上海商業(yè)的整體發(fā)展水平在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先這點(diǎn)應(yīng)該毋庸置疑，但如果說(shuō)在各種領(lǐng)域一定要找出一個(gè)短板，那應(yīng)該是在百貨領(lǐng)域，缺乏類似SKP、阪急百貨等能夠引入頂級(jí)品牌的大體量綜合性百貨商場(chǎng)，且更不用說(shuō)類似SKP-S這樣更為進(jìn)階的產(chǎn)品線。
但如果回溯歷史的話，上海市場(chǎng)不缺乏百貨商場(chǎng)作品以及國(guó)內(nèi)外百貨品牌，只不過(guò)在越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐市場(chǎng)，打造出多個(gè)甚至是頂級(jí)購(gòu)物中心案例后，更多積壓在存量市場(chǎng)的百貨商場(chǎng)自然缺乏了發(fā)展空間，除了類似芮歐百貨這樣獨(dú)樹(shù)一幟的案例，調(diào)整甚至整體改造是這幾年老商場(chǎng)的主旋律。
其中幾種比較有代表性的呈現(xiàn)形式：
1、類似八佰伴、新世界城這兩個(gè)業(yè)績(jī)頭部項(xiàng)目，主要通過(guò)內(nèi)部的重新精裝來(lái)進(jìn)行調(diào)整升級(jí)，但并未顛覆商業(yè)模式及規(guī)劃形式。
2、天山百盛轉(zhuǎn)為百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)，通過(guò)百盛集團(tuán)與衣戀集團(tuán)的聯(lián)袂，不改變百貨形態(tài)，但是轉(zhuǎn)為城市奧萊模式，其中值得一提的是整體店裝形象方面的活化升級(jí)。
3、原淮海中路的東方商廈改造為淮海755，這可能是上海市場(chǎng)最為顯著和成功的原百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心的案例，通過(guò)引入MUJI、UA、MANNER等具有品牌號(hào)召力的沿街主力店，配以內(nèi)部較為具有特色和年輕活力的品牌，目前也愈發(fā)具有年輕感又有別于“近鄰”TX淮海的調(diào)性。
百貨商場(chǎng)的購(gòu)物中心化，大概是十年前就已開(kāi)啟的話題，在更多情況下，類似過(guò)往分享過(guò)的《久光百貨階段性調(diào)整報(bào)告，4個(gè)看點(diǎn)》，是相對(duì)比較務(wù)實(shí)且循序漸進(jìn)的策略，同時(shí)去年開(kāi)業(yè)的上海久光中心，如果將其百貨權(quán)重放大的話，那是相對(duì)具有現(xiàn)代化打造手法的一次嘗試，也是我在《上海久光中心市調(diào)“指北”》一文中著重提及和關(guān)注的看點(diǎn)。
但純粹意義上的百貨商場(chǎng)以購(gòu)物中心的手法，通過(guò)自身的規(guī)劃重塑和品牌調(diào)整的案例，我近年沒(méi)有什么印象，當(dāng)看到近期上海巴黎春天淮海店的進(jìn)展后，稍有感觸因此做此文分享。
首先先來(lái)表述現(xiàn)象。調(diào)整后的巴春在樓層分布上，摒棄了傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)按品類進(jìn)行細(xì)分的方式，而是以兩個(gè)樓層為一主題進(jìn)行布局。
地下兩層以小餐飲及檔口類品牌為主，具體品牌就不贅述了，logo墻大家看看即可，倒是當(dāng)時(shí)剛開(kāi)業(yè)時(shí)B2入口新引入的LB COFFEE讓人有點(diǎn)耳目一新。
1、2兩層保留了零售業(yè)態(tài)且進(jìn)行了極致的精簡(jiǎn)。L1陜西南路沿街去年頗為令人意外地引入了FIVE GUYS首店收割了一波話題和流量，雖然從品牌目前的經(jīng)營(yíng)來(lái)看些許缺乏韌性，但從另一方面，項(xiàng)目理應(yīng)能夠感受到這些過(guò)往百貨商場(chǎng)所難以觸及的社媒以及網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的紅利。如何進(jìn)一步挖掘和利用也是今后長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需要思考的話題，甚至是調(diào)整轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵所在。
此后先后引入的喜茶、M Stand和AMINO AMIGO也是異曲同工，四個(gè)品牌構(gòu)成了項(xiàng)目陜西南路沿街的界面。更重要的是相對(duì)于過(guò)往作為零售業(yè)態(tài)櫥窗之用的形象展示功能，如今通過(guò)商戶的通透性能打通內(nèi)場(chǎng)與沿街行人的界限，產(chǎn)生不一樣的逛感。
近期在淮海中路主入口位置之一引入了Peet's Coffee，更讓人感覺(jué)到頗有點(diǎn)不破不立的意味。
