近兩年，稱自己進(jìn)入“中年期”的華潤(rùn)置地有限公司（HK:01109，以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”），愈發(fā)焦慮。此前，曾遭遇過“退房風(fēng)波”的北京高端項(xiàng)目華潤(rùn)昆侖域，8月31日，又因隔離門被兩限房業(yè)主強(qiáng)拆，引起大范圍業(yè)主維權(quán)。

對(duì)于開發(fā)商來說，調(diào)解、平衡隔離門兩側(cè)業(yè)主的矛盾與訴求，一直以來都不是件容易的事情，而擺在華潤(rùn)置地眼前更為嚴(yán)峻的情況是，近兩年來，旗下多個(gè)高端項(xiàng)目被曝出的質(zhì)量維權(quán)問題。

項(xiàng)目維權(quán)事件接踵而至，卻并未阻止華潤(rùn)置地“前進(jìn)”的步伐，從拿地節(jié)奏上來看，其對(duì)規(guī)模的“渴望”依舊強(qiáng)烈。這引起了業(yè)界的質(zhì)疑。

華潤(rùn)昆侖域拆“門”風(fēng)波又起

8月31日，與華潤(rùn)置地北京開發(fā)的高端項(xiàng)目華潤(rùn)昆侖域（商品房）一門之隔的華潤(rùn)亞林溪苑，又上演了一場(chǎng)拆門事件。據(jù)一位業(yè)主向藍(lán)鯨房產(chǎn)回憶道，當(dāng)天，在短短半個(gè)小時(shí)之內(nèi)，兩座隔離門接連被兩限房業(yè)主推倒，多名業(yè)主與保安發(fā)生了正面沖突，雙方均有人員躺倒在地。

這已經(jīng)不是該項(xiàng)目第一次在拆門事件上發(fā)生沖突。2015年1月，華潤(rùn)置地與招商蛇口（SZ:001979）、九龍倉（HK:00004）、平安不動(dòng)產(chǎn)三方組成聯(lián)合體，以42億元以及配建45300平方米“限價(jià)房”的代價(jià)競(jìng)得“昆侖域”項(xiàng)目地塊。其中，華潤(rùn)置地持股26%，是該項(xiàng)目大股東和操盤方，并且，項(xiàng)目交付后，物業(yè)管理亦來自華潤(rùn)體系。

據(jù)亞林溪苑業(yè)主王先生介紹，從早期施工時(shí)的建筑垃圾問題；到反對(duì)建立圍擋、路樁；再到“強(qiáng)拆”鐵柵欄門，兩限房與商品房之間在過去幾年里，已經(jīng)發(fā)生了多次“沖突”。

“這是消防通道，這兩扇門就是違建。”在現(xiàn)場(chǎng)，有多位亞林溪苑業(yè)主對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)記者表示，本次“維權(quán)”的出發(fā)點(diǎn)是基于安全的考慮，“我們也不想這樣，但我們的安全得不到保障。”

藍(lán)鯨房產(chǎn)查閱相關(guān)法律法規(guī)發(fā)現(xiàn)，《消防法》中規(guī)定，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通的消防安全職責(zé)。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)觀察，在業(yè)主強(qiáng)行拆除前，“隔離門”處于關(guān)閉狀態(tài)，但并未上鎖，且有保安在旁站崗。

對(duì)此，北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)記者表示，《消防法》規(guī)定，任何單位及個(gè)人均不得占用消防通道，包括門、柵欄以及其他阻礙物。此外，李松建議，遇到此類問題可以聯(lián)系消防部門，并由消防部門責(zé)令其拆除。

物業(yè)方對(duì)此如何解釋？鐵柵欄再次強(qiáng)拆后，會(huì)如何處理？藍(lán)鯨房產(chǎn)就此向華潤(rùn)置地方面邀約采訪，但截至發(fā)稿時(shí)仍未接到回復(fù)。

需要注意的是，近年來，由隔離門產(chǎn)生的矛盾并不罕見，包括萬科企業(yè)（HK:02202）、龍湖地產(chǎn)（HK：00960）等規(guī)模房企旗下的項(xiàng)目，均曾因隔離門引發(fā)過沖突。為此，2015年8月1日，北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）正式實(shí)施，其中規(guī)定，實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。

《通知》內(nèi)容為相關(guān)企業(yè)解決“隔離門”問題，提供了明確的法律依據(jù)。不過，這對(duì)于華潤(rùn)昆侖域等部分在《通知》實(shí)施前已經(jīng)拿地的項(xiàng)目，卻不具有約束力。這是當(dāng)下最為“尷尬”的問題。

顯然，面對(duì)商品房業(yè)主與兩限房業(yè)主間針鋒相對(duì)的不同訴求，站在中間調(diào)和的開發(fā)商或物業(yè)管理公司并不好做。

對(duì)此，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，高價(jià)是華潤(rùn)昆侖域的“原罪”。資料顯示，華潤(rùn)昆侖域銷售均價(jià)約9.5萬元/平米，華潤(rùn)亞林溪苑均價(jià)約2.1萬元/平米，雙方拉開了超過3倍的價(jià)差。

“一方面，高房?jī)r(jià)自然希望換來高品質(zhì)；另一方面，過高的價(jià)差也提高了“混居”的難度。”該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，這些問題與矛盾，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，也被放大了。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，開發(fā)商在隔離門的爭(zhēng)執(zhí)中，應(yīng)該處于中立的位置，因?yàn)閮煞N房子的配套設(shè)施以及物業(yè)費(fèi)水平是不一樣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司提供差別化的服務(wù)也并無不當(dāng)。他進(jìn)一步對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)建議說：“業(yè)主想要解決這個(gè)問題，可能還需要規(guī)劃和城建主管部門從總體上去尋求解決的辦法，而不是將矛盾推給開發(fā)商或者物業(yè)管理公司。”

