上市僅兩個多月的星盛商業(yè)，向外界展示了首張年報成績單。作為港股第一家純商業(yè)管理公司，業(yè)績指標有其參考價值。

3月30日，星盛商業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績公告，年內收入約4.42億元，同比增長約14.1%；實現毛利約為2.49億元，同比增長約23.9%；擁有人應占利潤約為1.27億元，同比增長約50%。

報告指出，收入增幅主要歸因于定位、建筑咨詢及租戶招攬服務的收入增加；以及籌備項目開業(yè)的收入增加。

為更深入了解星盛商業(yè)，觀點地產新媒體透過一名熟悉星盛商業(yè)的資本市場人士得知，于3月31日，星盛商業(yè)舉行了2020年投資者會，董事會主席黃德林、總裁陶慕明等一眾管理層出席了會議。

該資本人士轉述稱，陶慕明評價星盛商業(yè)2020年表現“業(yè)績漲幅大，拓展成果優(yōu)”。他認為，在去年疫情嚴重的情況下，能取得這樣的成績來之不易。

而星盛商業(yè)也有更加明確的目標指引：營收復合增長率三年不低于40%，五年凈利潤實現5倍增長。對照過去4年，星盛商業(yè)營收年復合增長率為16.7%，凈利潤年復合增長率36.8%。

截至2020年12月31日，星盛商業(yè)訂立合約以向53個商用物業(yè)專案提供服務，覆蓋中國20個城市。按品牌劃分，城市型購物中心COCO Park共8個，區(qū)域型購物中心COCO City或iCO共21個，社區(qū)型購物中心COCO Garden共8個，高檔家居布置購物中心第三空間目前僅1個。

其中，有22個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，2020年新開業(yè)項目包括深圳福田星河COCO Park、深圳沙井星河COCO Garden、深圳龍華星河COCO Garden、中山天奕星河COCO City等4個項目。

在拓展方面，星盛商業(yè)年內新增項目總面積達43.7萬平方米，新簽約15個項目，包括關聯(lián)項目6個、獨立第三方項目9個。

報告期內，星盛商業(yè)商業(yè)運營服務合約建筑面積為328萬平方米，其中有61.6%由獨立第三方開發(fā)或擁有。于2020年12月31日，星盛商業(yè)商業(yè)運營服務的已開業(yè)建筑面積為157萬平方米。

規(guī)模體量并不大，但第三方拓展表現較為突出，歸屬于母公司星河控股的項目僅占比38%，沒有過度依賴母公司。上述資本人士獲悉，星河控股在全國擁有土地儲備超過4000萬平方米，其中商業(yè)面積400萬平方米，未來仍會不斷輸送予星盛商業(yè)。

至于拓展目標，該名人士稱在投資者會上介紹了三年發(fā)展規(guī)劃：圍繞“拓規(guī)模，強運營，壯組織”三個策略，每年拓展項目不少于10個，其中總合約面積不低于550萬平方米，開業(yè)面積不低于450萬平米，非關聯(lián)占比不低于60%，平均出租率不低于95%。

同時，也會關注行業(yè)優(yōu)秀的商管公司，尋求合適的并購標的，以此擴大公司規(guī)模。據透露，目前星盛商業(yè)已經開展收并購工作，大概有3-5家標的公司初步接洽中。

短期而言，于2021年，星盛商業(yè)預計全年開業(yè)項目不少于7個，總面積不少于68萬平方米。

此外，該公司也有著比較清晰的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即深耕大灣區(qū)，發(fā)展長三角，拓展西南區(qū)域，擇機進入中部發(fā)達城市。其于2016年首次進入長三角地區(qū)，2020年還成立了南京公司，進入了嘉興和連云港。

從收入結構看，期內星盛商業(yè)在大灣區(qū)的收入占比82.7%，過于依賴大灣區(qū)。而按經營模式來分，委托管理收入占比接近70%，品牌及管理輸出占25.8%，整租模式占比大概4.3%。

由于星盛商業(yè)以輕資產模式發(fā)展，毛利率也處于較高水平。期內，星盛商業(yè)綜合毛利率由2019年度的51.8%上升至2020年度的56.3%。

資本人士表示，星盛商業(yè)解釋了毛利率高的三個原因：其一是輕資產屬性確定了毛利率比較高。星盛商業(yè)80%以上的收入來源于大灣區(qū)，特別是深圳收入占比76%，大部分項目都是處于核心商圈，項目盈利能力比較強。

其二是管理輸出收入的毛利率也是比較高的，基本上接近75%左右。據年報顯示，品牌及管理輸出服務的毛利率由截至2019年12月31日止年度的67.0%上升至截至2020年12月31日止年度的75.2%，主要由于定位、建筑諮詢及租戶招攬服務增加。

值得關注的是，去年整租業(yè)務毛利率由截至2019年12月31日止年度的44.4%下跌至截至2020年12月31日止年度的40.2%，乃主要由于COVID-19疫情期間向租戶減免租金所致。

最后一個原因是推進信息化的建設，使運營成本能夠得到有效的管控和優(yōu)化。會上透露，未來星盛商業(yè)毛利率水平基本會保持在50%-55%的區(qū)間。

據悉，星盛商業(yè)未來三年收入整體占比，委托管理、管理輸出和整租的比例約50%、40%和10%。

參會的資本人士還提到，會上也討論了母公司星河控股是否會分拆其它業(yè)務上市的打算，管理層表示，對于星河控股來說，會全方位考慮不同可能，如何從一個方向做大公司的價值。

資料顯示，星河控股旗下具有六個業(yè)務板塊，涵蓋產業(yè)、地產、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)等，業(yè)務涉及地產開發(fā)、城市更新、酒店管理、物業(yè)服務、金融投資、產業(yè)運營等多元領域，其中物管公司、產業(yè)運營管理公司，加上星盛商業(yè)都是輕資產管理公司。