內(nèi)場(chǎng)還“藏”著一家意大利甜品首店品牌，某種程度上能看到該項(xiàng)目此次調(diào)整有期望將傳統(tǒng)L1營(yíng)造出街區(qū)氛圍的策略方向。
零售品牌方面，目前露出的僅有HLA PLUS一家，該樓層尚有東側(cè)部分區(qū)域仍在圍擋中。但大部分區(qū)域的品牌開(kāi)業(yè)已經(jīng)將此次調(diào)整的整體面貌得到了充分顯現(xiàn)。
L2是項(xiàng)目零售品牌最多的樓層，以女裝為主，但精簡(jiǎn)了動(dòng)線，以專店形式進(jìn)行了形象規(guī)劃，從大框架來(lái)看，除了西側(cè)未采用全餐飲布局外，整體結(jié)構(gòu)和L1是異曲同工的。
L5、L6兩層過(guò)往就以餐飲為主的樓層不詳述了，再來(lái)看一下如果是傳統(tǒng)百貨規(guī)劃模式，必然還要以零售業(yè)態(tài)為主的3、4兩層，此次重新規(guī)劃后，命名為“活力 潮趣”主題，在保留了原5KM作為體驗(yàn)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步引入了擼狗、密室、健身等業(yè)態(tài)，雖然目前僅部分品牌開(kāi)業(yè)，且仍有眾多鋪位尚未有商戶名露出，但整體感覺(jué)差不多到位了。
接下去來(lái)做一些總結(jié)評(píng)述，整體來(lái)看，此次調(diào)整如同將一個(gè)2萬(wàn)多方的百貨商場(chǎng)轉(zhuǎn)型成了一個(gè)以生活方式為主導(dǎo)定位的迷你型購(gòu)物中心。我在近兩年分享過(guò)不少類似體量的新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，如果跳脫出刻板印象，僅僅將巴黎春天看做是一個(gè)即將新開(kāi)業(yè)的迷你商業(yè)體，那其總體而言基于單層面積以及樓層數(shù)量的規(guī)劃，雖然談不上突破或是獨(dú)樹(shù)一幟，但確是在正常邏輯自洽范圍內(nèi)的。進(jìn)一步看，由于它是一個(gè)轉(zhuǎn)型、調(diào)改項(xiàng)目，因此基于時(shí)間維度以及調(diào)整前后的對(duì)比，又能感受到一些看點(diǎn)。
1、充分利用沿街商業(yè)價(jià)值，這在上文已經(jīng)有所提及，不僅僅是在擁有沿街展示面的位置引入好的品牌，更在于打通室內(nèi)外空間的流通性。
2、規(guī)劃的精簡(jiǎn)，這點(diǎn)不論從樓層分布還是動(dòng)線劃分都能有所體現(xiàn)。此次調(diào)整的不破不立甚至體現(xiàn)在了摒棄傳統(tǒng)百貨模式對(duì)于坪效的苛求，畢竟如果還是常規(guī)思維的話，始終是溫水煮青蛙的。但如果在空間運(yùn)用和市場(chǎng)推廣運(yùn)營(yíng)上做到位，先讓人能夠重新進(jìn)到商場(chǎng)，再考慮商業(yè)內(nèi)容的增加，不失為尚能一試的迂回策略。
3、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的全面引入，不再摳摳索索在租金收益和扣點(diǎn)保底上做機(jī)會(huì)成本的博弈權(quán)衡，原因與第2點(diǎn)類似，這是正面臨困難的項(xiàng)目，因此不如放手一搏。
最后我想說(shuō)的是，巴春淮海店尚未最終調(diào)整完畢，但從現(xiàn)階段已經(jīng)足以分享觀點(diǎn)。其實(shí)上海市場(chǎng)頭部項(xiàng)目確實(shí)是好，但存在著太多腰部以及腰部以下的項(xiàng)目，面臨著巴春甚至比其更為嚴(yán)峻的困境。眾多案例已證明常規(guī)“換皮”式改造無(wú)法扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目的本質(zhì)調(diào)性和局面，類似的項(xiàng)目需要有勇氣去做一些更為本質(zhì)的改變。你能做到像淮海755這樣固然更好，但如果各種條件有限的情況下，巴春的這輪調(diào)整也不失為一種較為清晰的參考。
另外除了即使在盤面上能夠做到比較顯著且有指向性的調(diào)整，也更需要在后期運(yùn)營(yíng)層面多學(xué)習(xí)現(xiàn)代購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的手法和經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然很多項(xiàng)目沒(méi)有財(cái)力能像主流商業(yè)地產(chǎn)商這樣大手筆來(lái)做事，但沒(méi)辦法，我作為深耕上海商業(yè)市場(chǎng)的自媒體，日常分享的依舊會(huì)是頭部項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)案例，希望能夠在意識(shí)層面帶來(lái)一些啟發(fā)，能夠?yàn)楦囗?xiàng)目所適用。我們城市各個(gè)角落的商業(yè)項(xiàng)目都能煥發(fā)出自身的光彩，整個(gè)城市的商業(yè)整體水平才是真的提高。
