買地，蓋商場，然后招商。為什么我們沒有像Neiman Marcus、Macy’s、Saks Fifth Avenue那樣的買手制零售商出現？

　　L：我覺得這是由零售業的成熟程度決定的，同時也要看一個產業能產生的利潤。歐美生活指數高，所以利潤也高。如果在中國單做零售，除非你做得很大，或者開很多分店，否則沒有規模效應，你就做不好。中國的零售業發展時間短，地產商還是以發展住宅為主，剛剛開始把注意力放到商業地產上。所以中國的零售業還沒有走到這一步。但另一方面，歐美零售業的發展空間已經不大了。

　　有些歐美的地產公司既擁有店鋪產權，同時又負責經營店鋪。比如瑞安的合作伙伴領德高(Redevco，歐洲零售地產投資公司)就是如此。而對瑞安來說，做百貨不是我們的專業，真的要做，因為架構、職能、運作和房地產都不同，資金壓力也相對很大。

　　L：這些商業形式需要比較成熟的市場。中國有多少城市可以賣那么高檔的東西？在中國，目前想要成功，還是專賣店的形式比較奏效。你看淮海路上的一些大商場，這些年來改了那么多次，是為什么？如果做得好，肯定不用改。這就說明買手店那種模式目前在中國還是很難發揮，而且沒有了規模，用在商品物流上的費用都會很貴。大部分中國人想要買高檔的東西，首先就是去專賣店——要買Louis Vuitton就去Louis Vuitton。不僅在內地，在香港也是這樣——現在遍地專門店。大的百貨商店有什么天生的不足？一層二層可以很高檔，但是三層四層呢？有那么多高檔的品牌進駐嗎？地下呢？往往地下就只有飲食街了。

　　B：可是，像上海的正大廣場、龍之夢、港匯廣場，雖然因為面積大，有些區域難以涉及，但是人氣還是很旺。它們的弱勢是不是能依靠這么大的人流消化掉？

　　L：我覺得這類商場在定位時期就要考慮到這一點。有些店鋪可能租金不高，但是能帶來人流——如何把人流帶到高租金的區域去消費？能不能做到這一點，就決定你成不成功。消費者的心理是很沖動的，就看你如何引導顧客，讓他們在走出去之前幫你完成你的商業目標。

　　人有惰性，越高越不愿去。所以你看，沿街商店的門都是平的，越是方便，越有商業價值。香港的海港城很大，但真的生意做得最好的只有頭兩層。而且海港城的建筑不高，縱向比較長，交通也方便。要記住，一樓是最重要的賺錢的地方，其他地方人少點沒關系，還是可以經營下去。所以我覺得均衡的配置最重要，關鍵要看商場總的收入。

　　當然，在日本你可以看到十幾層的大商場，在很高的區域都有飲食區。我覺得中國發展下去也會有這類shopping mall，但要看有沒有那么多品牌和商家來填滿它。