來源/觀點網(wǎng)
撰文/趙焓璐
印力終究還是飲上了商業(yè)地產(chǎn)RIETIs的頭啖湯。
10月26日，證監(jiān)會及滬深交易所官網(wǎng)同步更新顯示，首批4單消費基礎設施REITs正式上報并獲受理，產(chǎn)品包括華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金，以及中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金。
這批REITs項目獲受理的六天前，證監(jiān)會才正式發(fā)布公告，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施領域，并自發(fā)布之日起施行，新增了“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施”。
外界不免好奇印力搶先登陸的原因，以及選擇杭州西溪印象城作為首發(fā)底層資產(chǎn)的理由。
作為萬科的商業(yè)開發(fā)平臺，印力此次獲得受理是否會將利好輸送予萬科，也隨新聞發(fā)酵逐漸成為市場關注的焦點。
底層資產(chǎn)探秘
“這一定是最新的秋季頂流拍照打卡地了。”剛剛過去的十月，杭州西溪印象城在城內(nèi)掀起了又一次打卡風潮，公眾平臺上不乏市民們的實時分享，而印象城項目的搜索熱度也自然提升了一個層次。
相較于市民們的打卡熱度，杭州西溪印象城在資本市場的話題度更加火熱——成為中金印力消費類基礎設施REIT的底層資產(chǎn)。
自10年前項目A館開業(yè)至今，杭州西溪印象城經(jīng)歷了三個重要的時間節(jié)點。
2013年5月，彼時的印力還未“誕生”，前身深國投商業(yè)集團公司旗下杭州潤衡置業(yè)有限公司投資的一座占地面積為8.8萬平方米，地上四層、地下二層的商業(yè)項目正式開業(yè)。
這宗商業(yè)項目總商業(yè)面積超過21萬平方米，開業(yè)初期引進了商戶200余家，其中還包括山姆會員店作為主力店入駐。除此之外，2010年代剛剛興起的首店經(jīng)濟也落地到了西溪印象城A館，開業(yè)初期有超過20余家首次進入杭州的品牌項目。
當時的新聞稿中，西溪印象城填補了杭州西部地區(qū)缺乏大型中高檔商業(yè)購物中心的空白，多家房產(chǎn)商的入駐也為西溪印象城帶來了一部分消費力。觀點新媒體查閱資料后得知，項目周邊的房地產(chǎn)商名單中，萬科、綠城均在其列。
兩年之后，被黑石和工銀國際通過股權收購方式戰(zhàn)略投資的深國投正式對外宣布更名為印力集團，并公布了集團未來的兩大發(fā)展戰(zhàn)略：推動集團品牌資產(chǎn)化，對接資本市場；擴大購物中心品牌體系，推出“印象匯”、“印象里”、“印力中心”三大新品牌。
發(fā)布新品牌后，體量7萬平方米的西溪印象城二期（B館）也開始了建設，并于2019年5月正式完成開業(yè)，新入駐品牌81家，首日開業(yè)率約合98.8%。截至B館開業(yè)完畢，杭州西溪印象城總體規(guī)模達到25萬平方米，在西溪板塊內(nèi)位列第一。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)公告
從地理位置來看，西溪印象城位于余杭區(qū)五常街道五常大道、訪溪路交叉處，也就是杭州市西、北部地區(qū)。
資料顯示，2022年，余杭區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2651.25億元，GDP位列杭州市各縣市區(qū)第一位；從2014-2022年，西溪印象城年加權平均出租率為98.2%；截至2023年6月30日，出租率達到99.2%，估值39.77億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)公告
目前而言，杭州西溪印象城A館及B館運營時間均已超過3年。
從租金記租方式來看，截至2023年6月末，項目固定/提成租金取高的記租方式占到租賃面積的58.5%，這一比例與2020-2022年間的數(shù)據(jù)較相似，2020年-2023年6月，以純提成租金計租的租賃面積平均占比僅有7.72%。
從各業(yè)態(tài)租金收入占比情況分析西溪印象城的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，截至2023年6月，零售業(yè)態(tài)租金占比最高，達到62.5%；娛樂業(yè)態(tài)占比最低，僅有4.8%；餐飲業(yè)態(tài)的租金占比上漲較為穩(wěn)定，從2020年的21.9%上升至2023年前6月的25.8%。
據(jù)項目內(nèi)工作人員透露，目前印象城出租率都比較好，零售、餐飲、兒童等業(yè)態(tài)還有商鋪可以招商；此外，2023年以來餐飲品牌租賃情況更好，“部分零售商鋪都改成了餐飲商鋪完成出租，因為餐飲能夠聚集人氣。”