高周轉(zhuǎn)目標(biāo)下，質(zhì)量維權(quán)問題頻現(xiàn)

在今年4月的一次會(huì)議上，華潤(rùn)置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生公開表示，華潤(rùn)置地面臨著一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮問題。這種焦慮，最直接的體現(xiàn)，是其多個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量問題頻發(fā)。

除了上述華潤(rùn)昆侖域項(xiàng)目多次遭到質(zhì)量維權(quán)及拆門事件外，今年6月，華潤(rùn)置地在北京門頭溝開發(fā)的別墅項(xiàng)目華潤(rùn)西山墅，也被曝出改規(guī)劃、提高容積率等違規(guī)行為；7月中旬，北京市住建委部署開展了商品房項(xiàng)目銷售行為專項(xiàng)檢查，華潤(rùn)未來城市項(xiàng)目，因?qū)贌o證售房，被高限處罰。

另外，據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，8月27日傍晚，華潤(rùn)置地哈爾濱萬象匯負(fù)一層哈爾信陽光農(nóng)園超市頂棚發(fā)生坍塌。而該項(xiàng)目作為華潤(rùn)置地落地冰城哈爾濱的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，剛剛于9天前的8月18日開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天包括華潤(rùn)置地董事局主席唐勇等多位高層領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓都出席了開業(yè)儀式。

對(duì)于近兩年華潤(rùn)置地項(xiàng)目頻出事故的原因，柏文喜認(rèn)為，項(xiàng)目質(zhì)量問題背后，可能是企業(yè)在與其他房企規(guī)模競(jìng)賽的壓力之下，拼命推高周轉(zhuǎn)速度所致，比如華潤(rùn)置地?zé)o證售房問題就是典型的例子。而高端盤質(zhì)量缺陷以及頂棚坍塌，則可能是趕工，或者施工質(zhì)量監(jiān)理不到位所造成的。“企業(yè)還需要在保證產(chǎn)品質(zhì)量和施工安全的前提下去追求高周轉(zhuǎn)。”柏文喜如是說。

但面對(duì)未來，華潤(rùn)置地的增長(zhǎng)壓力顯然不小。近年來，其行業(yè)排名始終在TOP10左右徘徊，且與TOP5之間的差距越拉越大。

為此，2018年，華潤(rùn)置地提出要正式轉(zhuǎn)向“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，并作勢(shì)要加大商業(yè)板塊擴(kuò)張速度。在今年三月份召開的2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席唐勇表示，華潤(rùn)置地計(jì)劃在2019年至2021年三年中，分別開業(yè)9間、8間和13間購物中心，包括公司持有及輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目。至2021年底，華潤(rùn)置地在營(yíng)購物中心數(shù)量將達(dá)到81間，2021年后，還有22間購物中心將會(huì)陸續(xù)開業(yè)。

在此背景下，2019年上半年，華潤(rùn)置地物業(yè)投資板塊的營(yíng)業(yè)收入成功跨過50億元大關(guān)，達(dá)到了57億元，同比增長(zhǎng)30%，全年順利突破百億元大關(guān)也成為大概率事件。

但從規(guī)模上來看，即便商業(yè)地產(chǎn)方面表現(xiàn)出眾，仍無法與物業(yè)銷售相提并論。財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，華潤(rùn)置地物業(yè)投資板塊營(yíng)業(yè)收入占總收入比例僅12.43%，顯然，毛利率38.2%的物業(yè)開發(fā)板塊，依然是華潤(rùn)置地盈利的主要來源。

華潤(rùn)置地亦清楚這一點(diǎn)，因此，在物業(yè)開發(fā)方面，其依舊表現(xiàn)出了強(qiáng)烈擴(kuò)張的野心，這從土地儲(chǔ)備上有所體現(xiàn)。2016年-2018年，華潤(rùn)置地拿地金額分別為626億元、1044.7億元以及1513.5億元，2017-2018年兩年拿地?cái)?shù)據(jù)的同比增幅分別為66%、44%。

今年上半年，華潤(rùn)置地繼續(xù)保持較高的拿地?zé)崆椤＝刂?月30日，華潤(rùn)置地累計(jì)拿地金額約820.6億元，收入了39宗土地，新增土地計(jì)容面積1021萬平方米，較去年同期進(jìn)一步取得增長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1-8月新增貨值榜單中，華潤(rùn)置業(yè)新增貨值總額位列第五。

顯然，經(jīng)歷著“中年焦慮”的華潤(rùn)置地，在這場(chǎng)轉(zhuǎn)型中并不想放棄對(duì)規(guī)模的渴求。對(duì)此，柏文喜表示，由于金融市場(chǎng)比較偏向規(guī)模企業(yè)，所以在開發(fā)領(lǐng)域還是要進(jìn)行規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的。

在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇解讀“中年焦慮”說：“如果將這種焦慮轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，會(huì)使華潤(rùn)置地在未來的競(jìng)爭(zhēng)中、在行業(yè)的變化過程中繼續(xù)前行。”

然而，在向商業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)向規(guī)模加速的華潤(rùn)置地，如何在各地項(xiàng)目質(zhì)量問題不斷發(fā)生的狀態(tài)下，繼續(xù)前行？這是不得不面對(duì)的問題。

（來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng) 黎冠）