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)公告
單從出租率數(shù)據(jù)出發(fā)，杭州西溪印象城的發(fā)展比較符合印力集團董事長丁力業(yè)在此前接受觀點新媒體采訪時所言，“商業(yè)地產(chǎn)是長周期、持續(xù)的事情”。
觀點新媒體也在中金印力消費REIT的招募說明書中得知，杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，目前已與TOD掛鉤。
2022年6月，杭州地鐵三號線后通段開通，與該段連接的杭州地鐵洪園站B口、C口可直達西溪印象城城內(nèi)部；項目還在地鐵口開通前啟動了BM地鐵層招商，引入好利來、雜物社等品牌，再次增加了一部分項目經(jīng)營面積。
REITs細節(jié)
印力選擇杭州西溪印象城作為REIT項目底層資產(chǎn)的內(nèi)部原因，或是因為項目運營的長久性與穩(wěn)定性，外部原因則與市場大環(huán)境息息相關。
2022年5月25日，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，政策主要對于存量資產(chǎn)盤活方向、盤活方式、政策支持等內(nèi)容提出了意見，鼓勵盤活存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的資產(chǎn)以REITs形式退出，并推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展。
同年5月31日，證監(jiān)會在前期基礎設施REITs試點工作基礎上，指導滬深交所制定發(fā)布了《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產(chǎn)。
另于今年3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》。《通知》中表示將試點發(fā)行資產(chǎn)類型拓寬至消費類基礎設施領域。
提到消費類基礎設施，自然就聯(lián)想到百貨商場、購物中心等商業(yè)項目，這也恰好與《通知》所提及的內(nèi)容相吻合。
在國家政策不斷完善的當下，各地方政府也接連表態(tài)支持基礎設施領域REITs項目。比如杭州市人民政府辦公廳在今年3月初便印發(fā)了《關于建設現(xiàn)代金融創(chuàng)新高地助力經(jīng)濟高質量發(fā)展的實施意見》，表示大力發(fā)展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金，對企業(yè)將優(yōu)質基礎設施項目通過REITs形式在境內(nèi)外交易所上市的，給予項目所屬權益人最高不超過300萬元的一次性獎勵。
聞聲而動、聞雞起舞，以商業(yè)地產(chǎn)為營業(yè)主線的印力自然不能放過機會。考慮到杭州這座城市是進駐13年之久的根據(jù)地之一，將REITs底層資產(chǎn)錨定在此并不意外。
“整個商業(yè)行業(yè)迎來了歷史性機會，3月26號國家發(fā)改委正式提出了消費類基礎設施公募REITs，10月20號中國證監(jiān)會將購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎設施也都寫入了基礎設施范圍，商業(yè)投資者期盼多年的公募REITs終于放開了。”
在11月2日舉行的觀點商業(yè)年會上，丁力業(yè)發(fā)表演講時特別提到了這次機遇。在他看來，公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后也是最關鍵的一步，讓杭州西溪印象城有機會接受更多投資人的檢驗。
但在市場檢驗最終成功之前，急需理清的應是這筆REIT項目的基本架構。
中金印力消費REIT初始設立時投資的基礎設施資產(chǎn)支持證券為中金公司擬作為計劃管理人所發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，中金公司收購SPV公司100%股權，并通過SPV公司持有杭州西溪印象城背后潤衡置業(yè)100%股權，進而間接持有這宗項目。
收購完成后，SPV公司將在項目公司將其收購后直接注銷，中金公司則將直接持有項目公司100%股權。
因此，項目公司吸收合并SPV公司后，中金印力消費REIT的整體架構將發(fā)生變化：中金公司將對中金-印力消費基礎設施資產(chǎn)支持專項計劃進行管理，該計劃則對杭州西溪印象城與背后的潤衡置業(yè)持有100%股權及債權。
項目公司借REIT項目償還外部借款，數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告
此外，這筆REIT項目基金設立后，項目公司潤衡置業(yè)將向招商銀行杭州分行取得4億元借款，用于置換存量經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。
潤衡置業(yè)將招商銀行杭州分行對其發(fā)放的4億元外部借款及SPV公司對其發(fā)放的股東借款，一并用于償還對興業(yè)銀行深圳分行的存量銀行貸款。
資料顯示，近三年及一期末，該項目公司總體負債規(guī)模分別為29.35億元、29.47億元、30.16億元和32.24億元；流動負債占總負債的比重分別為8.78%、9.26%、77.85%、16.92%。
為什么是印力？
作為這宗基礎設施項目的原始權益人，印力成功進入第一批項目獲受理行列中絕非偶然。
與其他三只一起獲受理的項目企業(yè)相同，印力在2020年便發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：2020年4月，印力發(fā)行中信證券印力-印象2號資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行總額33.7億元，底層資產(chǎn)便包括杭州西溪印象城；2021年3月，完成發(fā)行南方資本印力-印象3號資產(chǎn)支持專項計劃，發(fā)行金額15.79億元，底層資產(chǎn)為西安龍首印象城、常熟印象城。
后于2021年11月、2022年4月，印力先后發(fā)行中信證券印力-印象4號資產(chǎn)支持專項計劃、中金印力-印象5號資產(chǎn)支持專項計劃，總發(fā)行金額24.83億元。另截至2023年6月30日，印力參與且尚存續(xù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模合計77.43億元。
從印力上述發(fā)行動作來看，有資產(chǎn)證券化實操經(jīng)驗、且存量資產(chǎn)較豐富的企業(yè)，在申報基礎設施REITs項目時似乎更有先發(fā)優(yōu)勢。
此外，印力在商業(yè)地產(chǎn)領域中完成了五條商業(yè)產(chǎn)品線的布局，涵蓋城市級商業(yè)中心、區(qū)域型購物中心、片區(qū)型購物中心，以及近年話題度較高的社區(qū)商業(yè)及家庭式購物中心。截至2023年10月，印力運營管理項目合計164個，資產(chǎn)規(guī)模約合1000萬平方米，總進駐城市53座。
值得注意的是，盡管印力在官網(wǎng)披露的項目數(shù)量眾多，但區(qū)域型購物中心杭州西溪印象城體量在同類型項目中依然名列前位，開業(yè)時間也早于其他浙江省內(nèi)項目。
依托于眾多商業(yè)項目，印力主營業(yè)務收入主要由物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入、商場運營管理費收入、酒店經(jīng)營收入和開發(fā)管理費收入四部分構成，2022年度及2023年1-6月分別實現(xiàn)物業(yè)出租收入及物業(yè)管理收入10.99億元和5.31億元，占總營業(yè)收入的比重分別為63.37%和59.66%。
商場運營管理費收入方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，原始權益人分別實現(xiàn)3.79億元、4.18億元、5.21億元和2.89億元，占總營業(yè)收入的比重分別為24.74%、25.03%、30.03%和32.58%。
總體而言，印力近三年營收數(shù)據(jù)穩(wěn)定，除了凈利潤有所下滑：近三年及2023年上半年數(shù)據(jù)分別為5.89億元、5.52億元、4.82億元及2454.92萬元。據(jù)印力方面表示，凈利潤下滑主要與新開業(yè)自持的商業(yè)物業(yè)有關。
在此情況下，發(fā)行消費基礎設施REIT項目進行融資可謂一舉兩得，既踩準了市場的風口，又能優(yōu)化現(xiàn)金流等表現(xiàn)。
對于這次發(fā)行，丁力業(yè)在觀點商業(yè)年會上表示：“這對印力萬科商業(yè)來說是歷史性機遇。”
至于印力背后的萬科，項目受理當日已有外界聲音探討，印力的發(fā)行動作對于萬科而言會有哪些利好。
在萬科業(yè)務版圖中，住宅、商業(yè)、物流、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)相輔相成；商業(yè)業(yè)務則以印力為主。比如此前2022年，印力受托管理了40余宗來自萬科的商業(yè)項目。
“杭州西溪印象城REITs只是一個開始，截止到今天為止，萬科商業(yè)版圖已涵蓋全國26個省、60個城市，共計300個項目，1700萬平方米，基本覆蓋了商業(yè)領域的所有部分。這些項目中大家比較熟悉的有印象城購物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，以及歷史文化街區(qū)等非標商業(yè)。”丁力業(yè)在2023觀點商業(yè)年會上強調(diào)，未來會通過REITs擴募，讓更多商業(yè)項目走向公共市場。
這句話似乎既代表印力，又蘊含萬科。但無論如何，中金印力消費REIT已經(jīng)邁出了關鍵的第一步。
